原標題：三亞限建小戶型商品房樓市供過於求

據《第一財經日報》，坊間關於三亞市將停建小戶型商品住宅的傳聞得以證實，三亞市規劃局有關負責人4月8日向《第一財經日報》透露，相關正式文件將在本週出臺。

這也意味著當地政府開始著手治理商品住宅供大於求的巨大隱患，三亞房地産市場的結構調整率先拿中小商品住宅開刀。

2014年以來，部分城市房地産市場價量起跌，三亞成為繼鄂爾多斯停建商品房之後，又一個進行總量調控的城市。

三亞市此番叫停小戶型商品住宅的政策也因此引發市場質疑，甚至有觀點認為當地政府在變相托市。而三亞及其周邊的房地産開發商開始借勢展開噱頭行銷，原本冷清的樓市開始變得氣氛緊張。

中低端商品房限建

三亞市規劃局上述人士表示，這份名為《加強三亞市商品房戶型管理的決定》的文件已經在4月3日召開的三亞城鄉規劃委員會2014年第二次會議上獲得審議通過。

按照相關程式規定，該文件並不需要提交市人大審議，只要市城鄉規劃委員會會議通過便可生效，即這項政策從2014年4月份開始執行。

該文件主要內容為，未經規委會審議項目，三亞今後將不再批准報建80平方米以下的商品房戶型。該政策執行的市域範圍既包括河東、河西等中心城區，也包括未來撤鎮劃區的育才鎮、海棠灣鎮等區域。

本報記者獲悉，三亞小戶型限建政策僅針對商品住宅類産品，而項目性質為經營性小戶型産權式酒店以及公寓類産品則不在限制範疇。

三亞未來新建的廉租房、公租房、經濟適用房、雙限制房和拆遷安置房等保障性住房的建設面積仍舊按照保障房相關規定執行。

有三亞市多家開發商稱，目前三亞已在相關審核報批過程中實施該項規定，而文件生效前批准的80平方米以下的小戶型項目不受政策影響。

上述文件並沒有提出限建政策的執行期限，意味著該政策並非外界所猜測的非階段性調控措施。

三亞市規劃局上述負責人在接受採訪時表示，相關政策的出臺經過深思熟慮，主要目的是為更好推進城市管理和房地産市場調控。

由於三亞屬於典型的旅遊度假型地産，島外購房者熱衷於低總價的中小戶型，目前房地産開發商以開發70平方米以下戶型為主。三亞市市長王勇在今年全國兩會期間表示，目前三亞85%的商品房都出售給外地遊客，但在一定程度上推高了當地房價。

三亞市規劃局的官方解釋稱，島外購房者對於小戶型情有獨鍾，導致三亞城市人口急劇膨脹，配套的醫院、教育、交通、停車場等公共服務設施建設卻難以跟上人口激增系數，為三亞的城市管理帶來諸多社會問題。

上述負責人稱，另一個深層次原因是三亞小戶型商品住宅供需矛盾比較突出，必須加強調控。但該人士並不願透露具體數據。

“風險型城市”

根據海南機構統計數據，目前三亞擁有的存量房達130萬平方米。而在售新房中，小戶型面積也高達200萬至300萬平方米。

從2011年至2013年，三亞房地産市場消化能力大概在每年180萬平方米，這意味著三亞中小戶型産品需要2年左右的去化週期。

海南省統計局官方數據顯示，2014年1至2月，三亞市累計房屋銷售面積為18.61萬平方米，同比下降38.4%，降幅位居海南各市之首。

世聯行和上海同濟大學不久前發佈一份研究報告，將三亞列為風險型城市，原因是市場供需不協調、市場規模縮減、房價下跌等。同樣被列為風險型城市的鄂爾多斯，不久前提出在未來3年內將不再新建商品房，以消化目前未售出的接近4萬套住宅庫存。

三亞市規劃局上述負責人稱，小戶型限建政策的出臺，也意味著三亞房地産轉型升級在即，將逐步減少純住宅性商品房的開發，通過金融、會展、文化、創意等新興産業與房地産業相結合，推動三亞房地産業轉型升級。

該人士坦言，限建政策將對當地房地産産生一定影響。而本報記者發現，三亞及其周邊地區的開發商已經以“限建”為噱頭展開樓市行銷。

在4月7日至8日，記者連續接到多個來自三亞及陵水等地的樓盤銷售電話，稱三亞將叫停小戶型産品，未來小戶型住宅會成為稀缺。

記者致電三亞棕櫚灘項目銷售部，售樓人員以三亞限建小戶型為由催促記者儘快出手，近期小戶型緊俏，未來不排除上調銷售價格。

錦誠旅遊地産服務機構董事長王路則稱，該政策實際上驅趕了中端及以下的養老、度假市場，與現在三亞及海南房地産市場的主流購房市場顯然背道而馳，而文昌試圖停批100平方米以下住宅套型的失敗就是三亞的前車之鑒。