主持人：下面請經濟學家、美國匹茲堡大學經濟學博士徐滇慶先生作專題演講。

經濟學家、美國匹茲堡大學經濟學博士 徐滇慶

徐滇慶：今天非常高興來到這個論壇。為什麼房價調控10年調，越調越高，原因是要尊重知識，敬畏規律，決定房價的規律基本上有兩條，第一條是供求規律，第二是貨幣規律。供不應求是價格上升，供過於求是房價下降。想讓房價下降的可能性是比較少的，如果超發貨幣的話，就會違背經濟規律，如果違背規律的話，無論資格多大，功勞多麼的顯赫，一定會受到懲罰的。要搞清楚房地産的供需關係，要搞清中國有多少住房，每人平均住房面積是多少，達到小康水準需要多少住房，老百姓是否買不買得起房屋。……

城鎮每人平均住房面積32.7平方米，往上推理，變成驗證宏觀數據是否正確，要看現在的數值，還要看連續性。往上推，推到2002年就沒有了。可是2002年橫嚮往前推在2001年的年鑒上數字是22.9%，同一序列2001年是20.9%，這就是説，2001年的時候，每人平均住房面積發生了巨大的變化。在一年之內增加了3.8平方米，這是絕對不可能發生的事情。原因就在於，這兩組數據來源於不同的地方，現在用的是國家統計局抽樣調查的數據，抽樣調查的目標是房屋，因此32.7平方米，告訴我們，在城鎮中已有住房的人平均面積是32.7平方米，但是人人都知道，城市裏還有很多人沒有房屋的。如果按照表格的數據來看，將城鎮戶口乘以城鎮每人平均面積，2002年城鎮人口5.02億，城鎮每人平均面積是24.5平方米，城鎮住房總面積是123，按照這一數據繼續往前乘的話，中國應當有城鎮住房225億平方米，如果這一數字是對的話，我們來檢查，每年的凈增住房的面積，在2007年需要凈增16億，2010年需要凈增14億，我們説總面積和數字不一定準確，但是每年新增住房的面積是比較準確的，因為無論是怎麼蓋房屋，稅務部門一定要徵稅的，2011年最多就是10.9億，新增的面積只有5.35億，按照剛才的數據來看，需要一年增加14億，這跟5.35億相差懸殊，因此就算錯了。第一城鎮人口統計原則是，在城裏住超過6個月就算城鎮人口，這是國際標準。城鎮居民增加等於商品房銷售面積增加。由於每人平均住房面積在2002年以前的數據具有較好的連續性，而且基本上不可能修整2002年以前的數據，只好嘉定2002年的數字是正確的，根據這條原則，2001年每人平均住房面積為20.8平方米。

城鎮人口和商品房銷售面積數據比較可信，確定的起點是2001年，概念城鎮人口是4.8億，商品房銷售是2.24億平方米，按照城鎮人口和每人平均住房面積計算，住房城鎮總面積是99.97億平方米，在這個基礎上逐年增加，將新增住房加上。

我們計算之後，得出這樣的數據。第一列數據是城鎮人口比較可信，第三列是折舊的面積，第四類是商品房銷售量，按照剛才的計算原則，到2011年如果折舊率按照2%計算的話，全國城鎮住房總面積是136億平方米，更週期的是，大家看最後一列的數據，按照計算2001年城鎮每人平均住房面積是20.8平方米，到2011年城鎮每人平均住房面積非但沒有增加，還下降到19.73平方米，這是因為城鎮化的速度超過了住房建設的速度。在十年之內，城鎮人口增加了2.11億人，住房的面積增加了36億平方米，如果按照折舊率2.5%計算的話，現在城鎮面積是131億平方米，每人平均住房面積是19.7%，按照3%折舊率的話，中國現在城鎮住房總面積只有126億，每人平均住房面積只有18.33。

結論，如果按照某些行政部門的估計，城鎮住房面積225億，嚴重誇大了事實，將我們的增量誇大了15年，這一誤差不是一般的。

如果按照官方統計數據，2011年城鎮每人平均住房面積32.7平方米，這一數據是有意義的，這是城鎮中有房的人平均住房的面積，拿住房面積/以這個數字，城鎮人口中只有4.55到4.75億人有房，也就是説還有2.16和2.36億人沒有房。

