主持人、大會主席白長虹：南開大學旅遊與服務學院院長白長虹

主持人：現在，我宣佈，博鰲·21世紀房地産論壇第13屆年會現在正式開始。今天上午的論壇內容包含"主題演講"和"權威報告發佈"兩部分內容。

下面我們進入論壇的第一部分"主題演講：宏觀經濟及産業政策解讀"。現在請出第一位演講嘉賓 全聯房地産商會創會會長聶梅生女士作主題演講，大家歡迎。

全聯房地産商會創會會長 聶梅生

聶梅生：各位嘉賓大家早上好，很高興來參加博鰲·21世紀房地産論壇第13屆年會，我今天演講的題目是，房地産形勢分析與政策。首先説一下今年上半年房地産的總體形勢是怎樣的，用一句話來説，各項指標處於本輪調控以來的高位。調了兩年，現在處於高位，五、六月份運勢比較高，首先看房地産的投資，我們看到在調控期間在2012年和2013年大部分的時間，房地産的投資對固定資産的投資是負拉動，但是到了2013年形成了正拉動，也就是從去年的16.2%增幅到現在的20.6%，從負拉動轉變為正拉動，我們的貢獻率是20%。6月份和5月份現在都是20%以上，超過了固定資産的增幅，投資方面處於高位。

第二，大家關心的交易量和交易額，從去年調控是負增長到現在一下子變成了正增長。商品房的銷售額今年的1、2月份達到了77.6%的增長，非常的高。銷售面積達到了50%左右，大家想一想，這麼短的時間突然的上升，當然會催生一些新的政策，因此“國五條”就是在這樣的情況下出現的，現在的情況是，到了五、六月份的之後，下行比較快，出現了下降的趨勢，説明房屋住建部那麼好賣了。從最高的77.6%的增長到6月份的43.2%，下降得非常快。總的來説，我們的銷售增長是強勁的，一、二、三線城市的住宅情況是回暖的。

我們再看一下開發商是否差錢。從今年的高位到33.7%增長開始走平，交易量和交易額沒有明顯的下降，逐漸的走平。1—6月份達到了32.1%的增幅，説明開發商是不差錢，運作穩定，資金來自於個人貸款按揭，企業的資金開始恢復，資金的充裕率達到1：1.5，這種情況下，資金回流得非常快，大量的資金在房地産企業中。

現在1—6月份的情況是非常的好，資金是充裕的。整個的景氣指數是比較平穩的，達到97.29%，兩次金融危機的時候，2009年97.4%，主要的問題是説，目前存在的問題在哪，一個是土地購置面積雖然有比較大的增長，主要集中在一線城市，增長了90.3%，就是土地供應面積。但是1—5月份商品房的新開工面積只有30.4%，在一線城市而言具有非常強烈的反差。一線城市土地大量的購置，但是開工量減少，這説明怎樣的問題，説明供給有問題。二、三線城市土地供給減少，總的來説三線城市是負增長的，開工量並不大，這是目前比較大的焦點問題，説明整個房地産的數據中，一線城市有錢買地形成地王，説明還在上漲的過程中。

今天前面幾位都講到房價的調控，這張圖很明顯的説明瞭本輪調控的情況，這是國家統計局的數據，從2001年1月到2013年1月的情況，來看一下，76個城市中67個上漲，3個下降，調控的第一、第二年調控有用，調控到零的效果。2012年以後，下降是零，上漲的是67個城市，調控回到了原點，該上漲的還是上漲。一系列的調控包括四限已經走到了極限，從國家統計局發佈的數據來説，同比的數據沒有改變，問題還是這麼多的城市的價格在上漲，價格要比兩年前的67個城市價格的上漲還要多，這是調控後的結果，我們是拿數據説話的。如果拿當時的數據跟現在相比較，以房價為目標，調控的目標沒有達到，因此業界和老百姓説，調控在房價調控方面是失效的，而且越調越高，這是客觀的情況。

上半年的房價，環比是63個城市上漲，達到了2.4%，如果同比的話是69個城市上漲，而且漲幅最高的是16.7%，我們的GDP才是7.6%，房價上漲了16.7%，我們信誓旦旦的説，房價的漲幅不能夠超過GDP，不能夠超過每人平均收入，每人平均收入上一年是多少，還不到7%，因此是大大的超過了。上半年來説，房價調控的目標無法達到，下半年是平穩的，或者是一點都不上漲或者是平穩下來，因此目前的情況是嚴峻的。

大家都知道如果環比上漲2%的話，一年就上漲了20%左右，這樣的情況之下，6月份的10大城市的二手房上漲了19.88%，這就是20%的概念，十大城市的二手房上漲了20%，我們想想“國五條”是怎麼出臺的，二手房交易要收稅20%，這個稅沒有收到，地方政府也不認帳，因此“國五條”就落空了20%沒有收到，但是二手房的房價上漲了20%，兩者的數據是如此的接近，二手房的房價上漲了，租金就上漲了，就會傳遞到一手房，因此新房的價格是上漲的，上半年的房價就是這麼上漲的。

從2008年到今年上半年，整個房地産的形勢是怎樣的，每年都是6萬多億元，今年還未突破7萬億。今年上半年1—6月份我們平均房價的漲幅達到了11.2%，達到了第二高點，第一高點就是2009年達到了21.2%，當時是不得了的，這次調控到今年的上半年就是第二個高點，也就是2008年到現在的高點就是21.2%，僅次於2009年的高點。

2013年下半年行業態勢分析

上半年的情況已經介紹了，下半年的情況是怎樣的，我認為房地産投資會有所下降，為什麼會下降，因為庫存量是不斷的增加，現在一線城市的庫存還是可以的，除了一線城市之外，其他的都在增加，例如6月末商品房的待售面積是400萬平方米，環比五月份又增加了80萬並沒有，同比增加了39%，對未來市場部明顯的情況下，開發和建設的量是不足的，數據也顯示了這一點，開工量不足的情況下，意味著開發和投資的增速會下降，要不買地，要不開發建設，開工不足就不會加速買地，一線城市大家都在搶地，其他的城市是負增長，因此這些因素都會影響到房地産的投資，上半年的增速是20%，下年是18%到20%之間回落，如果房地産回落的話，購車和固定資産的投資會下降的，就會形成負拉動，現在的固定資産資産不算太高，也就是20%左右，如果低於20%，就是負拉動。

金融領域的流動性是否持續，要看中央的貨幣量，如果還是控制的話，對房地産投資的增長還是有影響的，投資不會象上一年這麼高。供給量也是在下降的，今年前6個月，銷售面積比開工面積達得多，賣得快，一個是28.3%，一個是3.8%，開工意願不強，意味著下半天的供給減少。從需求來講，大家都認為是剛性需求，每人平均住房是多少，我認為從房地産的需求來講，還有一點就是資本利得的需求，就是投資後的利益所得。如果銀行利率放開，房貸除外，在這樣的情況之下，對房地産的貨幣而言，不會放得很多，但是直接融資方面會擴大，例如重啟IPO和房貸增長是平穩增加的，包括信託基金等等，我個人判斷，貨幣政策在房地産方面比上半年和去年在資金方面會更加的寬鬆、好一些，充裕一些，銀行對房地産的貸款數據也看得出來，是持續增加，不是減少的，現在不會比之前更加的緊，雖然房地産調控未放鬆，但是我認為貨幣方面是寬鬆一些，好一些，因為直接融資方面中央是重視的，而且已經開始放寬資金量了。銀行對房地産的貸款方面也有幅度的，而且各家銀行是競爭的。在市場需求方面，我認為跟貨幣政策有非常大的關係。

房價來説，開發商在下半年降價的動力並不足，因為不差錢，資金充裕，我慢慢賣，少開工，少買地，為什麼要降價。現在各個大的開發商的業績是不錯的，降價促銷的動力是不足的。

