2013年，在新國五條及其細則實施，以及新鄭九條調控政策的影響下，鄭州樓市供應量和成交量呈現出雙增的態勢，供求矛盾有所加劇。有機構分析，之所以出現供求雙增的局面，原因在於雖然調控政策持續，但隨著政府換屆，三中全會和中央經濟會議對房地産調控定調“放開高端，保障低端”的思路及提出建立長效機制，中原經濟區建設加速拉大鄭州城市框架，加快三環外區域發展和城中村改造項目，增強開發商和置業對房地産市場看漲預期。

新詞釋義

【不明覺厲】意為“雖然不是很明白，但是覺得好厲害”。當周星馳在《食神》中對鵝頭和雙刀火雞講解撒尿牛丸從開分店到上市，鵝頭就説過：“雖然不明白他在説什麼，但聽了覺得很有意思。”不知小夥伴們可曾有同感，在這個變化太快的時代，我們總不自覺要被各種新鮮的人和事物刺激，難免常常突生“不明覺厲”之意。

【供求關係】 供銷兩旺，庫存增加

2013年，鄭州樓市供求關係相比2012年來説出現了供過於求的局面，競合地産綜合鄭州市房管局數據統計顯示，2013年1-12月，鄭州市商品住宅供求比為1：0.95，住宅市場呈供過於求，供求比較2012年增長1.26%，供求矛盾加劇，主要原因在於2013年供應量增加量大於銷售量增加量。

數據顯示，由於受前兩年三輪房地産調控政策持續發酵和財政政策寬鬆的影響，存款準備金率和利息的雙連降，差別化信貸政策的實施等因素導致商品住宅市場止跌回升，2012年，鄭州商品住宅市場供求雙雙回升。由於成交量的上升速度略低於供應量的上升速度，2012年整體商品住宅市場已經處於供過於求的局面， 2012年1-12月供求比達值到1.03。

而到了2013年，供過於求的矛盾非但沒有得到緩解，反而出現了逐步加劇的情況。房管局數據顯示，2013年鄭州市商品住宅供應量926.89萬㎡，同比2012年上升5.38%。2013年鄭州市商品住宅月均供應77.24萬㎡，2013年1-12月有七個月超過月均供應量，整個第四季度供應量相對較高，月均供應量保持在114萬㎡左右。在11月達到峰值154.68萬㎡。

競合地産董事長王東分析認為，2013年，中原經濟區建設拉大城市框架，高鐵和地鐵的開通帶動城市區域發展，“一心兩翼規劃”促使西城區崛起，綜合作用下商品住宅市場出現供銷兩旺局面，供應量相比2012年有所上升，同時由於供應量的上升速度略快於成交量的上升速度，2013年1-12月供求比達值到1.05。

【成交量】 比2012年小幅增加

2013年鄭州市商品住宅成交量884.67萬㎡，略高於2012年全年成交量水準。2012年成交量達850.10萬㎡，增長率達71.43%。2013年房地産宏觀調控政策持續加碼，從“限購、限價、限售”以及稅收等方面加強樓市調控，但落地效果微乎其微，此外政府提出建立房地産調控長效機制，提出積極財政政策和“放開高端，保障低端”的差別化調控政策思路，使得成交量達884.67萬㎡，增長為4.07%，且處於高位運作。

2013年1-12月，鄭州市商品住宅成交量884.67萬㎡，月均成交量73.72萬㎡，其中2013年1-12月有五個月銷售量在月均銷售量之上。11月商品住宅銷售量達到峰值為118.91萬㎡，佔2013年全年商品住宅成交總量的13.44%;2月商品住宅銷售量達到低谷為30.4萬㎡，佔2013年全年商品住宅成交總量的3.44%。2013年年初受2012年寬鬆的房地産政策和市場回暖延續的影響，成交量同比高位運作。3月新國五條及其細則實施，趕末班車效應促使成交量高位運作。4、5、6、7月成交量較3月有不同程度的下滑，但仍處於高位運作。8月底限購令升級，趕政策末班車效應再次推高成交量。9、10月由於限購令和新預售制度的實施，成交量有所回落。11、12月順應政策推售房源，推高成交量。

2013年商品住宅成交量金水區佔比居首位，中原區次之，二七區居三。各區域成交量佔比略有波動，相比2012年商品住宅各區域成交量佔比，鄭東新區、二七區、管城回族區和惠濟區略有下降，金水區和中原區略有上升。

【分析】 市場轉入買方市場?

2013年新增庫存量增大，出現供應失衡加劇的情況，但就此判斷市場由此完全進入了買方市場還為時過早。一組數據顯示：2011年，鄭州市區商品住房可售面積增加162.85萬平方米，若按2011年商品房和商品住房月度銷售均值計算，目前鄭州市區商品住房可銷9.2個月。而截止到2013年12月底，鄭州市商品住宅存量僅476萬㎡，按照2013年1-12月月均去化量73.72萬㎡計算，全市存量去化週期為6.5個月左右。

競合地産董事長王東也認為，“這説明市場去化率週期相比以前是減少的，市場完全有能力快速消化新增的庫存量。而且，2013年供應量加大是基於房地産商對未來市場樂觀情緒的反應，在今年房價漲幅整體趨緩的大體基礎上，今年應該不會出現庫存大量增加的情況”。

【供應區域】

老城區發力，

二七區異軍突起

2013年，鄭州各區房地産發展情況也出現了較大變化。其中一直處於房地産主力開發區域的金水區供應比重小幅下降，而老城區二七區供應異軍突起，供應量位居第一。

2013年全市各個區域商品住宅供應量發生著潛移默化的變化，二七區供應量佔比有所增加，金水區、鄭東新區、中原區、管城回族區和惠濟區供應量佔比有所下降。其中二七區供應量佔比有所上升，且首居首位，2013年二七區供應量為176.48萬㎡，月均供應量為14.71萬㎡，其中4月、5月、11月供應量分別為25.57萬㎡、37.65萬㎡、74.13萬㎡，主要項目分別有亞星盛世、升龍城、錦繡山河、泰宏建業國際城等。金水區是六區範圍最廣、覆蓋項目最多的區域，供應量為164.95萬㎡，月均供應量為13.75萬㎡，其中秀水苑、英地天驕華庭、瀚宇新城、安泰銀河小區等項目支撐供應量。中原區由於大量城中村拆遷和廠區改造，使得大型城中村改造及舊城改造項目開售，供應量達148.78萬㎡，月均供應量為12.40萬㎡，其中有正商花語裏、九龍城、升龍天匯廣場等城中村改造和錦藝國際華都、方圓經緯花園、正商明鑽、保利百合、盛潤錦繡城、華強城市廣場、綠城綠園、梧桐新語等項目。

（來源：大河網）