主持人、大會主席白長虹：南開大學旅遊與服務學院院長白長虹

主持人：現在，我宣佈，博鰲·21世紀房地産論壇第13屆年會現在正式開始。今天上午的論壇內容包含"主題演講"和"權威報告發佈"兩部分內容。

下面我們進入論壇的第一部分"主題演講：宏觀經濟及産業政策解讀"。現在請出第一位演講嘉賓 全聯房地産商會創會會長聶梅生女士作主題演講，大家歡迎。

全聯房地産商會創會會長 聶梅生

聶梅生：各位嘉賓大家早上好，很高興來參加博鰲·21世紀房地産論壇第13屆年會，我今天演講的題目是，房地産形勢分析與政策。首先説一下今年上半年房地産的總體形勢是怎樣的，用一句話來説，各項指標處於本輪調控以來的高位。調了兩年，現在處於高位，五、六月份運勢比較高，首先看房地産的投資，我們看到在調控期間在2012年和2013年大部分的時間，房地産的投資對固定資産的投資是負拉動，但是到了2013年形成了正拉動，也就是從去年的16.2%增幅到現在的20.6%，從負拉動轉變為正拉動，我們的貢獻率是20%。6月份和5月份現在都是20%以上，超過了固定資産的增幅，投資方面處於高位。

第二，大家關心的交易量和交易額，從去年調控是負增長到現在一下子變成了正增長。商品房的銷售額今年的1、2月份達到了77.6%的增長，非常的高。銷售面積達到了50%左右，大家想一想，這麼短的時間突然的上升，當然會催生一些新的政策，因此“國五條”就是在這樣的情況下出現的，現在的情況是，到了五、六月份的之後，下行比較快，出現了下降的趨勢，説明房屋住建部那麼好賣了。從最高的77.6%的增長到6月份的43.2%，下降得非常快。總的來説，我們的銷售增長是強勁的，一、二、三線城市的住宅情況是回暖的。

我們再看一下開發商是否差錢。從今年的高位到33.7%增長開始走平，交易量和交易額沒有明顯的下降，逐漸的走平。1—6月份達到了32.1%的增幅，説明開發商是不差錢，運作穩定，資金來自於個人貸款按揭，企業的資金開始恢復，資金的充裕率達到1：1.5，這種情況下，資金回流得非常快，大量的資金在房地産企業中。

現在1—6月份的情況是非常的好，資金是充裕的。整個的景氣指數是比較平穩的，達到97.29%，兩次金融危機的時候，2009年97.4%，主要的問題是説，目前存在的問題在哪，一個是土地購置面積雖然有比較大的增長，主要集中在一線城市，增長了90.3%，就是土地供應面積。但是1—5月份商品房的新開工面積只有30.4%，在一線城市而言具有非常強烈的反差。一線城市土地大量的購置，但是開工量減少，這説明怎樣的問題，説明供給有問題。二、三線城市土地供給減少，總的來説三線城市是負增長的，開工量並不大，這是目前比較大的焦點問題，説明整個房地産的數據中，一線城市有錢買地形成地王，説明還在上漲的過程中。

今天前面幾位都講到房價的調控，這張圖很明顯的説明瞭本輪調控的情況，這是國家統計局的數據，從2001年1月到2013年1月的情況，來看一下，76個城市中67個上漲，3個下降，調控的第一、第二年調控有用，調控到零的效果。2012年以後，下降是零，上漲的是67個城市，調控回到了原點，該上漲的還是上漲。一系列的調控包括四限已經走到了極限，從國家統計局發佈的數據來説，同比的數據沒有改變，問題還是這麼多的城市的價格在上漲，價格要比兩年前的67個城市價格的上漲還要多，這是調控後的結果，我們是拿數據説話的。如果拿當時的數據跟現在相比較，以房價為目標，調控的目標沒有達到，因此業界和老百姓説，調控在房價調控方面是失效的，而且越調越高，這是客觀的情況。

