原標題：一二線地價過高開發商擴張難 改革預期兌現地産修復可期

中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》的市場化方向明確,對房産稅的表態好于市場過於悲觀的預期。“加快房地産稅立法並適時推進改革”表明政府對於推行房産稅節奏的把握和考量。同時當前市場成交中需求結構比較健康,以剛需、改善為主,在此前提下推廣房産稅,不會帶來需求大幅萎縮。但未提及“房地産調控”，也許在未來各地調控將分化:房價上漲壓力較小城市可能出現限購逐漸退出;銀行按揭貸款將進一步向剛需首改傾斜,利率優惠支援等。政策轉向市場化降低有望修復估值。

70城市房産價格69個上漲 一二線地價過高開發商擴張難

11月18日國家統計局發佈了《2013年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數據顯示新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。

目前地産行業最大的瓶頸是一二線城市地價過高,開發商擴張難。若供應上行,地價將溫和回落。地價回落將減輕成本壓力,有助利潤率上行;同時較低成本會使得開發商定價更靈活,投資銷售增有望速將上行。供應上升還將使得房價從上漲逐步趨向穩定,市場發展更為健康,同時市場不必再擔心可能出臺的加碼調控政策。長期看,或存過度供應問題,但時間、程度都視政策而定,中短期不必過於擔憂。之前踏錯節奏,高點拿地的開發商可能將面臨一定問題。土地紅利是最大的制度紅利,部分公司可能將大幅受益於土改的盛宴。

由於一線城市土地價值最高,在一線擁有非住宅用地的房企將會最受益。具體包括金隅、招商、中糧地産、中華企業等。地價下降後,高週轉房企的週轉能力會獲得更大釋放,一線龍頭、榮盛發展、陽光城等都將受益。一線城市核心區土地仍將稀缺,高投資、高利潤模式仍是王道。對應看好全國佈局龍頭及一線核心豪宅開發公司,如華僑城、萬科、保利、北京城建、陽光股份等。