主持人：剛才關於房地産的信心、恒心的分析，裏邊涉及到宏觀調控的政策，我想下一味的演講者任總在媒體上公開的講，不再預測房價，因為對下一屆政府的行為沒有判斷。我想秦主任進行分享之後，我們感謝她的分享，接下來歡迎任總，為我們解讀宏觀政策的變化，是否房價真的難以預測，有請任總。

華遠地産董事長 任志強

任志強：房價的問題已經説完了，我就不説房價了，我説説上半年的基本形勢和判斷。前兩天開了很多次的會，都是關於宏觀形勢的。

通常情況下，宏觀形勢越好，房地産越好，宏觀形勢越差，房地産越差，中國的情況不一樣，宏觀經濟不好，房地産越好，中國經濟越好的時候情況下，房地産越差。宏觀經濟不好，就需要房地産拉動，今年上半年的情況比較明顯，比去年四季度高，而且開始下滑，二季度是7.5%，大中城市中，目前的房價是上漲的，我認為三季度會低於去年的，會維持7.5%左右，總的經濟形勢是下滑的。我認為經濟下滑是因為宏觀經濟進行了調整，但我沒有搞清楚新一屆調整怎樣的結構，結構調整有幾個説法，一是調整第一、第二、第三産業的比重，因為産業之間的比重實際上是國家經濟結構的轉型，第三産業越高的時候，越穩定。對消費、投資和出口的影響就越大，投資消費方面，這是另外一個説法，是以投資影響GDP，還是以消費拉動GDP，這是另外一個結論。

我們也可以看得到，在一季度消費佔GDP的貢獻度比重超過了50%，但是二季度已經下降到45%，而投資從一季度上升到二季度的55.3，正好是反向的發展。一季度很多人歡呼，新一屆政府讓我們的消費超過了投資的貢獻度，後來二季度發現消費下降了，投資佔了主導，大家擔心本屆政府仍然象過去一樣，用投資拉動經濟，刺激經濟。昨天閉門會討論的時候也得出一個結論，中國經濟如果下滑的話，一定會有新的刺激，我對此不抱任何的幻想，他們會允許經濟指標下滑。

産業結構調整，在結構調整中，有大量的産能過剩，這種産能過剩，例如鋼鐵、煤炭、船舶、光伏等等，是不是經濟結構中的主要表現。如果以産業結構調整作為經濟調整的重點，第一、第二、第三産業的變化就不是重要的參照物，三者之間我們沒有看到本屆政府提出的結構調整是什麼，或者是否知道應該如何進行結構調整，更多的是關注産業的問題，就是過剩産能的問題，本來這個問題應該交給市場，歷屆政府進行産業規劃的時候，産業就完了，如果政府不進行規劃的時候，産業還會好一些。今年上半年就業好于2009年以外，其他的指標都是差于2009年。至少我們可以看到，經濟還沒有看到可以持續上升或者是反彈的信號，而是處於下降的階段。

規模以上工業增加值已經是持續的下滑，從9.3、9.2%到8.9%，我們看到42個産業中，只有5個産業是增長的，其他的都是下降的。最嚴重的就是我們的採礦業和飲食業，今年飲食業2000萬以上大量的破産，關閉，體現為負增長，工業增加值的持續下降以及KPI指數的下降，説明我們的産業結構調整也面臨著巨大的問題。當産業無法滿足産能的時候，就會出現動蕩，到目前為止，公佈的産業結構是70%左右，剩下的30%是浪費的，42個行業中，比較僥倖的所有指標都比較好的，就是房地産行業的數據。一、二季度如果沒有房地産的強勁增長，其他的指標都會出現負。但是房地産的增幅已經出現了下滑，因此財政收入也會大幅度的下降。

固定資産是從持續下降的，儘管房地産投資在70個大中城市中是增長的，但是投資增幅第一的是第一産業，達到了35%，工業，特別是重工業的投資是低於固定資産的，只有17%，房地産的投資是略維持或者是略微高一些的，因此用投資拉動經濟是1998年以後中國長期存在的問題。在此之前是沒有這一矛盾的，1998年是對固定資産投資，從而作為防止房價過熱和物價過快的手段。1993年的時候，朱鎔基進行的調控也是這樣的。亞洲金融危機後，才放開房地産，用房地産拉動經濟。我們對過去的宏觀經濟和調控政策進行多次的評判，實際上對房地産的打壓和非市場化的原因是房價暴漲的原因。未來的十年會不會用同樣的辦法，我們還不知道。

房地産開發投資中我們看到的變化，去年三、四線城市的增幅高於一、二線城市，今年的情況是相反的，一、二線城市的增幅高於三、四線城市。去年嚴重的土地負增長，導致我們的投資是負增長，由於銷售去年也受到了一些影響，因此大量已開工面積是處於停滯的狀態。去年總的代建面積是500多萬，高於預期。到了年底，沒有竣工，是停工了。年底年初的房地産銷售好轉的情況，在一、二月份出於高速的狀態，因為將去年停工的面積增加了，而不是新開工的面積。年初因為土地的制約，導致投資不能持續上漲，而維持緩慢下降的趨勢。

