主持人:下面請經濟學家、美國匹茲堡大學經濟學博士徐滇慶先生作專題演講。
經濟學家、美國匹茲堡大學經濟學博士 徐滇慶
徐滇慶:今天非常高興來到這個論壇。為什麼房價調控10年調,越調越高,原因是要尊重知識,敬畏規律,決定房價的規律基本上有兩條,第一條是供求規律,第二是貨幣規律。供不應求是價格上升,供過於求是房價下降。想讓房價下降的可能性是比較少的,如果超發貨幣的話,就會違背經濟規律,如果違背規律的話,無論資格多大,功勞多麼的顯赫,一定會受到懲罰的。要搞清楚房地産的供需關係,要搞清中國有多少住房,每人平均住房面積是多少,達到小康水準需要多少住房,老百姓是否買不買得起房屋。……
城鎮每人平均住房面積32.7平方米,往上推理,變成驗證宏觀數據是否正確,要看現在的數值,還要看連續性。往上推,推到2002年就沒有了。可是2002年橫嚮往前推在2001年的年鑒上數字是22.9%,同一序列2001年是20.9%,這就是説,2001年的時候,每人平均住房面積發生了巨大的變化。在一年之內增加了3.8平方米,這是絕對不可能發生的事情。原因就在於,這兩組數據來源於不同的地方,現在用的是國家統計局抽樣調查的數據,抽樣調查的目標是房屋,因此32.7平方米,告訴我們,在城鎮中已有住房的人平均面積是32.7平方米,但是人人都知道,城市裏還有很多人沒有房屋的。如果按照表格的數據來看,將城鎮戶口乘以城鎮每人平均面積,2002年城鎮人口5.02億,城鎮每人平均面積是24.5平方米,城鎮住房總面積是123,按照這一數據繼續往前乘的話,中國應當有城鎮住房225億平方米,如果這一數字是對的話,我們來檢查,每年的凈增住房的面積,在2007年需要凈增16億,2010年需要凈增14億,我們説總面積和數字不一定準確,但是每年新增住房的面積是比較準確的,因為無論是怎麼蓋房屋,稅務部門一定要徵稅的,2011年最多就是10.9億,新增的面積只有5.35億,按照剛才的數據來看,需要一年增加14億,這跟5.35億相差懸殊,因此就算錯了。第一城鎮人口統計原則是,在城裏住超過6個月就算城鎮人口,這是國際標準。城鎮居民增加等於商品房銷售面積增加。由於每人平均住房面積在2002年以前的數據具有較好的連續性,而且基本上不可能修整2002年以前的數據,只好嘉定2002年的數字是正確的,根據這條原則,2001年每人平均住房面積為20.8平方米。
城鎮人口和商品房銷售面積數據比較可信,確定的起點是2001年,概念城鎮人口是4.8億,商品房銷售是2.24億平方米,按照城鎮人口和每人平均住房面積計算,住房城鎮總面積是99.97億平方米,在這個基礎上逐年增加,將新增住房加上。
我們計算之後,得出這樣的數據。第一列數據是城鎮人口比較可信,第三列是折舊的面積,第四類是商品房銷售量,按照剛才的計算原則,到2011年如果折舊率按照2%計算的話,全國城鎮住房總面積是136億平方米,更週期的是,大家看最後一列的數據,按照計算2001年城鎮每人平均住房面積是20.8平方米,到2011年城鎮每人平均住房面積非但沒有增加,還下降到19.73平方米,這是因為城鎮化的速度超過了住房建設的速度。在十年之內,城鎮人口增加了2.11億人,住房的面積增加了36億平方米,如果按照折舊率2.5%計算的話,現在城鎮面積是131億平方米,每人平均住房面積是19.7%,按照3%折舊率的話,中國現在城鎮住房總面積只有126億,每人平均住房面積只有18.33。
結論,如果按照某些行政部門的估計,城鎮住房面積225億,嚴重誇大了事實,將我們的增量誇大了15年,這一誤差不是一般的。
