上海樓盤低價銷售被質疑 售價與區域樓板價相當

來源:地産中國網 2014-03-28 15:11:00

不差錢還要低價賣的原因

和那些因為資金緊張而被迫“壯士斷腕”的房地産企業不同,中海地産因為其香港紅籌房地産上市公司的背景以及財務穩健的背景,一直被認為是內地房地産公司中最不差錢的開發商。香港專注內地房地産上市企業研究的分析師一直對中海地産稱讚有加,常常在報紙上重點推薦公司股票。資金顯然不是中海低價銷售紫禦豪庭的原因。

中房信研究總監薛建雄指出,上海房管部門對預售價格的申報審批,限制了開發商銷售定高價,也許是中海紫禦豪庭以相對低價賣房的原因。

而另一位業內人士則表示,國家對土地增值稅的徵收、清算越來越嚴格。由於土地增值稅是按累進制計徵銷售價格和成本間的差價,定價越高,毛利越高,要繳的土地增值稅也就越多。

更何況開發商衡量一個項目的業績,不是看毛利率有多少,而更關注內部回報率的水準。通常決定內部回報率有兩個關鍵因素,一是項目扣除各類稅費成本的凈利潤,第二個就是銷售週期。銷售週期越短,投資回報水準也就越高,對股東就越有利。

特別是香港的投資者,比內地股民對內部回報率更為看重。很多房地産公司雖然銷售毛利水準遠超過同行,但就是因為回報率水準偏低,最終導致股價大大低於凈資産。

作為老牌的紅籌地産商——中海顯然非常清楚香港股市盛行的“高房價、低股價”現象,不願意公司一方面高價賣樓,一方面卻面臨公司資産整體縮水的慘痛景象。低價賣房看似向購房者讓了利,實際上也讓中海的股價能持續有不錯的表現。

此前,業界普遍認為,今年的市場銷售量很難較去年大幅增加,房價大幅上漲的可能性也非常低。在這樣的背景下,開發商要提升收益率,以相對合理價格快速銷售,顯然是最好的途徑。

對購房者來説,中海的低價銷售,也給他們抄底買房的機會。著名經濟學家郎鹹平説,目前在境內購買任何一項投資品,都不如買房子保值。

以黃金為例,在2013年“黯然失色”,全年暴跌近三成,創下1981年以來最大年度跌幅,預計未來還將持續動蕩;股票,且不説風險較大,如果沒有有效政策,也不會有太大的增長動力;而不動産投資,由於所依附的土地資源的稀缺性和不可再生性,使土地的絕對量只會減少,不會增加,從長遠看,供求之間的矛盾,促使土地資源日益緊缺,土地價格不斷走高,相對應的土地上的建築物價格也不斷上漲。

中海紫禦豪庭本身的案例,也足以説明上述觀點。2012年,紫禦豪庭剛開盤時的售價不到4萬一平米,而現在推出的房源售價已經達到了每平米5萬元左右。中海讓購房者分享更多房屋升值空間的做法,讓很多人的資産賬面價值大大提高。

尤其是中海的城市別墅産品——紫禦世家因為上海有限的城市住宅土地供應,而擁有遠遠優於上海週邊地區的保值、增值能力。同時,周邊應有完善的交通道路網路,商業、教育、醫療、休閒娛樂等配套設施,實現工作、生活兩便利,這些因素導致紫禦世家成為高凈值人群最理想的“第一居所”。(每日經濟新聞)

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上海樓盤低價銷售被質疑 售價與區域樓板價相當
來源:地産中國網2014-03-28 15:11:00
一些房地産研究機構認為,隨著上海住宅用地供應的逐漸枯竭,上海中環以內地區的新建住宅價格有望向八九萬元/平方米的價格衝刺。2014年上海住宅的首個“地王”——閘北區大寧路街道325街坊地塊的樓板價47609元/平方米,業內人士計算如果算上該地塊需要配建保障房的成本,樓板價超過5萬元/平方米。
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