熱點城市的地價是上漲的，這幾天北京、上海都出現了非常高的地價，這種情況下，地價就上漲得快和高，主要集中在熱點城市，這些城市房價下降的可能性也不大。這種情況下，房價仍然有上漲的動力，不會象今年上半年上漲得這麼多，而且同比不會上漲得這麼多，因為去年下半年開始漲價，今年下半年同比去年下半年就不會太高，因此我認為預計全年房價不會高太多，也就是20%左右，因為説半年是增長的，下半年會下降一些，但是大幅度下降的可能性是不大的。中央也説了防止房價過快的上漲和快速的下降，希望房價穩定，下半年在供給需求、土地市場高溫的情況下，房價上漲的動力是存在的，但是同比上漲是趨緩的。房企的資金壓力趨緩，市場回暖，調控改善的話，市場的作用就會逐步的代替行政的干預，目前的房地産節點下，是有可能實現的。

對國家宏觀調控的政策建議

到底如何調整，首先國務院常務會議繼續做好房地産市場調控，促進房地産健康發展，並研究部署加快棚戶區改造，關於城鎮化和棚戶區如何做。在棚戶區改造過程中，引導民間資本投資參股，委託代建等形式參與棚戶區改造，抑制投資投機需求，促進保障房建設。

商會的研究機構和我們的會員單位的意見徵詢過，我們認為建議以改革為基調的房地産長效機制，回想中國房地産的常規發展，每一次是以改革的政策才能推動，推動了二十年後，如果不進行改革就無法再推動了，1998年推出政策，就是從福利分房到貨幣分房，1999年個人抵押貸款推出，第三個就是爭議比較大的土地招拍挂，如果沒有招拍挂，就沒有現在的高地價和高房價，體現為地根、銀根和制度性問題，15年後如果沒有相對應的改革，我認為是無法突破今天房地産的局面，因此要有改革的長效機制，依然是地根、銀根和稅收，地根的問題説來説去，中國房地産是否是充分化的市場，因為土地沒有市場化，佔到中國房地産市場的30%到50%，土地是一家供給，一頭説了算，而且是招拍挂，價高者得，沒有競爭，只有一個獲利者就是政府，因此房地産的市場化，只有一個胳膊，另外一個胳膊是沒有的，因此要進行土地制度的改革，解決農村土地流轉的同地同價，才可以釋放農村集體建設用地進入市場，推動住房供應的多元化，從根本和機制上形成雙軌和多軌的土地供給市場，除了農村的土地之外，還有很多的別樣的土地供應，都沒有進入到合理有序的市場供給當中，因此我們認為地根的問題就是這些。

銀根的問題還是比較快的，最近國家關於金融的問題，步子賣得比較快，一個是差別化的信貸，解決差別化的市場需求，這樣做是有效果的。另外就是金融化的改革，拓展融資的渠道，直接進行融資，推進中國房地産信託基金，逐漸的推進房地産抵押貸款證券化等等渠道，我認為已經開始了，這樣才可以規避銀行的風險，抑制炒房和鼓勵房價平穩的增長，銀根推得比較快，包括重新IPO，資金和房地産信託基金都在推進之中。

稅收是爭議得最大的，如果將稅收放到房地産方面，不僅僅是房産稅，還有物業稅，我認為不是很恰當，因為各個部門都堅守自己這一塊，比如説收房産稅，應該將物業稅變成房産稅，因為90年代初收過一個房産稅，就繞道將90年代的這個稅拿出來繼續收，但是沒有想到90年代到現在已經是二十多年了，他們不管，他們找到一個能收的理由就收，這是稅收部門，但是70年的土地出讓金已經一次性的收取了，而且土地還招拍挂，這些費用都在老百姓身上，稅務部門不管，這是國土部門的事，都是各收各的，如果兩個部門不協調的話，説擴容、完善是不可能的，因此要通盤的考慮，持有環節的收稅，70年土地出讓金、招拍挂以及地方財政收入等問題不通盤的考慮，那麼持有環節的稅收一旦推出，會比“國五條”交易環節中的20%的影響面要大得多，我覺得各個部門不應該分割繞道來徵稅，從而增加使用者的負擔，應該從法律和根本上環節解決使用者的稅收問題。

對國家宏觀調控的政策建議

調了很多年，從2003年開始調控，到現在是十年了，宏觀調控的制定方法是否對，我認為有幾個方面的問題。

1、地方政府，調控到最後，力度越來越小已經被地方政府化解了，為什麼地方政府會想對策，因為調控的政策沒有考慮到中國這麼大，不能因時制宜，因地制宜，因此就會出現上有政策，下有對策，尤其是保障房的建設，地方政府只是參與，但是不能化解這個問題，應該旗幟鮮明的將問題説出來，該中央管的中央管，該地方的地方管，該部門管的部門管。

2、居民百姓，在制定和廣大老百姓有關的政策時就是政府官員和專家座談，應該是走群眾路線，現在黨要求走群眾路線，為什麼制定房地産政策的時候，不能走群眾路線，包括二手房和稅收交易環節的問題都涉及到千家萬戶，應該從法理和群眾路線考慮。

3、準確定位房地産在國民經濟中的作用有益於改善宏觀調控。現在將房地産又作為投資，三駕馬車中投資太大了，消費太少了，應該將房地産從投資變為消費和內需，這樣的話，房地産就要減少，因為投資太多了，消費減少了。實際上投資和消費都起到一定的作用，就是GDP統計過程中，如何跟國際接軌。最近跟清華大學的房地産研究中心一起研究這個事，美國和發達國家在房地産業和計算GDP的時候，是作為投資的，不是消費的。中國人民就是購買房屋，用來出租，並不是消費。尤其是保障性住房和民生類的住房，這就是剛需和消費，就是內需，客觀的反映了投資。因此我認為在統計中，應該將房地産作為投資。

還有一個問題，房地産是虛擬經濟還是實體經濟，實際上在美國，房地産的鏈條是比較長的，有投資，開發商、投資商，還有建造商，後邊還有交易和持有房屋的鏈條，中國的鏈條並不是很多，目前開發商部分是投資，房地産金融和房地産投資開發開始結合，如果這樣的話，房地産擺脫不了虛擬經濟，已經形成了，因此房地産是屬於虛擬經濟、第三産業和服務業，這樣的話，制定一些政策就不考慮金融屬性和雙重屬性，即是生産和生活資料，也是金融屬性。今年的房價突然上漲得這麼多，不是居住的屬性，而是金融和投資的屬性發生了變化，錢可以生産錢的，房地産就有這樣的屬性，因此制定房地産的宏觀政策的時候，就是因為具備折算的屬性，才會有泡沫，才會有滯後，因此我們要清楚的認識到，為什麼美聯儲不將房地産放到實體經濟，而是放到虛擬經濟，聯合國將房地産放到類金融業，這個是有一定的道理，中國還沒有到這一步，如果金融産品不斷的提高，房地産信託基金推出，都會予以考慮的，通過今天的會議，謝謝大家對房地産業的關注，我就演講到這裡，謝謝大家。

主持人：聶會長對今年上半年的房地産情況進行了分析判斷，投資、交易、土地供應、開工以及房價，最關鍵的是反映了房地産行業的狀態，得出的結論，離冬天不遠了。下半年從投資、供應、市場需求和房價給出了她的研究，特別是對行業和社會關注的房地産宏觀調控應該怎麼做提出了三個重要的建議。一個是要以改革的方式促進長效機制，包括地根、銀根和稅收。

二是從方法進行了重要的變化和改進，主要是將相關的地方政府以及百姓在房地産政策過程中的決策、作用和意見結合起來；

三是從國家的角度認識房地産具體的角色和屬性，對它的定位能夠有所反思，到底應該是對應投資，還是應該從消費的角度來理解房地産是屬於實體經濟還是虛擬經濟，如果多一些國際的視野看待房地産業的定位的時候，就不能僅僅依託過往的經驗，要從世紀中進行探討，這些經驗是非常有價值的，非常感謝聶會長的演講。

主持人：接下來有請住建部政策研究中心主任秦虹女士為大家進行演講。

住建部政策研究中心主任秦虹

秦虹：按照今天會議的主題，討論房地産業的健康發展，我發言的主題是房地産業健康發展的信心與恒心。剛才聶會長將我國房地産業的情況進行了梳理，第一上半年70個大中城市部分城市房價上漲比較明顯，第二全國商品房目前的在售面積總量比較大，增幅比較高，就目前的情況，目前對中國房地産市場的泡沫論和崩盤論，可以説是充斥了輿論界。如何看待中國房地産市場的發展，我首先想表達一個信心。

