原標題：這些年，那些探路先鋒們

舉世矚目的十八屆三中全會註定形成一個改革接力。

中國30多年來翻天覆地的變化始於中國30多年前的十一屆三中全會的改革。在中國成為了第二大經濟體的今天，十八屆三中全會又將掀起新一輪的改革篇章。

十八屆三中全會，強調了淡化樓市調控，繼續市場化推進的思路，這對於房地産市場未來的變革將産生重大的影響，而對於金融創新、房産稅改革、上海自貿區、新型城鎮化試點都將是三中全會後房地産市場重點要推進的事情。

本報我們重點報道的人物，要麼是在金融創新、要麼是在新型城鎮化建設，要麼是在上海自貿區裏面迅速成長的企業領袖人物。其中有小鎮開發模式的探索者、五礦建設的董事總經理何劍波，金融創新南北雙雄陳義楓和蘇鑫，還有在上海灘這片土地上迅速壯大和崛起的三個福建企業的典型代表：世茂房地産的二代接班人、董事局副主席許世壇、旭輝控股的董事長林中以及陽光城的總裁陳凱。

德信資本陳義楓：地産基金拓荒者

“我們是比較謹慎看待遠郊區的旅遊地産，另外我們比較謹慎對待酒店，以及集中商業，就是不能零售的、大面積的這種整體經營的商業。”

2013年，各地對於房地産調控的頻率與力度都在加碼，關於房地産企業轉向商業地産及尋找城鎮化機會的話題開始屢見不鮮。

樓市調控、商業地産突進發生的契機，刺激了房地産私募基金的狂飆突進。作為老牌房地産金融機構，當家人陳義楓將德信資本帶上了一個新的高度。

陳義楓告訴時代週報記者，德信資本目前管理的資金規模存量超過了40億元，累計投資的基金規模超過了50億元，而且大多數項目都在存續期，按時付息（比如創鴻集團，上周才正常支付了應付利息），項目運作正常，且部分投資項目已經成功實現退出，比如山東和河南的兩個房地産項目。

闖入房地産金融服務領域

陳義楓于1995年畢業于北京光華管理學院，據其介紹，早先自己的夢想並不是想做金融，而是一心想成為科學家。但是因為身體上的原因，導致這個夢想在高中就提前擱淺——因為色弱。

不過成績很好的他，還是抓住了寶貴的象牙塔時間，極力鍛鍊自己。利用假期做起家用清潔劑的批發生意，拿貨之後批發給家住北京或留校的同學，還到河北批發襪子賣給同學，這些有意識的鍛鍊，都給他將來金融創新實踐打下了基礎。

大學三年級就通過了CPA且成績優秀的陳義楓，第一份工作選擇了招行。雖然一開始並不是很順利，但是經過第二年，他就成為了優秀信貸員，並且結識了大量金融圈的人才。

不過心有所想的陳義楓始終不願意給別人一直打工。因此從招行跳槽到君安證券之後不久，他又來到一家民營企業，幫老闆做股票。在這一行做得不錯的他看到了機會，也想從事這個行當，於是，自己開家公司便正式提上了他的日程。

1999年底，陳義楓創立德信資本創業投資管理有限公司，希望以“買殼上市財務顧問”的角色，參與上市公司的重組，並通過獲取股份創造盈利機會。

最初的幾年磕磕絆絆，從2000年初到2004年底，由於商業模式不清晰，不對路，最困難的時候，公司負債、主營業務難以持續、人員基本流失……每一個問題都成為陳義楓的困擾。不過轉機很快就來了。2004年底，陳義楓因為參與了“房地産金融服務”這個領域，發現利潤可觀，之後便決定將公司主營業務聚焦在房地産金融領域。於是，他重新打造團隊，改造企業平臺（清理舊的合作關係，引入新的合作夥伴）。2010年，他繼續在這一塊深耕，將德信資本的業務拓展至地産基金領域。至此，德信資本的主營業務及盈利模式，就變得越來越清晰。