上半年的房價，環比是63個城市上漲，達到了2.4%，如果同比的話是69個城市上漲，而且漲幅最高的是16.7%，我們的GDP才是7.6%，房價上漲了16.7%，我們信誓旦旦的説，房價的漲幅不能夠超過GDP，不能夠超過每人平均收入，每人平均收入上一年是多少，還不到7%，因此是大大的超過了。上半年來説，房價調控的目標無法達到，下半年是平穩的，或者是一點都不上漲或者是平穩下來，因此目前的情況是嚴峻的。

大家都知道如果環比上漲2%的話，一年就上漲了20%左右，這樣的情況之下，6月份的10大城市的二手房上漲了19.88%，這就是20%的概念，十大城市的二手房上漲了20%，我們想想“國五條”是怎麼出臺的，二手房交易要收稅20%，這個稅沒有收到，地方政府也不認帳，因此“國五條”就落空了20%沒有收到，但是二手房的房價上漲了20%，兩者的數據是如此的接近，二手房的房價上漲了，租金就上漲了，就會傳遞到一手房，因此新房的價格是上漲的，上半年的房價就是這麼上漲的。

從2008年到今年上半年，整個房地産的形勢是怎樣的，每年都是6萬多億元，今年還未突破7萬億。今年上半年1—6月份我們平均房價的漲幅達到了11.2%，達到了第二高點，第一高點就是2009年達到了21.2%，當時是不得了的，這次調控到今年的上半年就是第二個高點，也就是2008年到現在的高點就是21.2%，僅次於2009年的高點。

2013年下半年行業態勢分析

上半年的情況已經介紹了，下半年的情況是怎樣的，我認為房地産投資會有所下降，為什麼會下降，因為庫存量是不斷的增加，現在一線城市的庫存還是可以的，除了一線城市之外，其他的都在增加，例如6月末商品房的待售面積是400萬平方米，環比五月份又增加了80萬並沒有，同比增加了39%，對未來市場部明顯的情況下，開發和建設的量是不足的，數據也顯示了這一點，開工量不足的情況下，意味著開發和投資的增速會下降，要不買地，要不開發建設，開工不足就不會加速買地，一線城市大家都在搶地，其他的城市是負增長，因此這些因素都會影響到房地産的投資，上半年的增速是20%，下年是18%到20%之間回落，如果房地産回落的話，購車和固定資産的投資會下降的，就會形成負拉動，現在的固定資産資産不算太高，也就是20%左右，如果低於20%，就是負拉動。

金融領域的流動性是否持續，要看中央的貨幣量，如果還是控制的話，對房地産投資的增長還是有影響的，投資不會象上一年這麼高。供給量也是在下降的，今年前6個月，銷售面積比開工面積達得多，賣得快，一個是28.3%，一個是3.8%，開工意願不強，意味著下半天的供給減少。從需求來講，大家都認為是剛性需求，每人平均住房是多少，我認為從房地産的需求來講，還有一點就是資本利得的需求，就是投資後的利益所得。如果銀行利率放開，房貸除外，在這樣的情況之下，對房地産的貨幣而言，不會放得很多，但是直接融資方面會擴大，例如重啟IPO和房貸增長是平穩增加的，包括信託基金等等，我個人判斷，貨幣政策在房地産方面比上半年和去年在資金方面會更加的寬鬆、好一些，充裕一些，銀行對房地産的貸款數據也看得出來，是持續增加，不是減少的，現在不會比之前更加的緊，雖然房地産調控未放鬆，但是我認為貨幣方面是寬鬆一些，好一些，因為直接融資方面中央是重視的，而且已經開始放寬資金量了。銀行對房地産的貸款方面也有幅度的，而且各家銀行是競爭的。在市場需求方面，我認為跟貨幣政策有非常大的關係。

房價來説，開發商在下半年降價的動力並不足，因為不差錢，資金充裕，我慢慢賣，少開工，少買地，為什麼要降價。現在各個大的開發商的業績是不錯的，降價促銷的動力是不足的。