為什麼要有信心，從各個層面來看，面對今年上半年短期的房地産市場的變化以及中國經濟走勢的不確定因素，我們沒有看到新一屆政府反覆和頻繁的出臺調控政策，我們看到7月20日中央銀行全面放寬貸款利率的改革，沒有對現行人的商業性房地産貸款政策進行調整，表明瞭什麼，至少表明瞭兩個方面，第一表明瞭新一屆政府對房地産市場發展的問題在某些層面考慮了全局的政策思維。第二表明瞭這次央行的改革，關於全面放鬆貸款利率的改革，是通過結構性的措施，引導儲蓄向生産投資，發展市場，促進社會融資多元化，同時限制房地産投資性需求，我想從政策層面，無論是針對房地産的政策，還是從宏觀的貨幣政策以及對房地産的態度來看，我認為這一方是有利於引導預期，防止房價脫離經濟基本的過快上漲而引發的不穩定，這是有利於未來的房地産長期的健康，而不是簡單的對短期進行調控。

目前中國房地産的需求到底是怎樣的狀況。

我們認為，中國現在的房地産市場跟改革時的前十年就是1998年到2008年的十年發生了變化，當時的前十年，中國的房地産市場存在著兩大供給任務，一個是結構性的彌補，第二個是應對新增的需求，過去十年中國新增城市人口是3億人，現在經過十年的快速發展，今天的房地産市場出現了新的格局，這種格局主要是由人口結構決定了住房需求的週期。從人口結構目前來看，對住房供給較大的20到49歲的人口，對購房貢獻比較大的人群佔了全國總人口的55%，各大城市中每年新增常住人口中，20歲到30歲年輕人群的佔比超過了55%，也就是説目前人口的結構中年輕化的剛性需求的佔比是比較大的。對購房和房地産市場影響的另外一個人口就是高儲蓄人口占比仍處於高位，佔到人口的比重是相對較高的，如果將35歲到64歲人口作為高儲蓄人口占比的話，目前是42.6%。因此高儲蓄人口占比較高，有利於房地産市場的繁榮發展。

從另外一個角度來講，我們根據世界城鎮化發展的規律看得到。城市人口在增加，城市人口比重在提高，不同城市化的發展階段，人口流動結構是不同的。當城市化率在50%以下的時候，城市人口的增加，可以説大中小城市人口增加，人口流動主要體現在農村向城鎮轉移，一旦城鎮化率超過50%的時候，城市人口的增加主要體現在中小城市人口向大城市集中的格局。這些年來中國房地産的變化也呈現了這樣的格局，城市發展的格局決定了中國房地産發展的格局，中國房地産市場不是沒有需求，而是需求發生了變化，總量上仍然有空間，現在的人口和家庭戶數以及住房的套數證明，還沒有達到現代發達國家所出現的住房套數和家庭戶數超過10%的發展階段，結構上需求仍然會增長的，中國家庭小型化是目前的特徵，最新的人口普查家庭人口是2.8，之前的統計是3.11人，這是過去十年人口的變化，如果總的人口增加3.8%的話，一代家庭增長了120.8%，家庭小型化的趨勢增長的話，人口不增加，住房需求還會增加的，不僅僅是住房家庭不好的需要改善，即使面積上已經達到一定要求的，但是隨著收入的增加，改善性的需求也是在不斷的增加。

今天政府理性的思維，加上市場新的格局，目前來看，我們是有信心的，只要我們的調控政策和市場的選擇能夠真正的做到保障到需要保障的，支援應該得到支援的，限制投機和炒房的，尊重市場的規律，滿足房屋需求供給的人群，把握好節奏，中國房地産會走出健康的局面，我對此是有信心的。

當前影響房地産市場的因素是多而複雜的，這個圖是今年1—6月份全國70個大中城市房價同比變化的圖，大家看到怎樣的結果，我們看到的結果是，這次房價上漲過程中，全國一線城市成為領頭羊，漲幅最高，比如説北京怎樣的房屋上漲得比較快，學區的房上漲得最快，本輪北京的房價漲幅最高還是學區房，説明怎樣的問題，説明不是簡單的供應和需求的關係，影響房地産有很多重要的因素，包括外部的因素，決定了房地産供應和需求，如果外部的因素和制度條件不能得到有效的改善的話，房地産的健康發展也面臨很大的壓力，因此我們要有恒心，就是要持之以恒的進行改革，解決影響房地産市場快速發展的外部制約和環境。我們認為現在中國住房的需求，房屋的問題，背負了太多的社會問題，不是調控政策所能解決的，儘管北京有全國最嚴厲的調控政策，例如住房、戶籍、教育、醫療等等的問題，在北京學區房上漲得快，因為能夠在學區買一棟房屋，我們的孩子就可以在這裡享受到好的教育，如果不能在這裡買房屋，家人基本的醫療保健就不能在當地落實，因此必須在當地購買房屋。即使他們不缺少房屋，但是為了孩子的教育，要購買更高價的學區房。買了那個地方就是購買教育，而不僅僅是購買房屋。

現在整個城市地方政府的收入中，對土地依賴程度比較高，工業用地的出讓，商務用地佔的比例較低，價格較高，商業用地跟地方政府的財政緊密的捆綁在一起，如果不能有效的改進的話，我們認為地價的上漲影響房價上漲的問題很難解決。東西部發展不均衡，導致人口急劇的不均衡，加速了不理性的人口急劇，必然導致大城市的需求，超過了本身應該負擔的需求，這樣的話，就不是調控政策能夠解決的，因此需要通過改革，有效的推進大中小城市的協調發展。

中國的金融制度沒有信譽貸款，我們從事工商業，如果想得到貸款的支援，必須要有抵押物，必須迫使企業家購買房屋，從而獲得生産和服務性需要的資金，從而推動了房屋的購買，家庭資金如何投資，如何保值增值，如何不變質，這些問題不能得到有效的解決的話，那麼房地産仍然存在保值增值的問題的話，這些需求都超出了房地産業自身的需求，因此房屋所有的社會功能不能進行有效的改革，不能進行減負的話，我認為房地産業的健康發展有很長的道路要走，因此改革不是簡單的事情，改革是艱難的，觸動很多的利益，要有很多制度進行調整，需要堅持不懈的進行，才可以解決房地産市場長遠發展的問題。

我們認為，只要我們在短期調控政策和市場的選擇上做出理性的調整，長遠的改革上持之以恒，我們有信心能夠解決目前中國房地産市場存在的局部房價上漲過快和部分地區階段性房價的問題，促進房地産業健康的發展，而不是泡沫，以上是我的觀點，僅供大家參考，謝謝大家。

主持人：秦女士給了我們兩個“心”，一個是信心，沒有嚴冬和崩盤，信心來自於兩個重要的分析，一個是政府的政策有了比較大的轉變，體現了長遠調控的思維，家庭購房決定了住房需求的剛性和巨大的上升空間。也進行了分析，房地産市場的健康發展來自於改革，改革的方向就是要長效的解決房地産健康發展的問題。分析了今天大家關注的焦點就是房價，過去是單一的需求，現在要改革房價的社會性，包括教育、醫療、公共服務、信貸政策以及居民的投資渠道。這些都是需要改革才可以解決的。

主持人：剛才關於房地産的信心、恒心的分析，裏邊涉及到宏觀調控的政策，我想下一味的演講者任總在媒體上公開的講，不再預測房價，因為對下一屆政府的行為沒有判斷。我想秦主任進行分享之後，我們感謝她的分享，接下來歡迎任總，為我們解讀宏觀政策的變化，是否房價真的難以預測，有請任總。

華遠地産董事長 任志強

任志強：房價的問題已經説完了，我就不説房價了，我説説上半年的基本形勢和判斷。前兩天開了很多次的會，都是關於宏觀形勢的。

通常情況下，宏觀形勢越好，房地産越好，宏觀形勢越差，房地産越差，中國的情況不一樣，宏觀經濟不好，房地産越好，中國經濟越好的時候情況下，房地産越差。宏觀經濟不好，就需要房地産拉動，今年上半年的情況比較明顯，比去年四季度高，而且開始下滑，二季度是7.5%，大中城市中，目前的房價是上漲的，我認為三季度會低於去年的，會維持7.5%左右，總的經濟形勢是下滑的。我認為經濟下滑是因為宏觀經濟進行了調整，但我沒有搞清楚新一屆調整怎樣的結構，結構調整有幾個説法，一是調整第一、第二、第三産業的比重，因為産業之間的比重實際上是國家經濟結構的轉型，第三産業越高的時候，越穩定。對消費、投資和出口的影響就越大，投資消費方面，這是另外一個説法，是以投資影響GDP，還是以消費拉動GDP，這是另外一個結論。

