泰禾7月耗資110億拿地 或臨崩盤危機

來源:地産中國網綜合 2013-09-12 08:26:00

原標題:泰禾臨崩盤危機?7月耗資110億拿地 擔保額為凈資4.6倍

被諸多業內人士描述為“瘋狂”的泰禾集團,9月3日再次在其官網發佈公告。公告稱,計劃年內全面放開“大額度”拿地授權,最高授權金額達到60億元人民幣。與此同時,泰禾集團董事長黃其森多次在公開場合表示,公司2013全年計劃的拿地資金是110億元,而且調高的可能性極大。

而就在該公告發佈的數日之前,泰禾集團經200多輪的拼搶後,力挫中海、萬科、招商、中駿、融信、正榮等20家實力房企,以40.52億元競得廈門海滄約259畝的H2013P04地塊,樓面價10834元/平米,溢價率185.2%,成為廈門史上最大“地王”。

時代週報記者在查閱泰禾半年報等資料後發現,1—8月泰禾已在全國購買土地9塊,平均每月斬獲地塊超1幅,總計佔地超1090畝、總建築面積超158萬平米、總金額約134億元。尤其是今年以來,泰禾在一線城市北京、上海頻頻戰勝全國超一流房企,連續競得多幅地塊。而與此形成鮮明對比的,則是2013 年前7 個月,公司僅實現合同銷售金額40 億元。

盲目高價拿地使其資金捉襟見肘,據其半年報顯示,其資産負債率已超過80%,有分析人士指出,泰禾集團總擔保額度已超過其凈資産兩倍有餘,如果項目進展出現問題,隨時有崩盤的危險。

對外擔保133億是凈資産4.6倍

據統計,泰禾今年1-8月在全國已經成功斬獲9幅優質地塊,獲取豐富土地儲備,泰禾強勁的實力及高速的發展,令業界側目。

瘋狂拿地的結果,導致今年上半年泰禾集團預付款項高達61.7億元,而去年年末則是16.92億元,增長了264.49%。據泰禾2013半年報顯示,泰禾集團的短期借款以及一年內到期的非流動負債分別為31.57億元和23.14億元,分別增加680.29%和491.20%,公告顯示,上半年泰禾的資産負債率已經高達80%。

無奈之下,泰禾開始增加融資運作。3月,泰禾集團為旗下六家全資公司提供總額為62.2億元的擔保,其中有四項是為滿足最近所拿項目的運營資金而進行的。4月25日,泰禾為北京臺湖地塊項目提供連帶責任擔保,擔保額度為20億元。

從2012年擴張起,泰禾集團就以所拍得的土地抵押、控股孫公司股權質押、集團擔保的形式從銀行、信託、股權基金、資産管理公司等機構處融資。截至2013年6月,泰禾集團對外擔保133.53億元,佔公司最近一期凈資産的460.33%。相比2012年末公司實際對外擔保總額52.24億元,增長1.56倍。

時代週報記者在查閱泰禾2012年報及2013半年報後發現,泰禾2012年從金融渠道融資近60億元,其中興業銀行貸款29億元,是泰禾集團最大資金提供者,雲南信託處融資12億元,東方資産管理處籌得12億元,其他的銀行包括交行、民生都有數億元貸款。

2013年以來,泰禾集團的融資顯得更加頻繁,特別加快了信託的融資。半年報數據顯示,長期借款中信託借款為24億元,除了2012年的雲南信託12億元,增加了12億元。分別為中鐵信託的4.5億元優債1303期北京泰禾項目集合資金信託計劃和五礦信託7.5億元泰禾廣場信託貸款集合資金信託計劃。

除了借助資産抵押方式獲得融資之外,泰禾還採取項目信託融資方式,包括中融信托14億元泰禾泉州華大股權投資集合資金信託計劃和重慶信託20億元中維泰禾集合資金信託計劃。

此外,大業信託泰禾I號股權投資基金集合信託計劃目前募資8.75億元。

泰禾董秘王傳序在接受時代週報記者採訪時表示,外界對泰禾的資金猜測可能並不準確,就目前來看,無論商業地産還是住宅地産,泰禾都做到了量力而為。“我們不會盲目拿地,土地預付款也基本付清。”王傳序透露,除了廈門海滄地塊款項尚未結清之外,所有款項均已支付完畢。

搶抓城鎮化的機會

泰禾為何在幾近沉寂10年之後突然發力,按照黃其森的説法,國內城鎮化進程是房地産的最好機會。黃其森曾在接受媒體採訪時表示,這是一個歷史機遇,所以泰禾要搶抓住,快速擴張。

據王傳序透露,目前泰禾的發展方向主要集中在一線城市,並且已經在北京和上海拿地,未來最有可能進入廣州等城市。“如果有機會的話,為了保證公司的可持續發展,泰禾一定會加強土地儲備。”

那麼城鎮化到底能帶給房地産怎樣的機會?復旦大學房産研究中心企業研究所副所長陳晟表示,在城鎮化進程中,新城鎮建設佔有重要地位,它將給房企帶來新的市場需求。但是可能給新的産品帶來的機會更多。諸如鄉村旅遊地産,生態環境保護地戒特殊産業的集聚地等將成為房地産需求的産生地。具有鮮明特色、生態宜居的智慧小鎮,將是今後的一個重要發展方向。

