二線城市寫字樓陷危局 高危博弈期已出現

來源:地産中國網 2014-05-26 08:28:00

供應洪峰將至 開發商轉型求突圍

與北京、上海等一線城市甲級寫字樓租金連續數年上漲、空置率保持低位,市場供應一棟難求的局面不同,昆明這樣的二線寫字樓市場則不容樂觀。

除了昆明,長沙在未來三年的寫字樓市場新增供應量將超過現有存量三倍以上,面臨較大的去化壓力。天津尤其是濱海新區更是存在大量供應。

寫字樓市場供應量大,但符合客戶需求的寫字樓並不多。在大量過剩的隱憂下,寫字樓的轉型也提到議事日程上來。

“前一段時間,我也在看寫字樓,看了不下10個,但看下來一個都不滿意。説明雖然數量多,但做得好的不多。”周大研告訴記者。

“關於寫字樓,我可以説出50個專業上的問題。如果把這50個專業上的問題解決了,我不相信寫字樓不好賣。反過來,如果50個問題只解決了10個,做出來就多了40個缺點,就必然賣不好。”

鄭嵐則認為,面對瞬息萬變的市場,如果仍然以傳統模式進行銷售,那麼也將沉溺在市場中。此前紅星集團在全國進行的前期調研發現,在市場動蕩時期,優質物業所受到的影響是相對較小的,並且在整個區域依舊佔有市場。只有經過精心設計的優質物業,才能更好地佔有任何一個非常時期的市場。包括物業品質、項目配套、品牌服務等多個方面,均是吸引消費者買單、突圍市場的核心競爭力。

而在另一家目前在昆明市場正在開發寫字樓項目的開發商眼裏,準確定位細分市場,則是另一條突圍路徑。

開發潤城項目的雲南龍宇房地産開發有限公司總經理助理關德明告訴記者,在開發建設過程中對上海陸家嘴、北京金融街、重慶江北嘴金融區的考察發現,在複合型國際金融區中,寫字樓的功能和定位應有所差別,不僅要有能滿足世界500強企業入駐的標準5A寫字樓,也要有給中小企業入駐的寫字樓以及SOHO、LOFT等等衍生産品。客群目標定位到更為精準的細分市場,才能在昆明本地的CBD區域不僅形成寫字樓建築體的集群,更做到産業集群的形成。

周大研認為,未來寫字樓市場的主要需求,將會是中小微企業。在中國經濟依然保持7%的增長的情況下,加之我國現在對民營企業的註冊門檻也大大降低,中小企業會像雨後春筍般涌現出來。“這種中小微企業能夠購買或租賃的寫字樓規模有限,一家企業也就是幾百平方米,一千平方米以上就叫大企業了。這種中小微企業對量需求很小,必然會出現量的供過於求。”

“在供應洪峰之下,需求的結構也在發生變化。”周大研稱,在大數據、雲計算和大物流的時代,寫字樓要求是高精尖,未來企業對寫字樓的智慧化的要求會很高。企業在寫字樓裏面要做的事情,不是簡單地辦辦公,未來寫字樓應該是一個創業的、創富的場地。如果開發商意識到這一點,不需要做太大、太高端、硬體上太貴的寫字樓,但細心研究産品和客戶的需求,價廉物美高智慧,這樣的寫字樓還是有前途的。(來源:中國房地産報)

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在一線城市寫字樓市場需求強勁、供應短缺之時,大多數二線城市寫字樓市場,正陷入肆意發展後的進退維谷。
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