明確住宅與商業八二配比

對於萬科商業地産如今的橫空出世，顯然已經超出了王石的預料。

還記得2009年8月，王石在中山大學的演講中宣稱：“如果有一天，萬科不走住宅專業化的道路了，我即使躺在棺材裏，也會舉起手來反對。”

王石時代的萬科對於專業化的堅持不容他人質疑。

萬科創業之初曾瘋狂多元化而困境重重，1996年萬科開始壯士斷腕地“賣掉輔業，專心發展主業”，向房地産業務戰略傾斜。王石以美國最大的住宅開發商帕爾迪為偶像，堅持住宅産業化和專業化戰略，以快速拿地開發、快速銷售的高週轉模式決勝市場，經過了多次的區域擴張，十多年後發展成為“地産一哥”。

但是2008年之後市場形勢的變化，已經讓萬科不得不正視，住宅開發的下一步走向何方。

首先是城市化進程的演變下，市場對物業配套的新需求，純粹的住宅將不再是房地産市場的主流。方焱告訴時代週報記者，“近些年地方政府的土地出讓，商業地塊的比重越來越大，居住用地和商業用地的混合搭配，要求開發商必須將兩種業態結合起來做，這是地方政府出於經營城市的需要設定的規則，萬科必須適應。”

由於缺乏商業物業開發經驗，萬科在拿地上跟其他房企相比已沒有優勢。2009年在北京房山，萬科拿到的土地要比一街之隔的首創集團貴一倍，僅僅因為首創集團向政府承諾做一個大型的“奧特萊斯”。

方焱對時代週報記者説，“萬科作為大型企業，發展到一定階段後，也應該適當地沉澱一些商業物業來抵禦和分散風險”。

對於是否該改變住宅專業化戰略，涉足商業地産，萬科內部曾有過激烈的爭議，經過鬱亮等人的爭取，萬科內部逐漸達成一致，2010年3月，王石公開表示，“萬科需要順應城市的發展趨勢，在繼續堅持主流住宅開發業務模式的基礎上，嘗試與住宅相配套的其他物業類型，提升在商業地産領域的競爭能力”。

2010年3月，萬科首次與商業地産“約會”：以10.04億元拿下東莞市長安鎮長青路的商業地塊，即東莞長安萬科中心，該項目總建築面積25萬平米，規劃打造成集購物中心、情景街區、住宅、寫字樓的綜合體。

此後，萬科加速了商業地産的開發進程，“計劃未來住宅與持有物業的開發比例為8:2”。

2011年6月，萬科正式宣佈進入商業地産，將從社區商業擴展為城市商業，未來進入城市綜合體的開發，並確定了商業地産的三大産品線，包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區商業“萬科紅”。

對於萬科近年來的地産多元化戰略，有 “民間地産分析師”之稱的尹香武對時代週報記者説，“萬科光做住宅並不是真正的專業化。做商業地産、住宅地産、工業地産，都屬於房地産的專業化，而且很有必要把商業、住宅、工業的空間關係進行融通，構建真正的專業化”。