我們也可以看得到，在一季度消費佔GDP的貢獻度比重超過了50%，但是二季度已經下降到45%，而投資從一季度上升到二季度的55.3，正好是反向的發展。一季度很多人歡呼，新一屆政府讓我們的消費超過了投資的貢獻度，後來二季度發現消費下降了，投資佔了主導，大家擔心本屆政府仍然象過去一樣，用投資拉動經濟，刺激經濟。昨天閉門會討論的時候也得出一個結論，中國經濟如果下滑的話，一定會有新的刺激，我對此不抱任何的幻想，他們會允許經濟指標下滑。

産業結構調整，在結構調整中，有大量的産能過剩，這種産能過剩，例如鋼鐵、煤炭、船舶、光伏等等，是不是經濟結構中的主要表現。如果以産業結構調整作為經濟調整的重點，第一、第二、第三産業的變化就不是重要的參照物，三者之間我們沒有看到本屆政府提出的結構調整是什麼，或者是否知道應該如何進行結構調整，更多的是關注産業的問題，就是過剩産能的問題，本來這個問題應該交給市場，歷屆政府進行産業規劃的時候，産業就完了，如果政府不進行規劃的時候，産業還會好一些。今年上半年就業好于2009年以外，其他的指標都是差于2009年。至少我們可以看到，經濟還沒有看到可以持續上升或者是反彈的信號，而是處於下降的階段。

規模以上工業增加值已經是持續的下滑，從9.3、9.2%到8.9%，我們看到42個産業中，只有5個産業是增長的，其他的都是下降的。最嚴重的就是我們的採礦業和飲食業，今年飲食業2000萬以上大量的破産，關閉，體現為負增長，工業增加值的持續下降以及KPI指數的下降，説明我們的産業結構調整也面臨著巨大的問題。當産業無法滿足産能的時候，就會出現動蕩，到目前為止，公佈的産業結構是70%左右，剩下的30%是浪費的，42個行業中，比較僥倖的所有指標都比較好的，就是房地産行業的數據。一、二季度如果沒有房地産的強勁增長，其他的指標都會出現負。但是房地産的增幅已經出現了下滑，因此財政收入也會大幅度的下降。

固定資産是從持續下降的，儘管房地産投資在70個大中城市中是增長的，但是投資增幅第一的是第一産業，達到了35%，工業，特別是重工業的投資是低於固定資産的，只有17%，房地産的投資是略維持或者是略微高一些的，因此用投資拉動經濟是1998年以後中國長期存在的問題。在此之前是沒有這一矛盾的，1998年是對固定資産投資，從而作為防止房價過熱和物價過快的手段。1993年的時候，朱鎔基進行的調控也是這樣的。亞洲金融危機後，才放開房地産，用房地産拉動經濟。我們對過去的宏觀經濟和調控政策進行多次的評判，實際上對房地産的打壓和非市場化的原因是房價暴漲的原因。未來的十年會不會用同樣的辦法，我們還不知道。

房地産開發投資中我們看到的變化，去年三、四線城市的增幅高於一、二線城市，今年的情況是相反的，一、二線城市的增幅高於三、四線城市。去年嚴重的土地負增長，導致我們的投資是負增長，由於銷售去年也受到了一些影響，因此大量已開工面積是處於停滯的狀態。去年總的代建面積是500多萬，高於預期。到了年底，沒有竣工，是停工了。年底年初的房地産銷售好轉的情況，在一、二月份出於高速的狀態，因為將去年停工的面積增加了，而不是新開工的面積。年初因為土地的制約，導致投資不能持續上漲，而維持緩慢下降的趨勢。

如果我們的土地在6月份是負增長，土地負增長的時間持續的話，投資就是下降的趨勢。今年上半年獲得的土地在今年年底或者是明年年初才可以轉化為投資，大概需要6到8個月的週期，這就是滯後的反應，因此使我們的統計數據下降。我們的消費在一、二季度是增長的，達到了13.8%，年初政府報告説要達到14.5%，但是一、二季度的名義增長率中，房地産所佔的比重是下降的，因為二季度出現了應收款急劇的增加，就是三角債增加了，庫存也是增加的，因此消費的增長並沒有對GDP産生了貢獻度，意味著第三、第四季度的情況會略好，也許目前就業率很高，大家覺得沒有危險，但是後二個季度會出現隱性就業下降的情況，即使有大量的農民工失業，但是他們沒有回到家鄉，他們還維持在城市中繼續尋找工作。但是維持一段時間後，如果不能改善的話，這種增長就會出現下降，最嚴重的問題就是外貿。年初進行了校正，導致外貿出口比較高，5月份是1%的增長，6月份就是負數，二月份外貿對GDP的貢獻只有0.9%，年底的時候，我估計會在5.1%左右的增長，之後對GDP的就是負貢獻，其中重要的原因就是貨幣的漲幅，貨幣增值導致出口面臨更多的困難。國外的經濟並沒有完全的恢復，因此對美、對日和歐盟的出口都是下降的。當人民幣升值的時候，進口應該更加的便宜，但是國內的需求並沒有增長，因此金融業同樣出現了下降。

最可怕的就是人民收入的下降，年初因為禽流感和天災導致對農産品的價格影響，因此農民的收入下降了。同樣城市居民收入也呈現了下降，農民收入下降的時候，我們的消費難以維持，未來很多經濟學家認為靠消費拉動經濟才是根本，因此結構調整中我們發現，中央政府認為通過調整可以改變經濟結構的話，要想讓消費佔據主導地位，對GDP的比重要加大，必須要改善收入分配。從去年12月份到現在，沒有看到收入分配政策的出臺，儘管總理開了幾次會，要出臺收入分配製度的改革，但是目前仍然沒有出現這一政策，目前收入持續的下降，而且不斷的加大。

土地是開發企業的指標，土地的購置儘管出現了很多的地王，什麼時候土地回歸正常，就是供應量大於正比和環比。目前只是短缺形成的價格暴漲，如果一線城市去年的土地供應量是低於50%，有的甚至是低於30%，例如北京也就是37%左右，不到40%，因此眾多的企業餓了，大家餓了，給一塊骨頭，大家一定會打得火爆。原因是因為政府依賴於土地財政，如果按照國際的市場化來説，兩個供應的主體是政府和企業，兩個主體之間博弈，從而形成市場的規則。中國是很奇怪的，中國有四個主體，第一個主體是中央政府，第二個主體是地方政府，第三個是國有企業，第四個是民營企業。於是在企業層面分成兩個層面，政府層面也分為兩個成面，他們互相打架，中央和地方政府互相打架，地方政府認為土地越高，收入越高，如何按照中央政府的要求將房價壓得更低。企業中也存在國進民退還是民進國退，也是相互的博弈。因此有的時候按照地方政府來辦，就得罪了中央政府，有的時候按照中央政府的意見做，就得罪了地方政府，有的時候按照國有企業的方式做，就使民營企業的利益受到損害，有的時候按照民營企業的立以來做，就影響了國有企業，因此都不是市場化的方法。因此房地産業是夾在政府和國有企業之中。要建立長效機制，首先是統一市場和供給制度。1932年土地是私有制，為什麼允許土地私有制，現在又不允許土地私有化，如何建立中國房地産的長效機制，剛才聶會長講到了，經濟下行的時候，時間會更加的漫長，不能使房價從70%下滑到40%。去年資金成本是7%左右，今年的成本是9%，資金會影響到下一步的直接發展。

