“未來寶龍在一線城市和二三線城市之間商業地産的規模將保持均衡比例，各持一半。”寶龍集團董事長許健康一席話似乎有違該公司走二三線城市路線的一貫作風。

然而，即使大手筆拿下上海奉賢、嘉定的兩塊地，依舊無法將其從“青島三項目（城陽、即墨、李滄）一同折戟”的陰霾中解救出來。

不僅是寶龍這樣的全國性地産商在二三線遭遇困境，800公里以外的蘇州木瀆，其商業項目木瀆新天地的一部分蘇州世界綢都商場，也面臨即將被拍賣的結局。

一向被人們認為是商業地産藍海的二三線城市，如今已經失去了以往的風光，特別是在2012~2013年集中開業時，遭遇了實體零售前所未有的困境：客流與銷售額都大減。同時，銀根收緊更是讓開發商們叫苦不迭。

伊甸園破滅

一向有“小萬達”美稱的寶龍地産，試圖借助“二三線城市”的佈局，構建自己的商業地産王國。然而，空城、資金鏈緊張等正在侵蝕著寶龍。

雖然寶龍表示“青島城陽項目目前正在重新規劃招商中”，同時也間接承認了“之前招商定位有不足之處”。同樣面臨困局還有青島即墨與李滄項目，李滄項目更是多次被爆出空城消息。而蘇州世界綢都商場在經過900多個商鋪被搶購一空的盛況之後，如今只剩下寥寥幾家在營業，部分商鋪甚至即將被拍賣，其開發商蘇州大地置業也正在被相關司法部門調查。

寶龍、大地在二三線的失利，或許只是一個縮影。

對此，北京首地大峽谷購物中心總經理李綱直言道，當初征戰二三線的步子走得太快太急，同質化又嚴重，導致了二三線目前的購物中心結構性過剩。

另外，行業普遍數據認為，30萬~40萬人口能夠支撐10萬平方米的購物中心，而很多城市都存在超限。

地處長三角中心位置的常州，目前市場上80萬平方米以上的城市綜合體項目有將近30個，而常州常住人口還不到500萬。值得注意的是，常州寶龍城市廣場從2008年拿地到現在還沒有竣工。

此外，去年就引起軒然大波的121號文件，到今年開始顯現效應。接踵而來的還有經營性土地的“招拍挂”政策、《商業銀行房地産貸款風險管理指引（徵求意見稿）》以及期房限轉、預售標準放寬等等。

“一項項政策是刀刀見血，刀刀見肉。”業內人士分析，作為房地産重要組成部分的商業地産（購物中心）不可能倖免。

銀行也抬高了開發商和購房人的準入門檻，今年初遼寧營口發生的停貸事件似乎也在印證這一點。據了解，營口幾乎所有銀行從2012年初就已停止向房地産開發商貸款，今年銀行房地産貸款也不太可能開閘。

而企業在上一輪佈局二三線城市中已經債臺高築。寶龍的資産負債率就從2008年的22.7%增至2013年上半年的61.99%。

更重要的是，品牌商的退縮或許是讓二三線購物中心擴張不下去的另一個誘因。

第一太平戴維斯于近日公佈《2013年零售商調查》中對約100家零售商進行的調查顯示，84%的受訪者表示計劃于一線城市開店，其中北京、上海尤為受品牌關注。此外，53%的受訪者表示關注二線城市，而僅有24%的受訪者考慮三四線城市。

正如業內人士分析的那樣，招商這個頑癥解決不了，只能敗北，例如寶龍除了主力店為TESCO樂購、永輝、蘇寧等，其他配套大牌幾乎沒有。另外，由於品牌分區代理制，導致全國性企業在二三線城市，相比當地本土企業根本沒有優勢可言。