萬科商業地産戰略搖擺前行 從反對到介入

來源:地産中國網綜合 2013-09-05 08:27:00

一直堅持專注住宅開發的房地産開發龍頭企業萬科企業股份有限公司(000002.SZ,以下簡稱“萬科”),其運作的深圳龍崗萬科廣場購物中心預計10月份開業,招商率已完成80%,萬科的商業地産戰略即將小試牛刀。

而事實上,從1993年開始,萬科堅持做減法,逐步走上了專業化的道路,專注于住宅地産成了萬科的專一業務。直至2011年6月,萬科才對原先的策略稍有調整,宣佈進軍商業地産。如今兩年過去了,萬科的商業開發已進入收穫期,一個隱形商業地産帝國即將面世。

梳理萬科佈局商業地産的戰略轉變歷程,從萬科董事長王石的堅決反對,到萬科總裁鬱亮的審慎進入,萬科的商業地産之路在搖擺中前行。

萬科綜合體與社區型商業

萬科廣東區域正在開發和即將開發的多個項目中,被譽為“千億龍頭”的第一個城市綜合體龍崗萬科廣場,備受業內的關注。深圳市萬科商業管理公司總經理張強稱,龍崗萬科廣場初步定於年底開業。

龍崗萬科廣場位於龍崗中心城龍翔大道與德政路的交會處(龍崗區政府對面),該CBD綜合體的前身是新老西村的舊改項目,總佔地面積23.6萬平方米,業態涵蓋了高端商業、甲級寫字樓和商務公寓。

作為大型舊改項目,該綜合體的誕生歷經波折。據悉,2002年龍崗區政府就已對新老西村舊城改造項目立項,確定了改造的具體方案,由九州地産承建。2006年7月,萬科公告稱與九州地産簽署協議,萬科支付九州地産10.97億元獲得該項目,預計項目的開工時間是2007年3月,竣工時間是2009年10月。

但由於在項目拆遷、居民安置補償上的分歧較大,該綜合體的建設長期擱淺。

2010年,為迎接深圳特區成立30週年,該項目重啟建設。在建設回遷房、完善多個公共服務配套設施的基礎上,龍崗萬科廣場將打造成建築面積超100萬平方米的大型城市綜合體,形成集休閒、娛樂、餐飲、購物于一體的一站式購物中心。

萬科在廣東區域的其他綜合體也即將面世。位於深圳鹽田的壹海城由萬科與招商地産聯手打造,總建築面積約35.7萬平方米,該項目集海景住宅、海岸街區式購物中心、高端寫字樓于一身,擁有多項市政配套。

今年5月,萬科稱廣州區域今年內將推出三個商辦項目,包括一個商業綜合體、一個商業中心和一個度假酒店。其中的商業綜合體是萬科雲,總建築面積為8.3萬平方米,萬科欲將其打造成進軍廣州商業地産領域的首個綜合體。

萬科佈局佛山的商業項目也在緊鑼密鼓地進行中,大型綜合體南海萬科廣場和佛山萬科廣場都預計2014年上半年開業,佛山萬科還推出了旗下社區商業産品品牌“水晶坊”、“金域坊”,至今佛山萬科商用系列産品規模共逾50萬平方米。

相比于廣東區域的綜合體開發,坐鎮萬科北京區域的萬科副總裁、主管商業地産的毛大慶更熱衷於社區商業的深耕。

近年來,北京萬科增加了旗下樓盤的商業配套服務,逐漸形成了小區商業的全套“標配”,即“五菜一湯”:“五菜”是指萬科第五食堂、超市、銀行、洗衣店和藥店,“一湯”是指萬科“幸福街市”。

毛大慶稱,萬科“五菜一湯”實際上是向香港領匯模式學習做社區商業,而萬科的社區型購物中心學的則是北京望京凱德Mall,這兩類主流産品佔了萬科商業開發的60%。

據了解,目前北京萬科的商業體量已經超過50萬平方米,包括中糧萬科長陽半島的18萬平方米商業配套、金隅萬科廣場的15萬平方米商業中心、萬科金第朗潤園的12萬平方米商業綜合體,以及京投銀泰萬科郭公莊項目的8萬平方米商業面積。

國信證券首席地産分析師方焱告訴時代週報記者,商業綜合體往往伴隨地方政府的投資衝動,投入太大,定位又太高端,遠離了普通居民的消費需求,租金回報不理想,而社區型商業貼近老百姓的生活,低投入且經營回報穩定,發展起來具有較強的持續性。

時代週報記者致電萬科方面,試圖進一步了解萬科的城市綜合體與社區商業各自的佈局情況,未能得到萬科公司的回應。業內人士稱,由於萬科的商業物業在京、滬、粵、渝等地呈現遍地開花的態勢,“很難統計目前萬科累計開發和持有了多少的量”。

(責任編輯:)
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