上半年的運作趨勢，“國五條”各地差異很大，重在控制房價漲幅，沒有要求一刀切，要求供過於求的地區靈活的處理，很多地區出現了限購，供過於求的時候開始取消限購，因此“國五條”出現了巨大的差異，有的地區對限購和限價政策和措施予以鬆綁，他們認為從供不應求變成了供大與求，尤其是三線城市的變化是特別大。控制房價變為控制房價的漲幅，多數的城市來説，要將漲幅控制在一定的程度，按照聶會長的分析，去年下半年翹尾因素的影響下，也許到年底會穩定。從目前來説，二手房的市場影響，在“國五條”出臺後，影響是特別大的，現在來看，會發生變化，二手房的交易情況會好于一手房的交易，一手房持續下降的過程中，二手房逐漸的恢復，尤其是北京市一手房的交易量環比下降30%，下降的幅度是很大的，但是二手房的交易會上漲，也許上半年市場會發生一些意想不到的變化，或者我們認為在未來發展過程中，更多的要關注宏觀經濟，對房地産的影響會越來越大。

主持人：任總是我們房地産著名的企業家，剛才他的演講更像是一個經濟學家做了一番宏觀經濟的分析和解讀，感謝他的解讀。

主持人：下面請經濟學家、美國匹茲堡大學經濟學博士徐滇慶先生作專題演講。

經濟學家、美國匹茲堡大學經濟學博士 徐滇慶

徐滇慶：今天非常高興來到這個論壇。為什麼房價調控10年調，越調越高，原因是要尊重知識，敬畏規律，決定房價的規律基本上有兩條，第一條是供求規律，第二是貨幣規律。供不應求是價格上升，供過於求是房價下降。想讓房價下降的可能性是比較少的，如果超發貨幣的話，就會違背經濟規律，如果違背規律的話，無論資格多大，功勞多麼的顯赫，一定會受到懲罰的。要搞清楚房地産的供需關係，要搞清中國有多少住房，每人平均住房面積是多少，達到小康水準需要多少住房，老百姓是否買不買得起房屋。……

城鎮每人平均住房面積32.7平方米，往上推理，變成驗證宏觀數據是否正確，要看現在的數值，還要看連續性。往上推，推到2002年就沒有了。可是2002年橫嚮往前推在2001年的年鑒上數字是22.9%，同一序列2001年是20.9%，這就是説，2001年的時候，每人平均住房面積發生了巨大的變化。在一年之內增加了3.8平方米，這是絕對不可能發生的事情。原因就在於，這兩組數據來源於不同的地方，現在用的是國家統計局抽樣調查的數據，抽樣調查的目標是房屋，因此32.7平方米，告訴我們，在城鎮中已有住房的人平均面積是32.7平方米，但是人人都知道，城市裏還有很多人沒有房屋的。如果按照表格的數據來看，將城鎮戶口乘以城鎮每人平均面積，2002年城鎮人口5.02億，城鎮每人平均面積是24.5平方米，城鎮住房總面積是123，按照這一數據繼續往前乘的話，中國應當有城鎮住房225億平方米，如果這一數字是對的話，我們來檢查，每年的凈增住房的面積，在2007年需要凈增16億，2010年需要凈增14億，我們説總面積和數字不一定準確，但是每年新增住房的面積是比較準確的，因為無論是怎麼蓋房屋，稅務部門一定要徵稅的，2011年最多就是10.9億，新增的面積只有5.35億，按照剛才的數據來看，需要一年增加14億，這跟5.35億相差懸殊，因此就算錯了。第一城鎮人口統計原則是，在城裏住超過6個月就算城鎮人口，這是國際標準。城鎮居民增加等於商品房銷售面積增加。由於每人平均住房面積在2002年以前的數據具有較好的連續性，而且基本上不可能修整2002年以前的數據，只好嘉定2002年的數字是正確的，根據這條原則，2001年每人平均住房面積為20.8平方米。

城鎮人口和商品房銷售面積數據比較可信，確定的起點是2001年，概念城鎮人口是4.8億，商品房銷售是2.24億平方米，按照城鎮人口和每人平均住房面積計算，住房城鎮總面積是99.97億平方米，在這個基礎上逐年增加，將新增住房加上。

我們計算之後，得出這樣的數據。第一列數據是城鎮人口比較可信，第三列是折舊的面積，第四類是商品房銷售量，按照剛才的計算原則，到2011年如果折舊率按照2%計算的話，全國城鎮住房總面積是136億平方米，更週期的是，大家看最後一列的數據，按照計算2001年城鎮每人平均住房面積是20.8平方米，到2011年城鎮每人平均住房面積非但沒有增加，還下降到19.73平方米，這是因為城鎮化的速度超過了住房建設的速度。在十年之內，城鎮人口增加了2.11億人，住房的面積增加了36億平方米，如果按照折舊率2.5%計算的話，現在城鎮面積是131億平方米，每人平均住房面積是19.7%，按照3%折舊率的話，中國現在城鎮住房總面積只有126億，每人平均住房面積只有18.33。

結論，如果按照某些行政部門的估計，城鎮住房面積225億，嚴重誇大了事實，將我們的增量誇大了15年，這一誤差不是一般的。

如果按照官方統計數據，2011年城鎮每人平均住房面積32.7平方米，這一數據是有意義的，這是城鎮中有房的人平均住房的面積，拿住房面積/以這個數字，城鎮人口中只有4.55到4.75億人有房，也就是説還有2.16和2.36億人沒有房。

官方統計2011年城鎮每人平均住房面積32.7平方米，在修整數據之後，每人平均住房面積可能只有19到20平方米，兩者相差超過50%，説明改善性需求非常的旺盛。

城鎮每人平均住房面積在2002年以後沒有增加，還略有下降，從20.8%下降到19平方米，事實上，全國城鎮到處都在大興土木，蓋了許多新樓房，可是城鎮化加速，大量農民進城，與此同時，各地改造舊城區和棚戶區的改造加速，城鎮化原地踏步，並未改善。

由數據可簡，已經擁有住房的城鎮居民在最近幾年內住房面積持續增加，從2002年的24.5平方米上升到2011年的32.7平方米，隨著房價上漲，他們的資産性收入越來越高，可是在城鎮居民中還有大量的農民工及畢業不久的年輕人，他們沒有住房，在房價持續上漲後幾乎沒有購房能力，隨著房價上漲，貧富差距不斷加大。

我們要判斷，當前的態勢是供過於求，還是供不應求，如果供不應求要積極的擴大産能，修建更多的住宅，滿足日益增長的住房需求，同時鋼鐵、水泥、建材和家電行業按照系統工程的要求進行協調增長。城鎮化是影響我們未來住房很重要的因素，有人説城鎮化可能還要加速，根據我們的分析，這是不可能的事情。現在有人提要依靠城鎮化來拉動經濟增長，這種説法是錯誤的，城鎮化是經濟增長的結果，只有經濟增長創造了新增就業，才能導致合理的城鎮化，一定按照新增就業的速度來考慮城鎮化的速度，而絕對不能頭腦發熱，忽悠大量農民進城，導致“墨西哥病”，墨西哥和印度當年領導人頭腦發熱，媒體忽悠，大量的農民進入城市，但是沒有就業，形成了農民工到現在後悔都來不及的後果，我們不能重返墨西哥的錯誤，有多少就業，就引進多少勞動力，同時將他們的家屬帶進城，這就是健康的城鎮化。

藍色的是日本的城鎮化速度，有人説城鎮化到了50%就會加速，日本50年代很快就衝擊到80%，綠線是南韓，70年代就很批增長到80%和90%，中國如果也按照日本和南韓的道路走，我們就要犯大的錯誤，因為中國的人口基數太大，日本在1989年最高峰的時候，就業是100萬，存在很多的問題，南韓最高峰的時候是69萬，台灣是15萬，可是中國每年新增的就業已經是1266萬，幾乎不大可能再進一步的增加，2013年國務院定的目標是900到1000萬新增就業人口，這就決定了城鎮化一定要理性，有多少就業，就推進多少城鎮化，盲目的推進將帶來極大的恐慌。

在這種情況下，我們作出了城鎮人口的預測，按照人口預測，如果我們在2013年城鎮居民住房平均達到29.03平方米，這個數字一點不高，跟東部人口密度相倣的英國、荷蘭相比，他們的每人平均住房面積是45平方米，我們預期在2030年達到30平方米左右，總量需要從現在的136億平方米增加到287億平方米，還需要增加150億，也就是説要在現在全部住房建築面積的基礎上翻一番。如果要達到這一目標的話，我們將新增住房需求和折舊考慮起來，總需求必須要將産能提高到16億平方米，才能夠做得到。而現在我們的産能遠遠達不到這一目標，因此年年短缺，只要供求還有缺口，房價上漲的壓力就很難取消。