“我個人認為,目前所有關於城鎮化帶動房地産發展的説法,都很牽強。”亞太城市研究會房地産分會會長、地産評論員陳寶存在接受時代週報記者採訪時表示,目前所提的城鎮化帶給房地産的機會,更多的應該是城市化進程加快的概念。陳寶存認為,隨著城市化程度的升高,改善型住房或許能夠迎來新的機會。但是從目前來看,按照陳寶存的觀點,以“院子”系列聞名的泰禾,價格已經非一般城市居民所能承受,因此城鎮化概念下的發展契機,似乎對泰禾而言,並沒有太大的實質性幫助。

“資金扶持可能才是更多以城鎮化概念擴張的房企看中的理由。”有行業分析師在接受時代週報採訪時如此表示。據公開消息顯示,作為推進城鎮化建設的主力銀行,國家開發銀行已先後與安徽、深圳、四川等十多個省市簽訂了合作備忘錄或協議,向四川、深圳、福建等省市提供的融資額度分別為2000億元、1000億元、1500億元,以此推算,該行為地方城鎮化提供的資金支援將超萬億元。

拿地後8-10個月就開盤

被眾多業界人士擔心的泰禾資金風險問題,似乎泰禾內部人員並不在意。“我們這兩年拿地確實快,也被外界批激進,但是對於資金風險,我們掌控得還是不錯的。”王傳序告訴時代週報記者,這主要得益於高週轉的經營思路。據其介紹,泰禾要求所有項目的開發週期在8—10個月,北京的時間則更短。借助這种經營模式,通過銷售收入來回籠高額的拿地資金。“因為在政策上相對寬鬆一點,北京的開發週期比福建的要短。”

泰禾集團董事長黃其森在接受媒體採訪時表示,之所以能夠採取這種開發模式,得益於泰禾在拿地之前做足了功課,泰禾在拿到地的同時,設計基本上已經完成。所以才能保證拿地後七八個月開盤。

王傳序介紹,高週轉的執行來源於兩個方面,首先是對拿地的慎重思考,其次是運營能力。“泰禾的運營能力不成問題,而且從目前幾個項目來看,雖然初期被認為激進,但是後來依然給泰禾創造了不少的利潤。”

但是另外一個問題也被更多地討論,那就是價格不菲、定位高端的別墅項目,適合高週轉嗎?對於高定價的豪宅來説,縮短銷售週期,有可能讓項目享受不到後期價值提升帶來的高溢價。但在泰禾高週轉的策略下,黃其森堅持讓泰禾?北京院子也要堅守這一法則。泰禾對此的解釋是,高週轉後,通過壓縮一個項目的銷售週期,所得銷售款可以做兩三個項目,這樣的利潤率其實一點都不差。

另一方面,泰禾大擴張規模需要大量資金,也必須依靠快速銷售的道路。至今,運河岸上的院子的銷售週期已十年,黃其森不打算讓泰禾?北京院子賣如此長時間,而是計劃開盤後一年半清盤,開盤後半年內大部分資金要回籠。

未來打造20泰禾廣場趕超萬達

對一線城市市場看好,這是泰禾突然發力的邏輯起點。在商業地産上的一系列成功嘗試,也讓泰禾殺入一線城市決心更堅定,“趕超萬達”已成為其商業地産目標。“我們在商業地産上的口號是學習萬達、超越萬達”,黃其森的這句話在泰禾內部已經耳熟能詳。

泰禾的目光要瞄準一線城市,打品牌,樹口碑。黃其森的安排是,將集團的設計研發中心設于北京,將招商中心設在上海,加大對一線城市的拓展力度。他認為,城鎮化的結果是拉動內需,在這一大背景下,商業地産價值更為凸顯。

“我們未來的計劃是打算打造10—20個泰禾廣場項目。”王傳序告訴時代週報記者,目前泰禾在福建的兩個商業地産運營良好,是未來開發更多類似泰禾廣場的主要信心。王傳序透露,從目前來看,考慮到資金風險的原因,泰禾廣場未來並不會走自持為主的路子,而是通過出售與出租並用的方式進行經營。據王傳序介紹,通過銷售部分商業地産的方式,回籠前期投入到大部分資金之後,再選擇進行持有出租,是泰禾對商業地産運營的主要方式。“我們有自己的商業管理和運營團隊,因此對持有的商業部分,也能夠做到很好的成本控制。”

不過,在陳寶存看來,目前商業地産還只是一個泡沫,必須要在城市化程度較高,住宅入住率上去之後,再來發展才是合適的選擇。而且未來電商對這種商業地産實體形式的衝擊到底有多大,現在還不是很清楚。“太冒了。”陳寶存如此形容目前商業地産的開發熱潮。在他看來,住宅到一定高點需要5—10年,商業地産成熟也需要5—10年,因此商業地産的發展應該是在10—20年之後的事情,現在還為時過早。(來源:時代週報)

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