如果我們的土地在6月份是負增長，土地負增長的時間持續的話，投資就是下降的趨勢。今年上半年獲得的土地在今年年底或者是明年年初才可以轉化為投資，大概需要6到8個月的週期，這就是滯後的反應，因此使我們的統計數據下降。我們的消費在一、二季度是增長的，達到了13.8%，年初政府報告説要達到14.5%，但是一、二季度的名義增長率中，房地産所佔的比重是下降的，因為二季度出現了應收款急劇的增加，就是三角債增加了，庫存也是增加的，因此消費的增長並沒有對GDP産生了貢獻度，意味著第三、第四季度的情況會略好，也許目前就業率很高，大家覺得沒有危險，但是後二個季度會出現隱性就業下降的情況，即使有大量的農民工失業，但是他們沒有回到家鄉，他們還維持在城市中繼續尋找工作。但是維持一段時間後，如果不能改善的話，這種增長就會出現下降，最嚴重的問題就是外貿。年初進行了校正，導致外貿出口比較高，5月份是1%的增長，6月份就是負數，二月份外貿對GDP的貢獻只有0.9%，年底的時候，我估計會在5.1%左右的增長，之後對GDP的就是負貢獻，其中重要的原因就是貨幣的漲幅，貨幣增值導致出口面臨更多的困難。國外的經濟並沒有完全的恢復，因此對美、對日和歐盟的出口都是下降的。當人民幣升值的時候，進口應該更加的便宜，但是國內的需求並沒有增長，因此金融業同樣出現了下降。

最可怕的就是人民收入的下降，年初因為禽流感和天災導致對農産品的價格影響，因此農民的收入下降了。同樣城市居民收入也呈現了下降，農民收入下降的時候，我們的消費難以維持，未來很多經濟學家認為靠消費拉動經濟才是根本，因此結構調整中我們發現，中央政府認為通過調整可以改變經濟結構的話，要想讓消費佔據主導地位，對GDP的比重要加大，必須要改善收入分配。從去年12月份到現在，沒有看到收入分配政策的出臺，儘管總理開了幾次會，要出臺收入分配製度的改革，但是目前仍然沒有出現這一政策，目前收入持續的下降，而且不斷的加大。

土地是開發企業的指標，土地的購置儘管出現了很多的地王，什麼時候土地回歸正常，就是供應量大於正比和環比。目前只是短缺形成的價格暴漲，如果一線城市去年的土地供應量是低於50%，有的甚至是低於30%，例如北京也就是37%左右，不到40%，因此眾多的企業餓了，大家餓了，給一塊骨頭，大家一定會打得火爆。原因是因為政府依賴於土地財政，如果按照國際的市場化來説，兩個供應的主體是政府和企業，兩個主體之間博弈，從而形成市場的規則。中國是很奇怪的，中國有四個主體，第一個主體是中央政府，第二個主體是地方政府，第三個是國有企業，第四個是民營企業。於是在企業層面分成兩個層面，政府層面也分為兩個成面，他們互相打架，中央和地方政府互相打架，地方政府認為土地越高，收入越高，如何按照中央政府的要求將房價壓得更低。企業中也存在國進民退還是民進國退，也是相互的博弈。因此有的時候按照地方政府來辦，就得罪了中央政府，有的時候按照中央政府的意見做，就得罪了地方政府，有的時候按照國有企業的方式做，就使民營企業的利益受到損害，有的時候按照民營企業的立以來做，就影響了國有企業，因此都不是市場化的方法。因此房地産業是夾在政府和國有企業之中。要建立長效機制，首先是統一市場和供給制度。1932年土地是私有制，為什麼允許土地私有制，現在又不允許土地私有化，如何建立中國房地産的長效機制，剛才聶會長講到了，經濟下行的時候，時間會更加的漫長，不能使房價從70%下滑到40%。去年資金成本是7%左右，今年的成本是9%，資金會影響到下一步的直接發展。

上半年的運作趨勢，“國五條”各地差異很大，重在控制房價漲幅，沒有要求一刀切，要求供過於求的地區靈活的處理，很多地區出現了限購，供過於求的時候開始取消限購，因此“國五條”出現了巨大的差異，有的地區對限購和限價政策和措施予以鬆綁，他們認為從供不應求變成了供大與求，尤其是三線城市的變化是特別大。控制房價變為控制房價的漲幅，多數的城市來説，要將漲幅控制在一定的程度，按照聶會長的分析，去年下半年翹尾因素的影響下，也許到年底會穩定。從目前來説，二手房的市場影響，在“國五條”出臺後，影響是特別大的，現在來看，會發生變化，二手房的交易情況會好于一手房的交易，一手房持續下降的過程中，二手房逐漸的恢復，尤其是北京市一手房的交易量環比下降30%，下降的幅度是很大的，但是二手房的交易會上漲，也許上半年市場會發生一些意想不到的變化，或者我們認為在未來發展過程中，更多的要關注宏觀經濟，對房地産的影響會越來越大。

主持人：任總是我們房地産著名的企業家，剛才他的演講更像是一個經濟學家做了一番宏觀經濟的分析和解讀，感謝他的解讀。