如果每人平均住房面積是30平方米，在2020年的話需要253億平米，當前住房存量是140億，需要增加114億，2030年需要197億，跟現在的住房相比要增加157億，每年需要新增5.92億平方米，無論如何難以滿足需求，除非房地産業需要大發展，肯定會出現供不應求的局面。

是否有購買力，因為嚴重的貧富差距存在，中國的基尼系數按照國家統計局的數據是0.474，按照金融學的規律2：8來看，20%的人擁有80%的銀行存款，對應的基尼系數是0.3，目前中國基尼系數是0.474，這就意味著8%的人擁有80%的銀行存款。13億人的8%就是1億人，也就是説，現在銀行居民存款43萬億元，有一億人擁有30多萬億元，剩下的12億人分享其餘的10萬億元，結論是一人在商品房，另外的12億人無法購買得起。這一億人的購買群體是怎樣的，高收入群體數量在1億以上大約有5000萬個家庭，如果每戶新購買一套100平方米的商品房，需要5000萬套，大約50億平方米，2011年全部投入市場的商品房大約是500萬套，高收入群體購買一套房，需要量可以將目前的8年産能全部買光。這就是説，具有著很強的購買力，如果説考慮銷售額的話，每年商品房銷售額是6萬億元，北京、上海、廣州、深圳等一線城市每年商品房銷售額不到2萬億元，高收入群體手中存款有32萬億元，不能用貸款，就拿存款也可以買很多年，這就説明現在存在嚴重的問題，一方面總體住房供不應求，另一方面房價居高不下，只有高收入群體能買得起，他們不僅僅能買，還可以買很多套，歸結起來，根源在於貧富差距太大。這就説明，一方面普通老百姓買不起房，另一方面出現日光碟，一個好的樓盤就被買光，這種貧富差距導致市場部均衡的狀態，不能説，一億人就不是老百姓，一億人是社會精英和社會公務人員，他們的購買力極強，簡單的説老百姓買不起房屋，房價要下降，這是缺乏分析的，一億高收入群體買得起，還可以將房屋買乾淨，而12億人買不起房屋，導致房地産市場嚴重的不平衡，供不應求是房地産市場長期的態勢，房地産的建設起碼還有20年以上的高速增長，只有當城市化率達到75%以後，商品房建設的速度才能夠有所減緩，如果採用行政手段，抑制房地産的建設，違背經濟規律，將房地産的需求推後，如果居民收入仍然在積極增長，人們用於購房的資金存入銀行，導致銀行居民存款暴漲，給金融帶來危險。2012年是102萬億元，2013年準備再印15萬億元，達到115萬億元貨幣總量超過經濟的總量2倍左右，銀行存款急劇增加，2004年銀行存款只有12萬億元，2013年4月份突破了43萬億元，大家都説前段時間出現的“錢荒”，大家看看這個表就知道“錢荒”是怎樣的。

告訴我們居民存款每月增加，2013年3月份一個月增加了1.05萬億元，第二個月就是負4000的，3月份又增加了218億元，此後又負的，一個月增加，一個月負，6月增加1.5萬億元，5月份負6000，增加的時候大家皆大歡喜，負的時候銀行就掉鏈子，就希望銀行放寬頭寸，是否是缺錢，根本不缺錢，這是表外業務過度炒作導致的，這是金融紀律的問題，而不是“錢荒”的問題，剛才任總和聶老師都講了，“錢荒”是根本不存在的，是某些銀行違規炒作、過度炒作斷裂的原因，媒體不了解實情，推波助瀾製造的假像，央行識破了這個問題，堅決不放鬆，重申金融紀律，不能這樣“打擺子”，金融存款是有規律的，中等銀行，我就不講名字，違規操作導致的，因此出現了嚴重的問題。

2012年平均每個月居民存款增加4803億，2013年居民存款增加5.3萬億元，現在月消費是1.5萬億元，意味著全中國可用於消費的是1.5萬億元，儲蓄用錢加起來居民收入每個月是2.5萬，如果儲蓄的5000受到影響，不進入銀行，去到哪，只有兩個出路，如果進入消費市場，1.5萬億元加5000就會突破2萬億元，如果進入房市，房價就上漲得不得了，這就是我們面臨的金融困局，要認真的對待，房價暴漲不是根本的問題，銀行危機才是心頭大患，大家要防患于未然，我就講到這裡，謝謝大家。

主持人：徐教授進行了分析，才讓我們對房價進行大的判斷，才可以對政策的方向做出好的選擇，我們非常的感謝徐教授跟大家進行的分析。

主持人：下面請首創集團董事長劉曉光先生作專題演講，不知道他的演講風格是企業家的，還是金融家的風格，有請劉總。

首創集團董事長 劉曉光

劉曉光：我今天的講演主要是總結最近的觀點模式以及未來的思考。

首先講的是模式，激發地産的新方向。大家知道地産發展只有不到20年，20年中，中國的房地産是高速發展，當然也發生了很多結構性的變化。隨之地産商都在轉變思路，理清方向，進出了深度的變革期。

事實上過去十年中，中國的地産已經經歷了多番激烈的表徵調控和變革。我的觀點是2013年可以説是我們要進一步轉變模式的年份，也是我們向新的發展方向變化的一年，粗放增長的時代已經過去了，單一的産品模式受到了前所未有的挑戰，住宅産品也受到了前所未有的挑戰。我們就想以綜合運營模式為成長道路的模式，來迎接中國下一步房地産發展帶來的挑戰。我簡單的將我的觀點和歷史的進程簡單的概括一下。

2013年首創置業上市十週年，我們十年中以中國地産的綜合運營為根本發展，在資本國際化，模式的創新，産業的運營，産品的拓展和服務領域都全面的推行了綜合化的經營之路，特別是以國際化的協作為根基的模式，構成了十年的發展模式，早在2003年上市的時候，確立了首創置業作為綜合運營地産商的模式，我們以地産綜合運營商作為品牌的戰略，全面的進行了創新。

我們進行了全面的國際協作，跟國際投行和大的地産商進行了協同。構造了立體的資本平臺，無論是債券、上市、重組等等。我們也開啟了地産産業的融合之路，打造全産業的擴張格局，過去十年中經歷了兩次大的節點，第一次是在北京，第二次是從北京向全國擴張，第二次轉變是住宅向大規模的商業地産和需有地産、地鐵上蓋的地産、教育地産轉型。2012年地産模式的創新進行思考，提出了十大城市綜合利用的模式。其中每一個模式，都來自於地産與城市，地産與産業領域的高效運作，不同産業的價值輸送到地産中來。我們希望將一些新的模式，全面融入到主流城市復興，新型城市崛起，小城鎮升級的城鎮化發展之中，從而帶動城鎮化浪潮的引擎。我們在發展項目中，將地産和産業結合，地産和空港結合中，將地産和國際要素結合起來，我們建立了中法經貿區，實際上是將中國的企業和歐洲的企業結合起來。毋庸置疑的是，地産企業未來的方向就是模式和變革，聚産業資源進行融合，積極的跟其他的産業嫁接，這是未來明確的發展方向。我們要走出地産加産業新的道路，在模式創新的過程中，我們才會有發展。有的時候是屬於産業驅動型的，有的是屬於潮流文化的産業模式，有的是屬於未來創新新城的模式，還有打造高端旅遊和特色的商業模式，還有醫療、養老等等模式。

今天我想以産業作為實體經濟為主的新型發展模式，將會承載和促進中國經濟的發展，我們要繼續堅持現在的做法，實現資源權益産業文化生態的平衡，建立好新型的小城鎮。我們在昆明和昆山等地區發展了旅遊小城鎮，或者是商業的小城鎮項目，值得一提的是，我們將昆山鎮千年的橋文化和博物館文化，我們在45平方公里劃分了幾個區，例如寧波城等等，包括了休閒、養生、康體、會展、遊學等等，打造投資近300億元的度假養生型和低密度住宅為核心的産業新城。我們在此過程中，應該具備怎樣的優勢，産業度集合。地理位置非常好，附近還有奧特萊斯家居展，這是幾個産業的結合，緊緊依靠首創自己來做是不夠的，在此過程中，我們將首創跟其他産業的優勢結合起來，在旅遊方面我們佔49%的比例，他們佔51%，地産方面我們佔51%，他們佔49%，集合企業的優勢進行投資和開發。大家都知道我們做了奧特萊斯，今年5月份我們實行了3+5的模式，這個模式效果是不錯的，開業的當天有10萬人進店。在福州、海南等地的項目建設得差不多了，在此過程中我們學到一些經驗，要做商業地産，必須先有商業人，必須下有商業團隊，否則的話，就會措手不及，就是盲目的發展。