官方統計2011年城鎮每人平均住房面積32.7平方米，在修整數據之後，每人平均住房面積可能只有19到20平方米，兩者相差超過50%，説明改善性需求非常的旺盛。

城鎮每人平均住房面積在2002年以後沒有增加，還略有下降，從20.8%下降到19平方米，事實上，全國城鎮到處都在大興土木，蓋了許多新樓房，可是城鎮化加速，大量農民進城，與此同時，各地改造舊城區和棚戶區的改造加速，城鎮化原地踏步，並未改善。

由數據可簡，已經擁有住房的城鎮居民在最近幾年內住房面積持續增加，從2002年的24.5平方米上升到2011年的32.7平方米，隨著房價上漲，他們的資産性收入越來越高，可是在城鎮居民中還有大量的農民工及畢業不久的年輕人，他們沒有住房，在房價持續上漲後幾乎沒有購房能力，隨著房價上漲，貧富差距不斷加大。

我們要判斷，當前的態勢是供過於求，還是供不應求，如果供不應求要積極的擴大産能，修建更多的住宅，滿足日益增長的住房需求，同時鋼鐵、水泥、建材和家電行業按照系統工程的要求進行協調增長。城鎮化是影響我們未來住房很重要的因素，有人説城鎮化可能還要加速，根據我們的分析，這是不可能的事情。現在有人提要依靠城鎮化來拉動經濟增長，這種説法是錯誤的，城鎮化是經濟增長的結果，只有經濟增長創造了新增就業，才能導致合理的城鎮化，一定按照新增就業的速度來考慮城鎮化的速度，而絕對不能頭腦發熱，忽悠大量農民進城，導致“墨西哥病”，墨西哥和印度當年領導人頭腦發熱，媒體忽悠，大量的農民進入城市，但是沒有就業，形成了農民工到現在後悔都來不及的後果，我們不能重返墨西哥的錯誤，有多少就業，就引進多少勞動力，同時將他們的家屬帶進城，這就是健康的城鎮化。

藍色的是日本的城鎮化速度，有人説城鎮化到了50%就會加速，日本50年代很快就衝擊到80%，綠線是南韓，70年代就很批增長到80%和90%，中國如果也按照日本和南韓的道路走，我們就要犯大的錯誤，因為中國的人口基數太大，日本在1989年最高峰的時候，就業是100萬，存在很多的問題，南韓最高峰的時候是69萬，台灣是15萬，可是中國每年新增的就業已經是1266萬，幾乎不大可能再進一步的增加，2013年國務院定的目標是900到1000萬新增就業人口，這就決定了城鎮化一定要理性，有多少就業，就推進多少城鎮化，盲目的推進將帶來極大的恐慌。

在這種情況下，我們作出了城鎮人口的預測，按照人口預測，如果我們在2013年城鎮居民住房平均達到29.03平方米，這個數字一點不高，跟東部人口密度相倣的英國、荷蘭相比，他們的每人平均住房面積是45平方米，我們預期在2030年達到30平方米左右，總量需要從現在的136億平方米增加到287億平方米，還需要增加150億，也就是説要在現在全部住房建築面積的基礎上翻一番。如果要達到這一目標的話，我們將新增住房需求和折舊考慮起來，總需求必須要將産能提高到16億平方米，才能夠做得到。而現在我們的産能遠遠達不到這一目標，因此年年短缺，只要供求還有缺口，房價上漲的壓力就很難取消。

如果每人平均住房面積是30平方米，在2020年的話需要253億平米，當前住房存量是140億，需要增加114億，2030年需要197億，跟現在的住房相比要增加157億，每年需要新增5.92億平方米，無論如何難以滿足需求，除非房地産業需要大發展，肯定會出現供不應求的局面。

