新盤主動降價 大佬預期悲觀 房價衝高初露疲態

近日,一則香港房地産項目開盤降價的消息引發廣泛關注。在低開和優惠的雙重作用下,新鴻基旗下的某項目降價幅度一度達到40%。同時,內地傳出恒大地産也將啟動大範圍降價的消息,王石也認為2014年樓市“非常不妙”。一時間樓市陷入悲觀情緒中,受此影響,13日A股地産板塊下挫。

業內人士認為,近期內地部分城市樓市庫存嚴重過剩的報道頻現,三四線城市風險積聚。地價與房價雙雙攀高,讓習慣使用“投資回報率”作為衡量標準的外資感到心裏不踏實。業界普遍預期,樓市分化的態勢將在今年加劇。其中,一線城市和熱點二線城市樓市暫難降溫,但部分三四線城市存在房價驟降的可能。整體看,2014年的樓市難言樂觀,房價漲幅可能大幅下滑。

兩地樓盤“聯袂”降價

2月10日,新鴻基地産推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤,價格為平均每平方尺9268港元,比去年下降近35%。算上項目提供的付款折扣優惠、新地會會員折扣優惠等其他優惠,項目價格最高降幅可達40%。此前,李嘉誠旗下的長江實業在香港推出的新盤也降價25%開售。

新鴻基地産聯席主席郭炳江的觀點頗為耐人尋味。他此前表示,從美聯儲減少購債的規模來看,雖然令近期息率輕微上升,但低息環境仍將維持兩三年。他認為,香港的整體樓價不會大起大落,但個別地産商推盤時可能為加快出貨而減價促銷。

事實上,從去年開始,就有機構預測香港房價會小幅下跌。今年以來,雖未見美國有加息動作,但仍有機構稱,香港樓市已有資本流出的跡象,未來還會更加明顯。

無獨有偶,近期內地同樣出現降價風潮。有媒體報道稱,恒大地産將在全國142個城市實行折扣優惠,通過恒大內部員工介紹可額外享受97折優惠。其中,恒大在鄭州、合肥、瀋陽的項目已經出現不同程度的優惠。這並非恒大首次啟動“全線”降價。早在2010年,恒大就曾啟動過類似的策略,並引發市場的關注和部分項目的效倣。

據克而瑞資訊集團的監測顯示,近期內地樓盤降價現象明顯。其中,武漢和桂林春節前均有項目開盤,並祭出從9.6折到9.9折不等的優惠,以及會員降價等措施。部分項目為了搶得返鄉置業客戶,甚至提出為購房者報銷往返機票等交通費用。

香港和內地部分城市樓市均出現降價的現象,這在以往並不常見。有分析認為,前者與國際資本流向有關,後者則主要因供需關係變化所致。近期,有關內地樓市供大於求,“鬼城”頻現的報道屢見不鮮,凸顯了供應壓力和市場風險。

值得注意的是,內地一線城市尚未出現明顯的降價跡象。根據國家統計局的數據,2013年12月,京滬廣深四個一線城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比漲幅均超過20%,這種情況已是連續4個月出現。同時,高價地仍然不斷誕生。

今年樓市“非常不妙”

除了樓盤降價,萬科集團董事長王石對樓市的表態也非常引人關注。在接受媒體採訪時,王石用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點,並稱“我不改變我的觀點”。

王石所謂的“不改變”,是基於其在去年9月時的表態。去年9月4日,融創集團以21億元奪得北京農展館地塊,樓面地價高達7.3萬元/平方米,成為歷史單價“地王”。此前,香港首富李嘉誠則拋售了內地410億港元的資産。對此,王石在微網志表示:“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心了!”

自2013年7月開始,李嘉誠旗下的長江實業以及和記黃埔相繼宣告或拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場,涉及金額約為410億港元。同時,李嘉誠的“長和係”則一直在歐洲拓展並購業務。僅2013年上半年就完成四宗海外並購共耗資248.7億港幣。

有分析認為,在內地土地市場最為火爆之時選擇撤出,説明李嘉誠認為,內地樓市已出現過熱風險。這也正是王石提出警示的主要原因。

據悉,外資機構對於國內樓市的判斷,通常基於“投資回報率”的指標,也即“租售比”。根據多家機構的統計,當前在一線城市,市場的平均租售比已經超過200:1,遠超國際警戒線,部分區域甚至接近500:1的水準。國際知名投資人巴菲特和索羅斯均認為中國樓市存在風險。

另一個值得關注的原因在於,隨著經濟結構調整“陣痛期”的到來,一些國際機構預測,2014年中國經濟增速將繼續放緩,受此影響樓市風險將進一步加劇。

儘管內地機構的觀點對此頗有異議,但以李嘉誠為代表的港資撤離內地樓市,已是不爭的事實。與此同時,房地産投資增速也出現下滑。有專家認為,房地産投資將告別高增長時代,持續近10年的房地産投資熱潮將逐漸冷卻。

有外資機構還認為,若李嘉誠的資金流向並不只是個案,就意味著資金從內地樓市撤出後,並未注入香港,而是轉向其他區域,即大中華地區面臨資金撤離的局面。這對於內地和香港樓市而言均非好消息。

大房企撤離小城市

對於外資看空中國樓市的觀點,國內很多分析人士不甚贊同。中國房産資訊集團聯席執行總裁丁祖昱表示,對一線城市的未來發展比較樂觀,特別是依然看好住宅市場。但他同時強調,一線城市部分高價地項目可能存在消化風險。

國內機構普遍認為,由於佔據較多的城市資源,加之受益於城市化進程,廣大一二線城市樓市仍有大量的潛在需求,房價也易漲難跌。一些專家還認為,這些城市不存在市場“泡沫”。

真正的風險來自三四線城市。中原地産首席分析師張大偉表示,經歷了過去十年全國房地産市場粗放且迅猛的發展,如今一、二、三線城市分化特徵明顯,因此全國房地産市場已經很難用同一週期一概而論。他表示,2014年三四線城市將面臨比2013年更大的風險,大量房企逐漸撤離三四線城市。在庫存壓力下,甚至可能出現崩盤的案例。

近期,部分三四線城市盲目進行新城建設,導致“空城”、“鬼城”出現,甚至個別地區出現公務員攤派賣房的現象。這些資訊的披露,使得三四線城市的風險浮出水面。中金公司的研報表示,三四線城市房地産市場冷熱不均,整體而言,未來兩三年供給過剩將是最大的問題。

值得注意的是,從去年開始,不少大型開發商已從三四線城市撤離,回歸一二線城市。有專家認為,房地産投資資金的撤出將加劇這種風險,不僅會導致房價出現下跌,也可能使得部分城市出現一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯和溫州曾出現過,且與近期香港樓市降價的邏輯如出一轍。

據中國指數研究院統計,今年1月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10901元/平方米,環比上漲0.63%。但其中有37個城市的房價出現環比下跌,比上年12月增加5個城市。房價下跌的城市中,除廈門、溫州、海口等以外,均為三四線城市,烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前。

此外,一向看多樓市的華遠地産董事長任志強日前也忽然改口。他在亞布力論壇上表示,今年房價漲幅將大幅度下滑。“很多開發商以為今年可能跟去年一樣,很樂觀。我個人對他們提出警告,我説你們太樂觀了,很危險。”任志強説。