如果按照官方統計數據,2011年城鎮每人平均住房面積32.7平方米,這一數據是有意義的,這是城鎮中有房的人平均住房的面積,拿住房面積/以這個數字,城鎮人口中只有4.55到4.75億人有房,也就是説還有2.16和2.36億人沒有房。
官方統計2011年城鎮每人平均住房面積32.7平方米,在修整數據之後,每人平均住房面積可能只有19到20平方米,兩者相差超過50%,説明改善性需求非常的旺盛。
城鎮每人平均住房面積在2002年以後沒有增加,還略有下降,從20.8%下降到19平方米,事實上,全國城鎮到處都在大興土木,蓋了許多新樓房,可是城鎮化加速,大量農民進城,與此同時,各地改造舊城區和棚戶區的改造加速,城鎮化原地踏步,並未改善。
由數據可簡,已經擁有住房的城鎮居民在最近幾年內住房面積持續增加,從2002年的24.5平方米上升到2011年的32.7平方米,隨著房價上漲,他們的資産性收入越來越高,可是在城鎮居民中還有大量的農民工及畢業不久的年輕人,他們沒有住房,在房價持續上漲後幾乎沒有購房能力,隨著房價上漲,貧富差距不斷加大。
我們要判斷,當前的態勢是供過於求,還是供不應求,如果供不應求要積極的擴大産能,修建更多的住宅,滿足日益增長的住房需求,同時鋼鐵、水泥、建材和家電行業按照系統工程的要求進行協調增長。城鎮化是影響我們未來住房很重要的因素,有人説城鎮化可能還要加速,根據我們的分析,這是不可能的事情。現在有人提要依靠城鎮化來拉動經濟增長,這種説法是錯誤的,城鎮化是經濟增長的結果,只有經濟增長創造了新增就業,才能導致合理的城鎮化,一定按照新增就業的速度來考慮城鎮化的速度,而絕對不能頭腦發熱,忽悠大量農民進城,導致“墨西哥病”,墨西哥和印度當年領導人頭腦發熱,媒體忽悠,大量的農民進入城市,但是沒有就業,形成了農民工到現在後悔都來不及的後果,我們不能重返墨西哥的錯誤,有多少就業,就引進多少勞動力,同時將他們的家屬帶進城,這就是健康的城鎮化。
藍色的是日本的城鎮化速度,有人説城鎮化到了50%就會加速,日本50年代很快就衝擊到80%,綠線是南韓,70年代就很批增長到80%和90%,中國如果也按照日本和南韓的道路走,我們就要犯大的錯誤,因為中國的人口基數太大,日本在1989年最高峰的時候,就業是100萬,存在很多的問題,南韓最高峰的時候是69萬,台灣是15萬,可是中國每年新增的就業已經是1266萬,幾乎不大可能再進一步的增加,2013年國務院定的目標是900到1000萬新增就業人口,這就決定了城鎮化一定要理性,有多少就業,就推進多少城鎮化,盲目的推進將帶來極大的恐慌。
在這種情況下,我們作出了城鎮人口的預測,按照人口預測,如果我們在2013年城鎮居民住房平均達到29.03平方米,這個數字一點不高,跟東部人口密度相倣的英國、荷蘭相比,他們的每人平均住房面積是45平方米,我們預期在2030年達到30平方米左右,總量需要從現在的136億平方米增加到287億平方米,還需要增加150億,也就是説要在現在全部住房建築面積的基礎上翻一番。如果要達到這一目標的話,我們將新增住房需求和折舊考慮起來,總需求必須要將産能提高到16億平方米,才能夠做得到。而現在我們的産能遠遠達不到這一目標,因此年年短缺,只要供求還有缺口,房價上漲的壓力就很難取消。
如果每人平均住房面積是30平方米,在2020年的話需要253億平米,當前住房存量是140億,需要增加114億,2030年需要197億,跟現在的住房相比要增加157億,每年需要新增5.92億平方米,無論如何難以滿足需求,除非房地産業需要大發展,肯定會出現供不應求的局面。
