房企界的馬太效應越發明顯，中小房企摸索著可行的發展路線來拼下半場，但結果卻需要市場來檢驗。

這一個多月以來，花樣年控股集團有限公司（001777.HK，下稱“花樣年”）正在顯露自己的轉型衝動：成立了小額貸款公司、擬分拆旗下彩生活集團在香港上市、與高盈集團成立酒店房産信託基金。

在外界看來，花樣年此舉是想實現金融與地産的互動。“目前，美國退出量化寬鬆的預期增強，熱錢會撤出中國，且在目前貨幣政策和信貸趨緊的情況下，以後融資會比較困難。花樣年此舉是在未雨綢繆。而成立小額貸款公司這類金融機構，實際也是在集中民間遊資力量，也是在謀新的投資出路。” 合富輝煌市場部首席市場分析師黎文江對時代週報記者表示。

但也有分析認為，花樣年銷售規模不到100億元，在當前不太樂觀的金融環境下，能否通過融資融到資金，有足夠的資金和實力去應對業務擴張和轉型困境，將是其面臨的最大現實問題。時代週報記者向花樣年發出採訪函，也向其總裁潘軍多次致電及發資訊，截至發稿前均未獲復。

分拆很難賺錢的物業上市

花樣年此前一直在二三線城市作戰，但是相比一線城市而言，盈利指標還是有差距。花樣年2009-2012年的毛利率分別為41.8%、43.0%及42.8%、40.5%。去年的毛利率達到了幾年來最低。而花樣年也開始有意調整自己的産品線，往市場潛力大、資金回報豐厚的一線城市擴張。

但是對於花樣年來講，以往瞄準的都是工業用地，地價低。國信證券分析師方炎透露，花樣年通過收購這些工業企業的股權或合作開發來獲得工業地塊，繼而進行改造升級或者重建，把産品變成定位中小企業的辦公寫字樓，雖然不改變工業的土地性質，但開發的産品和商業寫字樓的價格差不多，然後進行産權分割銷售，利潤空間非常大。但花樣年如今在北京等一線城市加碼，必然帶來的是成本的上漲。

“由於花樣年增加在深圳和北京等一線城市的土地收購，我們不確定其是否還能夠維持較低的土地成本。”標準普爾稱，其也在對花樣年給予負面展望的評級報告中指出，“與過去幾年相比，花樣年集團由債務融資支援的擴張已變得更加激進。”

在上半場中房産業務發展得不溫不火，花樣年欲轉型來拼下半場，首先把目光瞄向了自己的物業。

花樣年稱自2011年初起，一直對提供住宅物業經營服務的彩生活集團（下稱“彩生活” ）進行重組，倘市場情況允許，並取得相關監管批准，目標於今年底前完成分拆建議。6月5日，彩生活已引入一策略投資者，總認購金額約5434萬元，佔其經擴大已發行股本約4%。花樣年持有彩生活約67.19%權益。

6月14日，花樣年公告稱，建議分拆旗下主營物業管理和社區服務的彩生活集團在港交所上市，並預期在2013年底以前完成分拆。花樣年官方提供的資料顯示，彩生活于2008年初組建，並於2011年初完成重組，是花樣年控股旗下從事物業管理和社區服務的專業平臺。

而之後不久，潘軍也道出了更大的野心，就是將花樣年打造為中國最大的社區服務平臺。“我們就是要做‘社區電商’，房地産銷售也只是為了把社區資源整合到花樣年平臺上。”他預計，花樣年希望憑藉社區增值服務，在2020年物業方面收入和利潤全面超越集團房産業務。

然而，花樣年將物業管理公司打造為增值服務平臺的想法卻面臨著現實的考驗。行業中大部分人並不認同花樣年的轉型是房地産行業的出路，認為不過是小區推銷。且實際上在最早推行標準化物業管理的深圳，彩生活的物業管理口碑並不算好。彩生活在佈局的其他城市也不時遭遇投訴。在天津一個名為紫雲園的小區業主抱怨，彩生活接手物業管理之後，小區的二手房價已經低於周邊小區。

“物業管理一直都不是暴利行業，服務水準越高，利潤就越低。開發商運營物業管理部門從來都不是為了盈利。”有龍頭房企人士表示，除非以整體接管物業的形式進行管理，否則物業管理很難賺錢，但是目前這樣高水準的獨立物業公司幾乎沒有。