據《中國房地産報》報道，2013年，上海樓市成交明顯回暖，整體呈現上升的趨勢。但與相對活躍的樓市相比，滬傳統豪宅區佘山板塊卻陷入困境。

根據21世紀不動産統計，截至12月10日，佘山板塊成交別墅23套，同比增加9.5%；但新房均價為4.7萬元/平方米，同比下滑24%。其中，金地天境到目前成交了41套，成交均價3.7萬元/平方米，同比下跌11.9%。佘山板塊內至今和去年同期均有成交的別墅項目僅3個。

“佘山缺概念，且配套不成熟。現在最火的概念是自貿試驗區，周邊樓盤受益。最近佘山好幾個項目都在辦活動，加大宣傳力度及提高代理公司佣金，來客量增加了，但真正下單的依然很少。”佘山一豪宅的行銷人員告訴中國房地産報記者。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示，缺乏有效的人口導入，正是造成佘山板塊目前局面的重要原因。未來，在上海城市西進的戰略規劃中，佘山的轉型迫在眉睫。

空置率嚇退購房者

佘山號稱“上海第一豪宅區”，這裡有上海最早的億元別墅上海紫園，有容積率僅0.2，極盡奢華的中凱蔓荼園，房源總價普遍在4000萬元以上。然而上海社會科學院城市與房地産研究室數據顯示，目前佘山區域住宅産品的平均入住率僅為30%。

在建設“佘山國際旅遊度假區”大背景下，眾多別墅、大平層等高端項目落戶佘山，以度假、旅居為主的佘山高端居住區漸成規模。作為高端物業聚集的區域。佘山板塊憑藉對上海唯一的山體資源的極度佔有，在生態資源方面優勢明顯。

“多數在佘山置業的購房者還是將它當做一個週末度假的第二住所。”上海社會科學院部門經濟研究所城市與房地産研究室副主任顧建發表示。

“目前佘山僅僅具備了一些基礎配套，區域內的産品也是圍繞著度假居所這樣的意義來做，而作為第一居所，目前的配套還不夠成熟。”同策諮詢中心研究總監王巍立也表達了同樣的觀點。

記者通過調查也發現，由於較高的空置率，迫使很多購房者選擇其他替代産品，使得今年佘山豪宅區域樓市成交慘澹。以2012年一度6折銷售的佘山瓏原項目為例，權威數據顯示，至今佘山瓏原的新房成交均價為2.4萬元/平方米，較2012年全年的均價下滑18.5%。按項目類型分，今年以來佘山瓏原別墅和公寓産品的成交均價分別為2.9萬元/平方米和2.3萬元/平方米，較去年全年分別下滑13.6%和5.8%。此外，位於佘山中心位置的凱迪赫菲莊園的銷售情況也不盡如人意。

優秀的生態資源無法掩蓋交通和生活氛圍上的不足。“為了突出豪宅的純粹性，區域內基本沒有成規模的商業配套。”漢宇地産市場研究部經理付偉認為，這是造成了佘山豪宅入住率較低、人氣不足等現象的主要原因。

另外在交通方面，佘山板塊出行主要依靠地鐵9號線和A9高速公路，但這已經無法滿足日常的通行需求。另一方面，在商業配套方面選擇同樣不多，少量項目配套商鋪難以滿足業主長期居住的要求。而對於一個區域人氣至關重要的産業配套，佘山板塊更是捉襟見肘，周邊泗涇區域的産業規模，目前都無法為佘山板塊提供穩定的人口導入。

“現在成交是偶然的，我們雖然今年還沒有成交，但目前沒有降價的打算，因為別墅用地沒有了，惜售心理很強。”一位佘山別墅開發商向記者介紹説，月湖山莊前段時間成交過一套單價9萬多元的別墅。佘山天境目前成交價格在3.5萬元/平方米，佘山每個樓盤都很不一樣。眼下市場環境和現狀對購房者的潛在心理影響很大，總價上了1000萬元，很難成交。