今年5月份拿到了北京商業區的三個地塊，我們想構造現代金融大型綜合體，體量大概是50多萬平方米，而且是跟地鐵交匯在一起的，我們想利用金融、寫字樓積聚的情況下，我們希望做成比較高端的商業和金融結合的綜合體，如果這一模式成功的話，我們會在深圳的前海和其他的金融開發區會予以嘗試。

我們還在中國的小城鎮建設過程中進行努力的探討，中國的城鎮化是未來20年中重要的亮點，誰抓住這一機會，誰就會獲得發展，誰喪失了這一機會，誰就會落後。因此這一輪我們也參與了城鎮化的過程，城鎮化過程中有怎樣的建議，主要是資源、産業、文化、精神和生態，更重要的是就業安排，産業的打造。我前幾天在法國，看到法國的一些小的城鎮，我發現一個現象，活躍的城鎮就是一個明星企業或者是骨幹企業帶動的，還有其他企業的輔助，構成了小城鎮的脊梁，骨幹企業帶動了其他企業的發展，也將鎮的經濟帶動起來了，這是法國比較成功的一面。

我最近思考一個問題，中國的小城鎮建設，可能不僅僅是城鎮化的發展，如何構建小城鎮新的系統，包括軟性的系統。因為我們在順義、大興遇到一些問題，就業不大，産業未得到發展，不能僅僅是開發建設，請大家住上樓房，因此我就開始思考。我們是否可以將中國的小城鎮開發與機構和小城鎮的經濟建設結合起來。我算了一下帳，中國有6.6萬個億萬富翁，1200萬個千萬富翁，如果這些經濟的精英，這些機構能夠跟中國的小城鎮結合起來，將我們的知識，資金，管理和産業輸送到城鎮的話，我相信一定會使小城鎮活躍。如果1200萬個千萬富翁人士，有20%的人參與小城鎮的建設，每一個人投200萬，就是4萬億，每一個機構參與小城鎮的建設，如果可以安排200人的話，就是幾億人，這樣的話，或許是好的案例。例如阿萊善，我們將牧民請進社區，管委會幫他們做産業，幫助他們安排行銷，幫助他們建圖書館和洗澡堂，對他們進行培訓和教育。我們相信4萬、7萬個有規模的小城鎮建設後，但是其中存在一些問題，包括産業結構，就業安排和社會統籌的問題。下一步小城鎮同樣是地産企業開發過程中要遇到的問題，也是地産企業要抓住機遇，轉變原有模式進行開發的過程。中國小城鎮建設跟地産商在之前投資的經驗模式和新的投資經驗模式結合起來，才能健康的發展。

總的來説，下一步無論是國家如何進行宏觀調控，地産企業要堅持自己的發展模式，堅持自己的定位、戰略，良好的投資組合的方法，還有模式轉換的觀念，如果有自己好的模式，能夠在模式上創新，就一定能夠堅定發展的方向，一定能夠走出一條比較穩健或者是快速發展的道路。

我們發現潛力是非常巨大的，例如昆山的項目，有古鎮、也有湖面的開發，還有文化的價值開發，還有江南水系的開發，這些作品出來之後，就是符合老百姓未來的需求，也會贏得大家的購買積極性。

旅遊地産、商業地産、教育地産只要將本質的內容抓住，走出自己的一條道路，我們就能夠紮實快速的發展，謝謝大家。

主持人：劉曉光董事長為我們分享了他們自己的案例，就是綜合運營商，回應了新型城鎮化小城鎮發展的機會，給出了他們的探索的答案，也就是未來發展的新模式和考慮點，地産的發展和産業的發展應該有很好的結合。大家注意到海南旅遊島，這些年來海南國際旅遊島過程中，地産發展非常蓬勃，但是産業培育落後，也許劉董事長的發言對全國地産界的發展會有啟發和借鑒。

主持人：下面請經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鐘偉先生作專題演講。

經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任 鐘偉

鐘偉：各位嘉賓大家早上好，非常高興有機會到“博鰲·21世紀房地産論壇”彙報我的想法。我的演講主題是青山遮不住，畢竟東流去。全國尺了70多個大中城市之外，還有380多個地級市，在座的各位都是開發商，過去幾年你所在的地級市和縣房價真的上漲了嗎，如果沒有的話，為什麼？北京上海房價的上漲跟你所在的區域有怎樣的關係，我們回顧過去幾年的情況，2007年土地為貨，資金為王，2008年金融危機，2009年是V型反轉，無準備復蘇。2010年是輝煌不再，巔峰永逝。現在房地産是快速增長，領先於GDP暴力的行業轉變為跟GDP同步增長，獲得穩定增長率的行業。

2011年主要是調控有序，不要指望限購限貸的政策會放鬆，應該規範化，全面化和持續化。

2012年會考慮其他更好的行業取代房地産作為經濟主題，2012年的主題是短期有運氣，長期有劫數，現在來看2013年乃至以後的運氣是不錯的，長期來看，這個行業的魅力已經過去了。之所以要進行這些回顧，顯示出研究有的時候還是靠譜的，這個經濟大勢，屬於銀行和地産的時代即將結束，屬於科技英雄的時代將重新登臺。

目前並不存在克強經濟學，他作過經濟學家和政府領導，但是李克強同志未來的十年將做什麼，還沒有付諸實施，因此目前對克強經濟學更多的是外界的猜測或者是引導李克強應該做什麼，因此我們對克強經濟學抱有懷疑和警惕，中國經濟我認為是要輸血，同時要制定週密的治療方案，病人身體康復一些再進行手術，病人康復之前，不能將輸血和輸氧都停掉，因此我不贊同克強經濟學的內容，如果這樣的話，中國經濟的增長將會放緩，就今明兩年來看，房地産行業相對是健康的，比地方債務平臺，比目前傳統的製造業，尤其是船舶、鐵合金和煤礦等等健康，至少來説房地産是今明兩年為數不多可以靠得住的。過去做鞋帽、服裝、家電一直到現在，基本上可以説地産爆髮式的增長已經結束了，2013年是中國銀行業最後一次兩位數的增長，今後銀行會跟房地産一樣，進入個位數的增長，始於地産和銀行的時代已經過去了，未來必須學會數理化，學會實體經濟。

地産趨勢，不是平臺便是高危的趨勢，為什麼要重視。2010年以來，土地出讓金少一點的年份是2.6、2.7萬億元，多一點的年份就是3、4萬億元，房地産的銷售的問題，商品房銷售的業績增長是快速的，從2010年、2011、2012年的情況來看，房屋的建設是20、40、50億平方米，但是銷售只有十幾億平方米，因此過去四年來説房地産已經進入個位數的平均增長期，未來2013年和2014年房地産年均複合增長不到6%，如果這個行業需要6%的複合增長，意味著2013年到2012年商品住宅的銷售套出要達到1.12億套是不可能的，也意味著2012年施工面積超過80億平方米是不可能的，因此房地産行業包括過去四年都是個位數增長的，沒有雙位數的增長。

今年上半年現金流大幅度的改善，房地産拿到了5萬多億元，投出了3萬億元，出現了2萬億元的現金，房地産的資金情況、銷售情況都是不錯的，下半年日子不會太差。我們還要看銷售的數據，2011年春節前後銷竣比是比較差的，達到1.2，此出現了供大與求，今年上半年賣了5億平方米的房屋，但是拿到預收許可的只有4億平方米，如果手持二至三個月的待售是正常的，如果行業出現5到6個月的待售就是不正常的。這些數據告訴我們，今年下半年到明年房地産企業拿地的熱情，新開工的熱情，投資的熱情是高的，但是銷售跟不上新開工和供應量的增長。

