原標題：新鴻基豪賭217億上海地王幕後：回本可能要20年

這似乎是一家名字長期與“華潤”掛鉤的港資地産公司。

從深圳萬象城、大連萬象城、瀋陽萬象城，再到2006年的杭州萬象城，無一不是這二者強強聯合的成果。該公司提供資金及開發理念，華潤負責執行開發，各司其長、珠聯璧合。

這家公司的名字叫新鴻基地産。

隨著“萬象城”在中國各處的根深葉茂、落地開花，新鴻基的名字也逐步為內地所知曉。“萬象城”複合消費體的創新模式更成為眾多百貨商廈的一種類型趨勢。

在今年9月5日，新鴻基又有了大動作。

高溢價、獨立運作

被稱為“上海市中心最後一塊黃金地”的“徐家匯中心項目”地塊競拍在9月5日如期而至。

競拍大幕開啟時，港資地産公司新鴻基、九龍倉等“傳説中”的大戶如約出現。在現場，拍賣僅經過了18輪，加價幅度已上升到5000萬元。又過了一刻鐘，新鴻基就將價格突破200億元，最終以217.7億元的價格將“徐家匯中心項目”地塊拿下。

歷史再追溯到1995年，南韓大宇公司曾以1億美元的價格買下這處地塊，換句話説，該地塊18年“通脹了”20余倍，溢價達到24.2%。

該地塊不僅超越了2010年2月1日證大置業92.2億元對外灘8-1地塊的競拍價，加冕上海總價“地王”，更成為全國“單幅總價地王”。同時，也成為僅次於2009年末富力、雅居樂和碧桂園聯合體255億元聯合競得的廣州亞運城地塊的土地項目。

按上海市規劃和國土資源管理局此前發佈的預申請公告，緊鄰港匯廣場的“徐家匯中心項目”地塊，包括57、150、151三個街坊，總出讓面積為99188.8平方米，起始總價高達175.2611億元。

在喧囂聲中記者發現：不同以往的是，此次“競拍者”的名錄上少了“華潤”這個似乎一直和新鴻基休戚與共的名字。拍得地塊後，新鴻基的新聞發言人也第一時間對外表示，未來將獨立開發徐家匯中心項目。

這是新鴻基再一次獨闖江湖。這意味著該項目從資金鏈、理念到最後的開發執行，均由新鴻基全權包辦，也令新鴻基將觸角伸向了從前鮮少涉獵的“執行”階段。

資金回收“無需太過擔憂”

此次項目並非一塊“易啃的骨頭”。

國信證券地産研究員表示：徐家匯中心項目配合地下的工程，可能需要投入超過400億元，單是收回成本可能就需要20年。而對於企業來説，如果後續沒有充裕現金流或融資渠道，極大的可能性是項目的開發週期會被惡性拉長。

更關鍵的是，由於該地塊此前有長期被閒置的“經歷”，為了防止再次出現“囤地”行為，本次出讓對其土地金繳納、開工和竣工之日等都有詳細規定，新鴻基在簽訂土地出讓合同後，10日之內需要交納65.31億元第一期土地出讓金。

據此，記者翻看新鴻基的財務數據：其2012-2013年中報顯示，截至2012年末，集團負債比率為16.5%，財政狀況穩健。今年3月份，新鴻基還宣佈，與21家國際主要金融機構簽訂一項為期五年的152億港元銀團貸款協議，配合香港與內地的業務發展需要。

而位於杭州的某地産公司董秘告訴記者，鋻於這個項目在一線城市又由一流的開發商主導，雖然資金要求高，但並不十分擔心項目的後期運作。“想必新鴻基能拿下這樣一個項目，一定是基於很週詳的考慮。而且既然拍下了，就必定會對後期資金投入作詳盡的規劃，對於每一個時間點上的盈利都會有仔細的測算。所以對於新鴻基會如何操作這樣一個地王項目，我們可以拭目以待。”

因此對於如斯“高端地塊”，儘管後期開發並非易事，但鋻於新鴻基的整體實力和歷史業績，似乎無需太過擔憂。

重新吹響“內地市場號角”

奪人眼球的是，在本次上海拿地之前，新鴻基近期在內地基本沒有拍得新的土地。根據中報顯示，截至2012年12月，按照所佔樓面面積計算，該公司在內地的土地儲備約748.2萬平方米。今年以來新鴻基在內地的動作便明顯“遲遲”。

而新鴻基此次高調拍下徐家匯地王，無疑打消了市場的質疑，吹響了擴大內地版圖的號角。

自從2012年3月底公司高層涉貪腐案爆發之後，香港新鴻基地産就一直處於被港府檢調和郭氏兄弟內鬥的漩渦之中。

一直以來，新鴻基在內地房地産業務的發展得益於人脈廣闊的郭炳湘。在擔任聯席主席期間，郭炳湘將新鴻基在內地和香港地區的資産配置比例從1:9調升至3:7。佛山禪城舊改項目、廣州林和村、宏城廣場等項目緊鑼密鼓，新鴻基在內地的版圖正逐步擴張。

而在郭炳湘“下臺”之後，新鴻基內地的部分項目隨即被轉售或放棄。當時的業內人士紛紛認為郭炳湘的下臺或成為新鴻基在內地業務的“分水嶺”，也許從此由盛轉衰也未可知。

此次“大動作”令這一切坊間傳聞不攻自破。

“新鴻基這次動作蠻大的，事實上非常具有威懾力。像這樣一個無論從盤子還是能力來看都非常出色的公司，加大在內地開發的力度，對任何一家大陸房企都是不可小覷的威脅——哪怕當下房市還沒有退燒的跡象。” 杭州上市房企董秘的語氣中深含隱憂。

“並且這次他們似乎是打算單獨開發徐家匯地塊，顯示出整個集團的勃勃野心，也説明它已經成長到了一個階段。照此勢頭，我們本土房企必須嚴陣以待了。”上述人士補充道。

資料顯示，新鴻基的內地步伐在悄悄埋下：今年8月1日，位於上海淮海中路商業區的環貿iAPM商場于8月5日起陸續分段開業；與此同時，新鴻基還擬擴大內地商業地産投資範圍，接下來將在南京布點。