“現在新山市有將近300棟高樓在開工建設，我相信除了在中國內地，這是很難看到的景象。”馬來西亞中華總商會副總會長、柔佛州中華總商會總會長陳成龍在接受《每日經濟新聞》記者專訪時説道。

偏安馬來西亞最南角的柔佛州新山市，開啟了區域市場發展的快車道，而刺激這一市場快速發展的除了來自新加坡的需求外溢，中國開發商的大舉進入更是“功不可沒”。

為什麼幾乎所有進入馬來西亞的中國開發商企業都會首選新山，而非市場較成熟的首都吉隆坡？這個城市真正的吸引力在哪？這個城市有沒有足夠的需求來消化如此龐大的新增供應？中國的“鬼城”故事究竟會不會在馬來西亞被複製？

多項措施吸引海外投資者

早在2006年，馬來西亞便啟動了伊斯幹達特區的開發，但真正進入快速發展週期則是四年後。

“其實最早這個開發區並不是面對全世界的投資商，而只是對中東。”當地一位權威人士向《每日經濟新聞》透露，之前伊斯幹達特區是希望吸引迪拜等中東的投資力量，但一直收效甚微，到了2009年該區域才進行調整。

“2011年與新加坡政府簽訂了共同開發的意向，直到新加坡最大的投資公司淡馬錫等進入，這個區域的開發才真正起步。”該人士説。

記者在走訪中了解到，伊斯幹達特區按照功能也劃分為幾個區域，其中碧桂園、富力項目所在的區域為A區，主要是文化發展地區，醫療行政集中在B區，還包括特區中的特區“麥迪尼”。目前麥迪尼區域集中了馬來西亞本土多家品牌房企，而進駐的中國開發企業則包括卓達以及剛剛拿地的新華聯(000620,股吧)。對於開發商以及投資者來説，麥迪尼特區的優惠措施更加豐厚。

在伊斯幹達其他區域，房地産開發環節的稅收相比中國內地大大減少，一般項目只需要支付單一的稅費，大概比例在25%。不光開發環節稅收較少，在馬來西亞開發過程中，從拿地環節便可以借助銀行融資，最高比例可以到70%，此外銀行利率也相對較低。開發商不但可以分幾年週期來支付土地款，同時也可以根據自身發展節奏來決定土地開發週期，不會有因閒置被收回的危險。

“當地政府還是希望打造成一個國際平臺，吸引更多的國外投資者進入。”卓達馬來西亞公司首席執行官王斌武告訴 《每日經濟新聞》。而據了解，卓達是第一批進入麥迪尼特區的中國開發商，並迅速拿下了建築面積將近70萬平方米的土地。

低廉的地價也是吸引中國開發企業前往的一個重要因素。

據了解，新山的平均地價只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地塊規模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分還不足1000林吉特。地塊面積也都比較大。”國際地産諮詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong對《每日經濟新聞》記者説道。

緊鄰新加坡的“小深圳”

儘管有多項優惠政策，但面對龐大的供應和有限的需求，人們不禁質疑，新山會是馬來西亞版的“鬼城”嗎？

對此，來自中國內地的開發商表現得較為樂觀。

碧桂園控股（馬來西亞）分公司區域總裁阮家聲指向辦公室外的那片海面説，“離我們最近的新加坡項目均價在5萬元，而市中心的均價超過20萬元人民幣。在新加坡，這些潛在的需求很龐大。”

在王斌武看來，由於緊鄰新加坡，新山市場的升值空間也將更大，目前隨著新加坡産業的轉移，也將會吸引更多的人口流入，“3~5年之後新山區域人口應該就可以翻倍。”

有統計數據顯示，每日往返新山與馬來西亞的人次達到16萬，有消息稱，兩國之間的高鐵預計將在2018年投入運營。

“未來20、30年，新山的市場也許會有波動，但長期來看是保持上行的。”陳成龍對此説道。只不過，來自新加坡的購房者能不能填滿新山，還是個未知數。（來源：每日經濟新聞）