主持人：接下來有請住建部政策研究中心主任秦虹女士為大家進行演講。

住建部政策研究中心主任秦虹

秦虹：按照今天會議的主題，討論房地産業的健康發展，我發言的主題是房地産業健康發展的信心與恒心。剛才聶會長將我國房地産業的情況進行了梳理，第一上半年70個大中城市部分城市房價上漲比較明顯，第二全國商品房目前的在售面積總量比較大，增幅比較高，就目前的情況，目前對中國房地産市場的泡沫論和崩盤論，可以説是充斥了輿論界。如何看待中國房地産市場的發展，我首先想表達一個信心。

為什麼要有信心，從各個層面來看，面對今年上半年短期的房地産市場的變化以及中國經濟走勢的不確定因素，我們沒有看到新一屆政府反覆和頻繁的出臺調控政策，我們看到7月20日中央銀行全面放寬貸款利率的改革，沒有對現行人的商業性房地産貸款政策進行調整，表明瞭什麼，至少表明瞭兩個方面，第一表明瞭新一屆政府對房地産市場發展的問題在某些層面考慮了全局的政策思維。第二表明瞭這次央行的改革，關於全面放鬆貸款利率的改革，是通過結構性的措施，引導儲蓄向生産投資，發展市場，促進社會融資多元化，同時限制房地産投資性需求，我想從政策層面，無論是針對房地産的政策，還是從宏觀的貨幣政策以及對房地産的態度來看，我認為這一方是有利於引導預期，防止房價脫離經濟基本的過快上漲而引發的不穩定，這是有利於未來的房地産長期的健康，而不是簡單的對短期進行調控。

目前中國房地産的需求到底是怎樣的狀況。

我們認為，中國現在的房地産市場跟改革時的前十年就是1998年到2008年的十年發生了變化，當時的前十年，中國的房地産市場存在著兩大供給任務，一個是結構性的彌補，第二個是應對新增的需求，過去十年中國新增城市人口是3億人，現在經過十年的快速發展，今天的房地産市場出現了新的格局，這種格局主要是由人口結構決定了住房需求的週期。從人口結構目前來看，對住房供給較大的20到49歲的人口，對購房貢獻比較大的人群佔了全國總人口的55%，各大城市中每年新增常住人口中，20歲到30歲年輕人群的佔比超過了55%，也就是説目前人口的結構中年輕化的剛性需求的佔比是比較大的。對購房和房地産市場影響的另外一個人口就是高儲蓄人口占比仍處於高位，佔到人口的比重是相對較高的，如果將35歲到64歲人口作為高儲蓄人口占比的話，目前是42.6%。因此高儲蓄人口占比較高，有利於房地産市場的繁榮發展。

從另外一個角度來講，我們根據世界城鎮化發展的規律看得到。城市人口在增加，城市人口比重在提高，不同城市化的發展階段，人口流動結構是不同的。當城市化率在50%以下的時候，城市人口的增加，可以説大中小城市人口增加，人口流動主要體現在農村向城鎮轉移，一旦城鎮化率超過50%的時候，城市人口的增加主要體現在中小城市人口向大城市集中的格局。這些年來中國房地産的變化也呈現了這樣的格局，城市發展的格局決定了中國房地産發展的格局，中國房地産市場不是沒有需求，而是需求發生了變化，總量上仍然有空間，現在的人口和家庭戶數以及住房的套數證明，還沒有達到現代發達國家所出現的住房套數和家庭戶數超過10%的發展階段，結構上需求仍然會增長的，中國家庭小型化是目前的特徵，最新的人口普查家庭人口是2.8，之前的統計是3.11人，這是過去十年人口的變化，如果總的人口增加3.8%的話，一代家庭增長了120.8%，家庭小型化的趨勢增長的話，人口不增加，住房需求還會增加的，不僅僅是住房家庭不好的需要改善，即使面積上已經達到一定要求的，但是隨著收入的增加，改善性的需求也是在不斷的增加。