是否有購買力,因為嚴重的貧富差距存在,中國的基尼系數按照國家統計局的數據是0.474,按照金融學的規律2:8來看,20%的人擁有80%的銀行存款,對應的基尼系數是0.3,目前中國基尼系數是0.474,這就意味著8%的人擁有80%的銀行存款。13億人的8%就是1億人,也就是説,現在銀行居民存款43萬億元,有一億人擁有30多萬億元,剩下的12億人分享其餘的10萬億元,結論是一人在商品房,另外的12億人無法購買得起。這一億人的購買群體是怎樣的,高收入群體數量在1億以上大約有5000萬個家庭,如果每戶新購買一套100平方米的商品房,需要5000萬套,大約50億平方米,2011年全部投入市場的商品房大約是500萬套,高收入群體購買一套房,需要量可以將目前的8年産能全部買光。這就是説,具有著很強的購買力,如果説考慮銷售額的話,每年商品房銷售額是6萬億元,北京、上海、廣州、深圳等一線城市每年商品房銷售額不到2萬億元,高收入群體手中存款有32萬億元,不能用貸款,就拿存款也可以買很多年,這就説明現在存在嚴重的問題,一方面總體住房供不應求,另一方面房價居高不下,只有高收入群體能買得起,他們不僅僅能買,還可以買很多套,歸結起來,根源在於貧富差距太大。這就説明,一方面普通老百姓買不起房,另一方面出現日光碟,一個好的樓盤就被買光,這種貧富差距導致市場部均衡的狀態,不能説,一億人就不是老百姓,一億人是社會精英和社會公務人員,他們的購買力極強,簡單的説老百姓買不起房屋,房價要下降,這是缺乏分析的,一億高收入群體買得起,還可以將房屋買乾淨,而12億人買不起房屋,導致房地産市場嚴重的不平衡,供不應求是房地産市場長期的態勢,房地産的建設起碼還有20年以上的高速增長,只有當城市化率達到75%以後,商品房建設的速度才能夠有所減緩,如果採用行政手段,抑制房地産的建設,違背經濟規律,將房地産的需求推後,如果居民收入仍然在積極增長,人們用於購房的資金存入銀行,導致銀行居民存款暴漲,給金融帶來危險。2012年是102萬億元,2013年準備再印15萬億元,達到115萬億元貨幣總量超過經濟的總量2倍左右,銀行存款急劇增加,2004年銀行存款只有12萬億元,2013年4月份突破了43萬億元,大家都説前段時間出現的“錢荒”,大家看看這個表就知道“錢荒”是怎樣的。
告訴我們居民存款每月增加,2013年3月份一個月增加了1.05萬億元,第二個月就是負4000的,3月份又增加了218億元,此後又負的,一個月增加,一個月負,6月增加1.5萬億元,5月份負6000,增加的時候大家皆大歡喜,負的時候銀行就掉鏈子,就希望銀行放寬頭寸,是否是缺錢,根本不缺錢,這是表外業務過度炒作導致的,這是金融紀律的問題,而不是“錢荒”的問題,剛才任總和聶老師都講了,“錢荒”是根本不存在的,是某些銀行違規炒作、過度炒作斷裂的原因,媒體不了解實情,推波助瀾製造的假像,央行識破了這個問題,堅決不放鬆,重申金融紀律,不能這樣“打擺子”,金融存款是有規律的,中等銀行,我就不講名字,違規操作導致的,因此出現了嚴重的問題。
2012年平均每個月居民存款增加4803億,2013年居民存款增加5.3萬億元,現在月消費是1.5萬億元,意味著全中國可用於消費的是1.5萬億元,儲蓄用錢加起來居民收入每個月是2.5萬,如果儲蓄的5000受到影響,不進入銀行,去到哪,只有兩個出路,如果進入消費市場,1.5萬億元加5000就會突破2萬億元,如果進入房市,房價就上漲得不得了,這就是我們面臨的金融困局,要認真的對待,房價暴漲不是根本的問題,銀行危機才是心頭大患,大家要防患于未然,我就講到這裡,謝謝大家。
主持人:徐教授進行了分析,才讓我們對房價進行大的判斷,才可以對政策的方向做出好的選擇,我們非常的感謝徐教授跟大家進行的分析。
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