制定投資策略把控風險

雖然多次在公眾場合表示“買房不如買房産基金”的陳義楓，還是對所處的行業有極為清晰的認識。對於德信資本的未來，陳義楓表示，雖然現在地産基金處在發展的黃金時期，但是同樣面臨行業洗牌的風險。

在金融界摸爬滾打的陳義楓，還是非常注重風險控制。在接受時代週報記者採訪時，陳表示，德信資本有良好的風控體系，並且在房地産金融服務上都有成功退出的經驗。據其介紹，德信資本會嚴格限定投資的金額；會控股項目公司、落實項目公司的股權過戶；會落實集團和股東的無限連帶責任擔保；會辦理土地和在建工程的抵押；會派駐人員在項目上常駐，共管印鑒；會監督資金使用和回收等。在投資前，會進行充分的測算和各種壓力測試，留出足夠大的安全邊際。“在最極端的情況下，我們在一些項目上可以做到直接處置或者轉讓項目，來確保投資者的投資安全。”

按照他的介紹，目前德信資本在房地産金融上，有自己的特定原則。對於投資策略，陳義楓介紹，德信資本會選擇省會城市為主的區域。然後再選擇區域小龍頭企業進行投資。它必須在某幾個省，或者某一個省，或者省會城市的市場上必須是領先的。“這樣它的團隊、産品力、品牌影響力都比較強，抗風險能力也就比較強。”

除此之外，儘量選擇做住宅佔大部分比重的項目，適當兼顧一部分寫字樓，用於出售的公寓，一些臨街的商業，嚴格控制集中商業的比重，回避酒店這樣的業態，遠郊的樓盤，尤其是遠郊的旅遊地産。

在如今房地産企業大肆進軍商業地産的當下，德信資本卻對商業地産的進入極其謹慎。“我們倒不是遠離商業，我們是比較謹慎看待遠郊區的旅遊地産，另外我們比較謹慎對待酒店，以及集中商業，就是不能零售的、大面積的這種整體經營的商業。其實我們隱含了一個理念就是注重投資標的資産的流動性。”

陳義楓解釋，德信資本更看重項目的流動性能力，因為變現能力取決於投資的流動性，流動性沒有保證就沒有安全性的保證，就很難有收益性的保證。“因為基金的資金來源期限是有限制的，所以我們從金融的深層次需求出發來界定我們的投資策略，注重流動性，對投資者負責。”

房地産基金的品牌年

如何創新，滿足開發商又滿足投資者，是基金公司都會面臨的問題。德信資本也對此有成熟的思路。陳義楓表示，同一個項目可能會面對各種各樣的投資者，德信資本會對項目進行分層設計，結構化設計，自然喜歡進取型的投資者就買後，喜歡回報高的優先買。“我們同一款基金不同的期限，讓投資者來選擇。基金找準自己的定位，我們首先是代表投資者的利益，為投資者服務，為投資者管理資産。”

據陳義楓介紹，目前德信的資金來源主要以四個方面為主：1.自己接近兩百人的募集團隊面向高凈值客戶募集。2.部分機構投資者。3.金融機構的合作，比如券商、四大資産管理公司等。4.有共同理念的第三方財富管理機構的合作。

在接受時代週報記者採訪時陳義楓表示，房地産基金行業最近兩年發展非常迅速，各類機構如雨後春筍般出現，但不可避免地泥沙俱下，良莠不齊，過去一年也爆出了不少有限合夥類産品的兌付危機。因此在他看來，2014年會有更多的負面新聞出現，行業不可避免地會有較大規模的洗牌，但同時也應該看到，危中有機，行業會迅速地兩極分化，部分有品牌有能力的基金管理人會迅速崛起，金融行業的洗牌和格局確立會比想像中快。“我認為以後回頭來看，今年應該是房地産基金的‘品牌年’。”