地産中國網聯合中國房地産報報道 “新土改”以城鄉建設用地同地同權為目標，這能否真正做到？近日，順德的四塊農村集體性質商服用地遇冷流拍的案例也許可以給我們一些思考。遇冷的原因儘管被官方解釋為“年底效應”，但並不能排除投資者對土地性質顧慮的因素。實際上由於國家法規的滯後以及國有銀行系統對集體土地的區別對待，“同權”仍障礙重重。

12月11日，順德近年來規模最大的集體性質商服用地拍賣以流拍告終，位於樂從鎮新隆村的4幅集體建設用地掛牌一個月都無人問津。

“可能是因為接近年底，開發商需要進行資金的賬面管理，這幾塊地的規模較大，總價也較高。”佛山(樓盤)市順德區國土城建和水利局的有關負責人認為是時間節點和短期供應量過大的問題導致土地流拍，並非集體土地性質的影響。實際上，自2003年開始探索集體建設用地的流轉以來，順德已成功流轉1.2萬畝集體土地，流轉金額達十幾億元。

經過十年的先試先行，目前順德的集體建設用地流轉已經做到了同地同價，但在同權方面，依然無法突破上位法的限制。“三中全會後，集體建設用地和國有土地的同地同權，同市同價已經是很明顯的趨勢。”城市規劃專家、中山(樓盤)大學教授袁奇峰表示，國內所有的土地法規都是針對國有土地，這是集體建設用地無法得到“同權”待遇的根本原因，但實踐中可以通過制度創新來實現，這也是順德在下一步的探索中可以嘗試的方向。

掛牌一月無人問津

12月11日，佛山市順德區土地交易中心的大廳內寒意凜人，雖然有6宗土地在當天公開出讓，但現場只有寥寥數人。最終成功出讓的只有1宗土地，在流拍的5宗土地中，有4宗是樂從鎮新隆村的集體建設用地。

掛牌資料顯示，樂從鎮佛山一環南側新隆留用地之一、二、三地塊均為非農建設用地流轉為商服用地，佔地面積26.86萬平方米，起拍價逾12億元。3幅地塊的使用年限均為40年，容積率不高於2.5，建築密度不高於35%。

樂從鎮大羅鋼鐵A1-1-2號地塊同樣位於樂從新隆村，為批發零售用地、住宿餐飲用地相容商務金融用地，土地面積70003.90平方米，容積率不高於3.0，起拍價3.15億元。

這4幅地的競買文件都規定，競得人須將首層可建建築面積的30%面積物業無償提供給樂從鎮新隆股份合作經濟社，合作社再將物業一次性租給競得人。此外還約定了返還商業面積的租金水準，以及合作社提前、逐年向競買人收取租金等條款。

以大羅鋼鐵A 1-1-2號地塊為例，合作社將提取8400平方米的集體留用物業，出租年限為20年，租金為每月每平方米30元，第三年起每年遞增4%，其中第一年的租金為302.4萬元。租用期滿後，當國家不徵用該地塊時，競得人可以根據既定的租金標準和收取條款繼續租用20年。

據了解，此前順德公開出讓的集體建設用地多為工業用途，如此大規模、高金額的商服地塊出讓，尚屬首次。在地塊流拍後，有業界人士揣測可能是集體用地的屬性及附加的出讓條件影響了土地的成交。但順德區國土城建和水利局的有關負責人並不認同這個看法。因為在2011年，順德就已有集體建設用地流轉為商務金融用地，並成功出讓。“開發商對集體建設用地的態度也還是比較積極的。”

“主要是年底效應。”該負責人表示，此次推出的商服地塊總佔地面積近34萬平方米，建築面積達88萬平方米，總價超過15億元，而地區的市場容量是相對有限的，再加上年底開發商的資金管理較為嚴謹，所以地塊未能順利出讓。