鄭州房産——地産中國鄭州頻道

自2013年3月7日，鄭州航空港經濟綜合實驗區(以下簡稱航空港區)發展規劃獲國務院正式批復，上升為國家戰略，航空港區圍繞著“建設大樞紐、發展大物流、培育大産業、塑造大都市”的發展主線至今已經走過一週年。在這365天裏，航空港區不光因為産業集聚成為中原，乃至全國發展的亮點地區，繼之而起的是，商業地産也在以“私人定制”的特色方式成為該地區崛起的又一奮飛翅膀。

航空港區商業地産崛起倪端顯現

從2009年到2013年，航空港區的土地價值正在日益飆升，眾多一線開發商都緊盯著這片財富洼地，航空港區的商業地産也由最早依託富士康項目試水的沃金開始,到藍天商務花園和鑫港花園、裕鴻·世界港、豫發·大運城，再到綠地、萬科、建業、潤豐、正弘、振興、名門、黃河大觀、山頂等省內外實力房企入駐。航空港區正式成為商業地産各種財富匯集的舞臺。據了解，僅綠地與航空港區簽訂的鄭州空港大都會項目總體量就有800余萬平方米，項目總投資約400億元人民幣。去年，萬科也在航空港區拿到了2000畝土地。

新春伊始，深耕河南的建業地産，其董事長胡葆森在“兩會”期間接受媒體採訪時就説,建業作為一個以城市建設為主營業務的房地産企業，想從整體上去做一件對航空港、對城市建設有較大示範、拉動意義的事情。這個投資規模，不會低於20億元。在“兩會”歸來媒體懇談會上，他專門補充説是20億美金。

越來越多的房企和置業者爭相在航空港區開發項目或置業投資。商鋪、寫字樓等商業地産項目開始進入群雄並起的階段。可以直接預見：在下一個十年，航空港的商業地産將會成為又一熱點，成為航空港區奮飛的又一翅膀！

航空港區商業地産崛起的發展模式

目前，商業地産的開發有兩大模式：

其一是政府層面主導形成的模式

在全世界，基於對城市發展的需求，政府往往在主導城市規劃方面具有優先話語權，政府主導的城市規劃方向與定位，就是未來商業地産跟隨的方向，其中包括大量商業用地的規劃及推出，對於開發商而言，其開發定位往往根據區域城市的定位，或者企業在長期發展過程中鑄造的商業開發能力、競爭力來決定。

航空港區更是由政府主導的內陸港，隨手機産業園建設而來的周邊商業配套開發就是如此。還有崛起于鄭州新型三鐵（高鐵、地鐵、城際輕軌）帶來的站口商業模式，就是屬於政府主導而形成的商業中心。

二是商業地産區域開發形成的領袖模式

隨著商業地産在珠三角地區的發展，其成熟的模式不斷更新著商業地産的發展。如深圳華南城的現代物流港模式，萬達區域商業綜合模式，華潤萬象生活綜合體商業典範，在入駐鄭州後，其在商業地産領域的延展，大大豐富了傳統寫字樓、商場超市的單一商業地産模式，已經擴充到電子購物、商業配套等泛地産的大商業生活範疇，甚至成為區域性的城市副中心。

這些優質的商業項目，其特色購物中心、特色商業配套、特色商貿物流等高額銷售帶來的收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應，都驅使著大量商業開發企業模倣、學習、複製。甚至迫使很多住宅開發商主動轉型商業開發，進而加大了航空港區商業地産項目的擴張。

航空港區商業地産“私人定制”崛起的翅膀

誠然，不是所有的企業都適合做商業地産，也不是所有的企業都能做好商業地産。這裡面有兩個決定因素，一是由商業地産行業的發展階段決定。如業內把商業地産發展分成三個階段：第一階段是商業地産的開發銷售階段，以分割的産權式商鋪為導向；第二階段是租售並舉階段，這個階段以銷售和自持商鋪為特色；第三階段是商業地産金融化階段，這個階段的物業持有主體將有被金融化的趨勢。現在，在一、二線城市核心地段商業基本自持，一線城市郊區和二線城市的部分很地段基本租售並舉，在三、四線城市，則是大比例散售。相信隨著航空港區商業市場的不斷成熟，將會出現越來越多的項目進入自持階段。

二是由商業地産的發展趨勢決定。商業地産的發展已經形成以科技、移動互聯、電子標簽等大數據為基本配置，以生態式生活藝術、體驗式商業行為為共識，以區域購物打造城市副中心為重點的鮮明特色。

也就是説，現代商業地産的發展在産權歸屬情況下，已經全面相容了購物體驗、經營管理、Wi-Fi、智慧貨架、線上App等固有模式全面技術革新的商業時代。體驗性已經從行銷口號轉入産品實戰，無論是藝術、還是生態、還是高科技，從硬體到招商、到運營管理，體驗將無處不在。這種形式帶來的商業中心，已經以城市發展的副中心狀態開始在航空港區出現。也就是説，航空港區商業地産經過跑馬圈地的粗放型發展之後，必將進入精細化發展時代。

而這一精細化發展，很大程度突出了商業地産龐大系統下“私人定制”綜合體驗的特色。在未來，商業地産的“私人”體驗的感受將成為他們在市場銷售、定位的風向標，“私人定制”的體驗屬性越有特色，它的市場位置就越有高度。
尤其在航空港區商業地産集中爆發的今天，這裡勢必將成為多種商業地産模式的競爭地，從早期鑫港花園別墅都被各大項目公司租滿，到號稱掀起一場空前"造城運動"的豫發·大運城搶駐，到綠地、萬科等項目開發，隨著高端商業項目不斷出現。不難看出，無論傳統的超市、寫字樓，還是現代商業體驗中心，誰將具備“私人定制”版體驗精細化、科技配置化的特色越強，誰就將引領航空港區商業地産未來的可能性就越大。

屆時，“私人定制”已不再是制勝密碼，而是航空港區奮飛未來的商業翅膀！

(來源：新華網）