其他的因素也顯示房地産行業進入平淡期，如果未來出一點點的意外，例如推房産稅或者是調控政策，就會破壞房地産市場來之不易的微妙平衡，使得行業處於更高的風險狀態，或者是目前的行業是沒有事的，就怕天下本無事，庸人自擾之。

政治的遊戲規則

首先我們來看，未來的五至八年中國的稅收主要向誰搜刮，不是企業而是居民，目前中國政府11萬億的財稅中85%是來自於企業，15%是來自於中國的居民，也就是説中國的居民很少向中國政府納稅，高收入群體不納入，低收入無法納入，真正納稅的是中等收入人群白領，未來中國不靠投資和不靠企業，要靠消費的話，稅收的主體肯定是居民，包括房産稅、遺産稅等等，都會陸續的出臺。這就意味著，中國的居民在未來的稅負只增不減，中國企業未來的稅負負擔是只減不加。

房地産是政府、企業和個人的大三角中，政府是搜刮企業和個人，2005年到2008年期間，遊戲規則主要是針對開發商，2008年以後到現在出臺的各種房地産調控的主體主要是針對購房者，因此這個遊戲規則也改變了。過去二、三年開發商並沒有受到政府房地産政策的直接調控，但是購房者受到越來越多的限制和沉重的負擔。供給今後將進一步的惡化，今後的房屋賣給誰，賣給三類人，第一類是有錢人，第二類是剛需，第三類是改善型需求的人。

我們先看富人，如果你是投資客，現在還買房嗎，或者是作為富裕群體，是不是自己要購買房屋。有些因素是值得考慮的，首先炒房客消失了，太太炒房團、溫州炒房團沒有了，投機客完全的消失了，其次富裕群體有了除了房屋之外更多的選擇。越來越多的富人砸鍋賣鐵買信託，而不是買房屋。如果房地産信託年化收益率是10%，如果銀行的理財産品年化收益率4%到7%之間，這是無風險的，高收益的産品直接殺傷了房地産的投資需求，聰明人而言，寧可購買10%的信託，不會再購買房産。

投資者賣房的時候，可能會遇到房産稅、個稅和存量資産的納稅，高收入群體不再將房地産作為購買的首選。

其次是首次置業者，2001年到現在，請諸位想一下，還有誰沒有買商品房。我們只能説有兩類人，一類是年輕人，他們未來要組建自己的家庭。2011年之後，中國的年輕人進入婚姻階段，組建家庭數目的人群是不斷下降的。另一類是中低收入群體，他們本來就看著望而興嘆，未來也買不起，經過十年的房地産的調控，有能力購買房屋的，都已經購買了，這個行業的奶油已經撇掉了，剩下的就是糖水，給首次置業的人蓋房屋，就要小一些，離市區不要太遠，如果給中低收入群體蓋房屋，就是政府保障房的需求，而不是開發商的需求。

改善性需求在一、二線城市取代了首次置業者成為購房的主力，他們購買房屋往往是因為工作，因為子女教育，因為老人贍養，他們不停的變換購房的需求，因為這些人的實際需求。但是改善型需求雖然有足夠的經濟能力，但是開發商無法在城市和新區提供需求，因此他們是購置城市的二手房滿足自己的需求，這部分的需求跟開發商的需求不密切，這也是為什麼北上廣深城市核心區的交易量往往找過一手房，而且二手房的交易量超過了城市新房的交易量。面對投資需求的萎縮，面對首次置業能力的下降和改善型需求投奔存量房，開發商認為未來的市場有多大的拓展空間。

未來的政策不確定性，我個人認為房産稅和遺産稅有可能推出，取決於中國經濟如何運作。如果按照目前重慶或者是上海的模式確定房産稅，對房地産市場的影響是不大的。如果房地産稅觸及兩個問題，第一對房屋的存量進行徵稅，第二對持有環節徵稅，只要房産稅符合這兩個條件，任何的時候，出臺稅率只有千分之三到千分之五的房産稅，在政策出臺的1到5年，中國的房價是往下走的，而不是往上走的。因為房屋今天還是100%是你的，按照70年産權，如果千分之五的稅率，意味著從今天100%的房屋中明天就拿走了35%，房價怎麼會不往下走，因此房産稅的情況是存在的，什麼時候會推房産稅，儘管房産稅有很多的爭議，但是房産稅無非就是幾個要素，第一你是誰，第二，你的家庭成員是誰，第三，你和你的家庭在中國擁有包括宅基地、單位自建房、房改福利房、經濟適用房和商品房一共有多少，給一個房産稅的扣除法，然後對存量進行徵收。這些都意味著，公安、房産、民政、央行個人信貸的數據庫，從物理走向邏輯集中，走向大數據，在2014年下半年，可能就會完成，2015年上半年一些基礎數據比較好的東南沿海省份，包括遼寧、山東、江蘇、浙江、廣東初步具備開徵房産稅的條件，如果2015年上半年開徵房産稅的話，這一年應該是中國房地産見底回落的一年。

城鎮化讓很多人寄託了無限的想像，如何理解城鎮化，我沒有能力説得清楚，城鎮化是一個原因還是結果，城鎮化是地方政府往裏邊砸錢，還是地方政府往外撈錢，城鎮化真的能夠讓農民進城，能夠在縣城找到合適的工作嗎，他們真的能夠享受到跟市民一樣的教育、養老和醫療資源嗎。古代有句話，房産不下鄉，還有一句話，郡縣制天下安，縣和鎮的行政區化面積佔中國的93%，人口占了70%多，GDP佔了53%到54%，不要忘記，目前在中國的城市當中，還有2.38億人，他們稱之為城市常住人口，已經在城市有了工作，有了居所了，但是他們享受不到城市的教育養老和醫療的均等化，中國政府在未來不一定具備充分的能力，為2.38億常住人口解決公共服務，又怎麼能夠為現在住在農村購買能力不足，養老保障體系不夠的人，讓他們從村轉移到中心鎮和縣城創造養老體系，培養房地産業的增長點，投下40萬億元10年時間夠嗎，我們要打一個問號。

以發改委的第一稿是以小城鎮為核心的，直接被否掉了，第二稿城市群為主的小城鎮化被否掉了，因此城鎮化是人的城鎮化，是中國公民均等化的均等，受益最多的是醫療和教育行業，而不是房地産行業，如果硬説房地産業得益於城鎮化，最多是以保障房建設為主的、中低收入商品住房為輔的房地産業會受益，不要將房地産行業未來全部的希望寄託于新型城鎮化。

誰會倒下去

目前的房地産行業的杠桿率不足50%，一半的資金是借來的，這些企業是高杠桿，他們的母公司或者是自身的融資能力過去很強，但是未來不一定很強；二是高額的土地儲備，就是三、四線城市上千畝的土地增加價值的獲得；高待售面積，開發商已經將鬼城都建起了，拿在手裏。符合三高特徵的企業就是央企和地方國有企業，看起來現在很強大，但是未來房地産的平穩增長期，他們就會有問題。在2013年中國經濟運作主要的特點是國有企業不斷的加杠桿，民營企業不斷的去杠桿，國進民退是不爭的現實，如果要盤活貨幣存量的話，在當下大量長期低效甚至是無效的佔用土地資金和要素的資源必須收縮，甚至是兼併破産，誰在大量無效、低效的佔用地方資源就是地方政府和國有企業。他們如果不改變，中國經濟沒有結論。

經濟增長放緩，房地産行業正在進入平臺期，或者是現在是秋收季節，如果現在不秋收，不把果實裝滿，未來的冬天就很難度過。

遊戲規則逐漸變得危險，不利於渝開發上和購房者，與民爭利變成了主角。

樓市奶油已撇清，不要盼望新的奶油的出現。

房産稅觸及靈魂，觸及行業，是繼續運作還是脫軌運作。

三高企業多為國企，他們沒有未來，市場經濟改革的方向和民營經濟的未來一定會是中國經濟的未來的脊梁，謝謝大家。

主持人：鐘偉先生幾年在房地産趨勢發展方面給出了自己一致的判斷，今天的演講主題更是直接，以8個方便的分析作為證據，我們非常的感謝鐘偉先生的分享。

主持人：上午六個主題的演講，分別來自於相關的行業協會、建設部研究中心、也有來自學者和企業家。

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（進入專題：博鰲·21世紀房地産論壇第13屆年會）