是否有購買力，因為嚴重的貧富差距存在，中國的基尼系數按照國家統計局的數據是0.474，按照金融學的規律2：8來看，20%的人擁有80%的銀行存款，對應的基尼系數是0.3，目前中國基尼系數是0.474，這就意味著8%的人擁有80%的銀行存款。13億人的8%就是1億人，也就是説，現在銀行居民存款43萬億元，有一億人擁有30多萬億元，剩下的12億人分享其餘的10萬億元，結論是一人在商品房，另外的12億人無法購買得起。這一億人的購買群體是怎樣的，高收入群體數量在1億以上大約有5000萬個家庭，如果每戶新購買一套100平方米的商品房，需要5000萬套，大約50億平方米，2011年全部投入市場的商品房大約是500萬套，高收入群體購買一套房，需要量可以將目前的8年産能全部買光。這就是説，具有著很強的購買力，如果説考慮銷售額的話，每年商品房銷售額是6萬億元，北京、上海、廣州、深圳等一線城市每年商品房銷售額不到2萬億元，高收入群體手中存款有32萬億元，不能用貸款，就拿存款也可以買很多年，這就説明現在存在嚴重的問題，一方面總體住房供不應求，另一方面房價居高不下，只有高收入群體能買得起，他們不僅僅能買，還可以買很多套，歸結起來，根源在於貧富差距太大。這就説明，一方面普通老百姓買不起房，另一方面出現日光碟，一個好的樓盤就被買光，這種貧富差距導致市場部均衡的狀態，不能説，一億人就不是老百姓，一億人是社會精英和社會公務人員，他們的購買力極強，簡單的説老百姓買不起房屋，房價要下降，這是缺乏分析的，一億高收入群體買得起，還可以將房屋買乾淨，而12億人買不起房屋，導致房地産市場嚴重的不平衡，供不應求是房地産市場長期的態勢，房地産的建設起碼還有20年以上的高速增長，只有當城市化率達到75%以後，商品房建設的速度才能夠有所減緩，如果採用行政手段，抑制房地産的建設，違背經濟規律，將房地産的需求推後，如果居民收入仍然在積極增長，人們用於購房的資金存入銀行，導致銀行居民存款暴漲，給金融帶來危險。2012年是102萬億元，2013年準備再印15萬億元，達到115萬億元貨幣總量超過經濟的總量2倍左右，銀行存款急劇增加，2004年銀行存款只有12萬億元，2013年4月份突破了43萬億元，大家都説前段時間出現的“錢荒”，大家看看這個表就知道“錢荒”是怎樣的。

告訴我們居民存款每月增加，2013年3月份一個月增加了1.05萬億元，第二個月就是負4000的，3月份又增加了218億元，此後又負的，一個月增加，一個月負，6月增加1.5萬億元，5月份負6000，增加的時候大家皆大歡喜，負的時候銀行就掉鏈子，就希望銀行放寬頭寸，是否是缺錢，根本不缺錢，這是表外業務過度炒作導致的，這是金融紀律的問題，而不是“錢荒”的問題，剛才任總和聶老師都講了，“錢荒”是根本不存在的，是某些銀行違規炒作、過度炒作斷裂的原因，媒體不了解實情，推波助瀾製造的假像，央行識破了這個問題，堅決不放鬆，重申金融紀律，不能這樣“打擺子”，金融存款是有規律的，中等銀行，我就不講名字，違規操作導致的，因此出現了嚴重的問題。

2012年平均每個月居民存款增加4803億，2013年居民存款增加5.3萬億元，現在月消費是1.5萬億元，意味著全中國可用於消費的是1.5萬億元，儲蓄用錢加起來居民收入每個月是2.5萬，如果儲蓄的5000受到影響，不進入銀行，去到哪，只有兩個出路，如果進入消費市場，1.5萬億元加5000就會突破2萬億元，如果進入房市，房價就上漲得不得了，這就是我們面臨的金融困局，要認真的對待，房價暴漲不是根本的問題，銀行危機才是心頭大患，大家要防患于未然，我就講到這裡，謝謝大家。

主持人：徐教授進行了分析，才讓我們對房價進行大的判斷，才可以對政策的方向做出好的選擇，我們非常的感謝徐教授跟大家進行的分析。