熱點城市的地價是上漲的，這幾天北京、上海都出現了非常高的地價，這種情況下，地價就上漲得快和高，主要集中在熱點城市，這些城市房價下降的可能性也不大。這種情況下，房價仍然有上漲的動力，不會象今年上半年上漲得這麼多，而且同比不會上漲得這麼多，因為去年下半年開始漲價，今年下半年同比去年下半年就不會太高，因此我認為預計全年房價不會高太多，也就是20%左右，因為説半年是增長的，下半年會下降一些，但是大幅度下降的可能性是不大的。中央也説了防止房價過快的上漲和快速的下降，希望房價穩定，下半年在供給需求、土地市場高溫的情況下，房價上漲的動力是存在的，但是同比上漲是趨緩的。房企的資金壓力趨緩，市場回暖，調控改善的話，市場的作用就會逐步的代替行政的干預，目前的房地産節點下，是有可能實現的。

對國家宏觀調控的政策建議

到底如何調整，首先國務院常務會議繼續做好房地産市場調控，促進房地産健康發展，並研究部署加快棚戶區改造，關於城鎮化和棚戶區如何做。在棚戶區改造過程中，引導民間資本投資參股，委託代建等形式參與棚戶區改造，抑制投資投機需求，促進保障房建設。

商會的研究機構和我們的會員單位的意見徵詢過，我們認為建議以改革為基調的房地産長效機制，回想中國房地産的常規發展，每一次是以改革的政策才能推動，推動了二十年後，如果不進行改革就無法再推動了，1998年推出政策，就是從福利分房到貨幣分房，1999年個人抵押貸款推出，第三個就是爭議比較大的土地招拍挂，如果沒有招拍挂，就沒有現在的高地價和高房價，體現為地根、銀根和制度性問題，15年後如果沒有相對應的改革，我認為是無法突破今天房地産的局面，因此要有改革的長效機制，依然是地根、銀根和稅收，地根的問題説來説去，中國房地産是否是充分化的市場，因為土地沒有市場化，佔到中國房地産市場的30%到50%，土地是一家供給，一頭説了算，而且是招拍挂，價高者得，沒有競爭，只有一個獲利者就是政府，因此房地産的市場化，只有一個胳膊，另外一個胳膊是沒有的，因此要進行土地制度的改革，解決農村土地流轉的同地同價，才可以釋放農村集體建設用地進入市場，推動住房供應的多元化，從根本和機制上形成雙軌和多軌的土地供給市場，除了農村的土地之外，還有很多的別樣的土地供應，都沒有進入到合理有序的市場供給當中，因此我們認為地根的問題就是這些。

銀根的問題還是比較快的，最近國家關於金融的問題，步子賣得比較快，一個是差別化的信貸，解決差別化的市場需求，這樣做是有效果的。另外就是金融化的改革，拓展融資的渠道，直接進行融資，推進中國房地産信託基金，逐漸的推進房地産抵押貸款證券化等等渠道，我認為已經開始了，這樣才可以規避銀行的風險，抑制炒房和鼓勵房價平穩的增長，銀根推得比較快，包括重新IPO，資金和房地産信託基金都在推進之中。

稅收是爭議得最大的，如果將稅收放到房地産方面，不僅僅是房産稅，還有物業稅，我認為不是很恰當，因為各個部門都堅守自己這一塊，比如説收房産稅，應該將物業稅變成房産稅，因為90年代初收過一個房産稅，就繞道將90年代的這個稅拿出來繼續收，但是沒有想到90年代到現在已經是二十多年了，他們不管，他們找到一個能收的理由就收，這是稅收部門，但是70年的土地出讓金已經一次性的收取了，而且土地還招拍挂，這些費用都在老百姓身上，稅務部門不管，這是國土部門的事，都是各收各的，如果兩個部門不協調的話，説擴容、完善是不可能的，因此要通盤的考慮，持有環節的收稅，70年土地出讓金、招拍挂以及地方財政收入等問題不通盤的考慮，那麼持有環節的稅收一旦推出，會比“國五條”交易環節中的20%的影響面要大得多，我覺得各個部門不應該分割繞道來徵稅，從而增加使用者的負擔，應該從法律和根本上環節解決使用者的稅收問題。