今天政府理性的思維，加上市場新的格局，目前來看，我們是有信心的，只要我們的調控政策和市場的選擇能夠真正的做到保障到需要保障的，支援應該得到支援的，限制投機和炒房的，尊重市場的規律，滿足房屋需求供給的人群，把握好節奏，中國房地産會走出健康的局面，我對此是有信心的。

當前影響房地産市場的因素是多而複雜的，這個圖是今年1—6月份全國70個大中城市房價同比變化的圖，大家看到怎樣的結果，我們看到的結果是，這次房價上漲過程中，全國一線城市成為領頭羊，漲幅最高，比如説北京怎樣的房屋上漲得比較快，學區的房上漲得最快，本輪北京的房價漲幅最高還是學區房，説明怎樣的問題，説明不是簡單的供應和需求的關係，影響房地産有很多重要的因素，包括外部的因素，決定了房地産供應和需求，如果外部的因素和制度條件不能得到有效的改善的話，房地産的健康發展也面臨很大的壓力，因此我們要有恒心，就是要持之以恒的進行改革，解決影響房地産市場快速發展的外部制約和環境。我們認為現在中國住房的需求，房屋的問題，背負了太多的社會問題，不是調控政策所能解決的，儘管北京有全國最嚴厲的調控政策，例如住房、戶籍、教育、醫療等等的問題，在北京學區房上漲得快，因為能夠在學區買一棟房屋，我們的孩子就可以在這裡享受到好的教育，如果不能在這裡買房屋，家人基本的醫療保健就不能在當地落實，因此必須在當地購買房屋。即使他們不缺少房屋，但是為了孩子的教育，要購買更高價的學區房。買了那個地方就是購買教育，而不僅僅是購買房屋。

現在整個城市地方政府的收入中，對土地依賴程度比較高，工業用地的出讓，商務用地佔的比例較低，價格較高，商業用地跟地方政府的財政緊密的捆綁在一起，如果不能有效的改進的話，我們認為地價的上漲影響房價上漲的問題很難解決。東西部發展不均衡，導致人口急劇的不均衡，加速了不理性的人口急劇，必然導致大城市的需求，超過了本身應該負擔的需求，這樣的話，就不是調控政策能夠解決的，因此需要通過改革，有效的推進大中小城市的協調發展。

中國的金融制度沒有信譽貸款，我們從事工商業，如果想得到貸款的支援，必須要有抵押物，必須迫使企業家購買房屋，從而獲得生産和服務性需要的資金，從而推動了房屋的購買，家庭資金如何投資，如何保值增值，如何不變質，這些問題不能得到有效的解決的話，那麼房地産仍然存在保值增值的問題的話，這些需求都超出了房地産業自身的需求，因此房屋所有的社會功能不能進行有效的改革，不能進行減負的話，我認為房地産業的健康發展有很長的道路要走，因此改革不是簡單的事情，改革是艱難的，觸動很多的利益，要有很多制度進行調整，需要堅持不懈的進行，才可以解決房地産市場長遠發展的問題。

我們認為，只要我們在短期調控政策和市場的選擇上做出理性的調整，長遠的改革上持之以恒，我們有信心能夠解決目前中國房地産市場存在的局部房價上漲過快和部分地區階段性房價的問題，促進房地産業健康的發展，而不是泡沫，以上是我的觀點，僅供大家參考，謝謝大家。

主持人：秦女士給了我們兩個“心”，一個是信心，沒有嚴冬和崩盤，信心來自於兩個重要的分析，一個是政府的政策有了比較大的轉變，體現了長遠調控的思維，家庭購房決定了住房需求的剛性和巨大的上升空間。也進行了分析，房地産市場的健康發展來自於改革，改革的方向就是要長效的解決房地産健康發展的問題。分析了今天大家關注的焦點就是房價，過去是單一的需求，現在要改革房價的社會性，包括教育、醫療、公共服務、信貸政策以及居民的投資渠道。這些都是需要改革才可以解決的。