鄭州房産——地産中國鄭州頻道

據《21世紀經濟報道》，28分鐘，154輪激烈廝殺後，上海閘北區大寧路街道325街坊住宅地塊以101億的總價落袋方興地産。這是發生在春節前的一幕瘋狂拍賣。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱對21世紀經濟報道記者説：“這塊地就相當於北京的農展館地塊。”2013年9月，融創中國（01918.HK）以超過7萬元/平方米的樓面價拿下農展館地塊。

高價地並非孤立事件。企業通過拿地的方式展現其樂觀的態度。然而，警覺的擔憂者已然開始預言風險。象徵不可預測的、重大變化的黑天鵝會降臨嗎？

只要不是最後的接棒者

“可以預見的是，1月28日中午12點之後，將有兩家人共同歡慶勝利，一家無疑是中標企業，而另一家將是上海政府。上海在2010年也曾有過在春節前幾天製造地王的先例，2010年2月11日，同樣是除夕夜之前兩天，同樣是閘北區，蘇州河北岸東塊1街坊地塊以70.2億元總價、52783元/平方米方米樓面價賣給了華僑城。”丁祖昱在拍賣之前説。

丁祖昱以一個老上海人的眼光看，325街坊地塊比直線距離6公里之外的蘇州河地塊條件更好。華僑城蘇河灣項目，2013年8月第一次開盤，精裝修住宅報價高達110000-130000元/平方米，實際成交均價達到93365元/平方米。

近年來，無論行業形勢如何緊張，上海中心城區高檔項目一直都是企業的銷售明星、吸金器、利潤貢獻大戶，而上海中高端群體不斷涌現的住房改善需求是開發商信心的來源，在剛剛過去的2013年，中海紫禦豪庭、瑞安瑞虹新城、雅戈爾長風8號、萬源城等中環線內優質大盤銷售額名列前茅。

相似的情景也在其他熱點城市上演。在閘北地塊出讓前，深圳前海一宗商業用地以134億元的總價、每平方米逾2.8萬元/平方米，刷新深圳總價和單價的“雙料”地王紀錄。在杭州，融信投資集團以33.84億元奪下杭師大地塊，折合樓面地價2.94萬元/平方米。

中信證券分析師陳聰分析，融資環境是核心城市高價地的幕後推手。一方面，開發貸款只能覆蓋項目四證齊全之後的融資需要，而非開發貸款的融資提供者則十分看重企業的銷售規模和抵押物品質。因此，一些中等規模的企業，為戰略性降低融資成本，偏好在核心城市增加土地儲備，以擴大銷售規模。但核心城市土地有限，高價勢在必然。

21世紀經濟報道記者對拿高價地的企業負責人做了小範圍的電話調查後發現，幾乎所有人都強調地塊資源的稀缺性。一位央企負責人稱，拿地是通過董事會授權、經過嚴格風險評估做出的決定。

開發商群體中，還流行著一個論調，只要不是最後一個接棒者，都不會失敗。“如果大龍地産當年拿下順義地王撐到現在，僅計算土地溢價已非常可觀。”一位不願透露姓名的開發商對本報記者説。2009年，大龍地産以50.5億元奪下順義區沙峪鎮天竺開發區22號地，榮膺當年“雙料地王”的稱號，但因無力支付費用被國土局收回，2億元保證金不退。

泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男認為，和2009年一輪地王熱不同的是，地方政府對地塊有更好的規劃，無論是北京通州臺湖區，還是順義區。另外，地塊被切分為更小的地塊出售，儘管單價高，但有更多的開發商來分擔風險。

方興地産相關負責人也對21世紀經濟報道記者表示，今天的方興和2009年拿下北京廣渠路地王的方興，已不可同日而語，有更高的品牌溢價和産品鍛造能力，其綠色産品體系也已成熟，這使得他們有更強的信心去拿地。