金融十條支援經濟轉型 房地産行業風險與機遇並存

來源:地産中國網 2013-07-24 13:57:00

針對近日國務院辦公廳發佈的《國務院辦公廳關於金融支援經濟結構調整和轉型升級的指導意見》(國辦發〔2013〕67號),中國指數研究院[微網志]7月9日專門發佈了政策解讀報告《金融十條支援經濟轉型升級,房地産行業風險與機遇並存》,對政策出臺背景、未來政策走向以及未來房地産走勢做出了分析與預測。【下載報告】【更多報告】

7月5日,國務院辦公廳發佈《國務院辦公廳關於金融支援經濟結構調整和轉型升級的指導意見》(國辦發〔2013〕67號),提出十條措施對近期金融業面臨的問題及未來工作重心進行部署。其中對房地産行業繼續秉持“有保有壓”原則,在防控融資風險的前提下,進一步落實差別化信貸政策,加大對居民首套住房的支援力度。

一、出臺背景:經濟復蘇趨緩,資金流動性收緊,中央將調結構列為首要任務

6月末資金流動性驟然收緊,一改年內趨於寬鬆態勢。在通脹壓力減弱、但宏觀經濟未現明顯好轉的背景下,1-5月全國貨幣政策延續去年以來相對寬鬆的政策。截至5月末,全國M2(貨幣供應量)同比增長15.8%,明顯高於此前設定全年增長13%的目標;與此同時,1-5月全國累計新增人民幣貸款4.21萬億元,同比增長7.1%。但在經歷6月上旬新增人民幣貸款額逼近5月全月的總貸款額的井噴式增長後,隨著半年度眾多理財産品到期,銀行資金壓力驟然加大,6月末中央層面明確表態貨幣總量充足、市場流動性整體充足,拒絕向金融體系注入資金以增加流動性,金融機構在救市預期落空後只能尋求自救,上海銀行間同業拆放利率(Shibor)隨之直線走高。

經濟復蘇偏弱但尚可控,調結構更為緊要。2013年一季度GDP同比增長7.7%;5月CPI增速回落至2.1%,物價上漲壓力不大;6月PMI下行至50.1%,比上月回落0.7個百分點,為近四個月來最低水準,抵近50%榮枯線,表明目前宏觀經濟形勢較弱。但與2008年-2009年間GDP增速從之前的最高點近15%下滑至最低的6.6%不同,此次經濟下行幅度較小。在2011年-2012年經濟下行後政府已開始放鬆政策(去年新增貸款增加、降息等),而目前經濟增速仍在中央預期範圍之內,調結構是中央更為緊要的工作。

二、未來政策走向:盤活存量支援轉型,金融行業去杠桿化為大勢所趨

房地産投資緩衝經濟下行壓力。歷史數據顯示,投資是中央對衝經濟下行風險的重要手段,如2008年四季度-2009年,GDP單季增速一度下滑至6.6%,同期房地産業投資增速最低在10%以下,但基建增速超過40%,拉動經濟增長。2011年底,基建投資出現下行,但房地産投資超過30%,使得2011年經濟下行幅度不大。2013年以來,房地産業和基建投資均在20%以上,對經濟下行壓力起到一定的緩解作用。

加大盤活存量,合理控制增量。在中央此前表態及本次出臺的《意見》中,一再強調金融總體運作穩健,資金流動性充足,但資金分佈不合理,且未能適應經濟結構調整和轉型升級的要求。在今後一段時期內,合理控制貨幣總量規模,調整資金投資流向,盤活存量更好地服務於經濟轉型及消費升級,將是金融行業首需解決的問題。

貨幣總體穩中趨緊,去杠桿不可避免。金融行業此番遭受前所未有的“錢荒”,而中央則始終未出手大幅救市。一般來説,金融機構的資金緊張會導致實體經濟資金成本上升,使得企業債務違約風險加大;而回購利率抬升擠壓同業業務利差,造成同業業務收縮並去杠桿,會抑制信託、票據等社會融資擴張。可以看出,中央層面已經認識金融市場中部分行業存在過高的貨幣杠桿,資金流向的過度集中導致貨幣市場在總量充足的情況下分配不均。本屆政府意志堅決,在實體經濟持續低迷的背景下,決心通過合理調節貨幣流向,支援實體經濟發展。

三、未來房地産業走勢:政策有保有壓,市場分化加劇,資金鏈趨緊背景下面臨産品結構調整

“有保有壓”原則貫徹始終。從本次《意見》中涉及房地産行業的表述可以看出,此番房地産調控的原則之一“有保有壓”依然貫徹其中。積極支援居民的首套自住購房需求,落實差別化信貸政策,進一步抑制投資投機需求,促進市場需求結構合理回歸。與此同時,防控融資風險,降低行業資金杠桿。

如前文所述,2013年下半年,金融行業或將面臨表外資金短缺局面,傳遞至房地産行業,産生的影響可能有:

(1)開發企業融資成本提高,資金壓力增大。在貨幣市場整體趨緊的環境下,房地産行業成為重點調控行業之一,2013年上半年寬鬆的融資環境將不復存在。對於房地産開發企業來説,2012年下半年至今的銷售回款帶來了較為充足的現金流,但信貸收緊或將在下半年對企業資金鏈形成衝擊,企業若要保持開發規模及節奏,根據中央對首套購房的支援原則適時調整産品結構及銷售策略,修煉自身管理內功,將成為在變革時期突出重圍的關鍵。

(2)投資性需求繼續受到抑制,首套購房預期或有所改變。對於購房者來説,下半年差別化信貸政策將更為突出,居民購買首套自住住房的需求將得到積極支援,而投資投機性需求將進一步受到抑制。對於首套房購買者來説,由於多套房貸的門檻提高,購房者對首套房區位、面積、品質等方面的需求預期或將提高,首套過渡後期改善的觀念將有所改變。

(責任編輯:)
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