對國家宏觀調控的政策建議

調了很多年，從2003年開始調控，到現在是十年了，宏觀調控的制定方法是否對，我認為有幾個方面的問題。

1、地方政府，調控到最後，力度越來越小已經被地方政府化解了，為什麼地方政府會想對策，因為調控的政策沒有考慮到中國這麼大，不能因時制宜，因地制宜，因此就會出現上有政策，下有對策，尤其是保障房的建設，地方政府只是參與，但是不能化解這個問題，應該旗幟鮮明的將問題説出來，該中央管的中央管，該地方的地方管，該部門管的部門管。

2、居民百姓，在制定和廣大老百姓有關的政策時就是政府官員和專家座談，應該是走群眾路線，現在黨要求走群眾路線，為什麼制定房地産政策的時候，不能走群眾路線，包括二手房和稅收交易環節的問題都涉及到千家萬戶，應該從法理和群眾路線考慮。

3、準確定位房地産在國民經濟中的作用有益於改善宏觀調控。現在將房地産又作為投資，三駕馬車中投資太大了，消費太少了，應該將房地産從投資變為消費和內需，這樣的話，房地産就要減少，因為投資太多了，消費減少了。實際上投資和消費都起到一定的作用，就是GDP統計過程中，如何跟國際接軌。最近跟清華大學的房地産研究中心一起研究這個事，美國和發達國家在房地産業和計算GDP的時候，是作為投資的，不是消費的。中國人民就是購買房屋，用來出租，並不是消費。尤其是保障性住房和民生類的住房，這就是剛需和消費，就是內需，客觀的反映了投資。因此我認為在統計中，應該將房地産作為投資。

還有一個問題，房地産是虛擬經濟還是實體經濟，實際上在美國，房地産的鏈條是比較長的，有投資，開發商、投資商，還有建造商，後邊還有交易和持有房屋的鏈條，中國的鏈條並不是很多，目前開發商部分是投資，房地産金融和房地産投資開發開始結合，如果這樣的話，房地産擺脫不了虛擬經濟，已經形成了，因此房地産是屬於虛擬經濟、第三産業和服務業，這樣的話，制定一些政策就不考慮金融屬性和雙重屬性，即是生産和生活資料，也是金融屬性。今年的房價突然上漲得這麼多，不是居住的屬性，而是金融和投資的屬性發生了變化，錢可以生産錢的，房地産就有這樣的屬性，因此制定房地産的宏觀政策的時候，就是因為具備折算的屬性，才會有泡沫，才會有滯後，因此我們要清楚的認識到，為什麼美聯儲不將房地産放到實體經濟，而是放到虛擬經濟，聯合國將房地産放到類金融業，這個是有一定的道理，中國還沒有到這一步，如果金融産品不斷的提高，房地産信託基金推出，都會予以考慮的，通過今天的會議，謝謝大家對房地産業的關注，我就演講到這裡，謝謝大家。

主持人：聶會長對今年上半年的房地産情況進行了分析判斷，投資、交易、土地供應、開工以及房價，最關鍵的是反映了房地産行業的狀態，得出的結論，離冬天不遠了。下半年從投資、供應、市場需求和房價給出了她的研究，特別是對行業和社會關注的房地産宏觀調控應該怎麼做提出了三個重要的建議。一個是要以改革的方式促進長效機制，包括地根、銀根和稅收。

二是從方法進行了重要的變化和改進，主要是將相關的地方政府以及百姓在房地産政策過程中的決策、作用和意見結合起來；

三是從國家的角度認識房地産具體的角色和屬性，對它的定位能夠有所反思，到底應該是對應投資，還是應該從消費的角度來理解房地産是屬於實體經濟還是虛擬經濟，如果多一些國際的視野看待房地産業的定位的時候，就不能僅僅依託過往的經驗，要從世紀中進行探討，這些經驗是非常有價值的，非常感謝聶會長的演講。