6月8日， 經過200輪激烈競價，廣州黃埔區南玻“巨無霸”宅地花落佳兆業、裕瑞聯合體之手，其45.6億元的價格問鼎廣州今年至今的總價地王。

事實上，今年以來，以“舊改專家”著稱的佳兆業，再也按捺不住三、四線城市的寂寞，正在以超乎尋常的積極拿地姿態回歸一、二線城市，其在上海、深圳、杭州、青島、武漢、成都等9個城市均有斬獲，當中不乏“高溢價”、“地王”等字眼。

“南玻地塊是與合作方裕瑞房地産合作的項目，目前具體合作方式還在詳談，細節未定。” 佳兆業品牌公關部相關負責人在接受時代週報記者採訪時如此解釋，言下之意，公司並不需要全部為南玻地塊買單。不過即便如此，公司年內土地投入金額也近74億元，作為今年銷售目標220億元的房地産企業，佳兆業在一、二線城市的一連串搶地行為還是備受人關注。

得一線者得天下。從目前來看，一、二線城市正成為這輪樓市競爭的主戰場。此前被市場津津樂道的“農村包圍城市”戰略被放一邊，其中奧妙並不難理解。一線城市競爭雖然激烈，但一線城市的供應也少，去化率很快，相應的系統性風險也比較小，導致了很多大房企紛紛加入拼殺。

大舉回歸一、二線城市的佳兆業，面對媒體關於資金鏈的提問時，佳兆業方面回復時代週報記者，經過多年來宏觀調控的考驗，目前佳兆業現金流非常穩健，截至2013年1月，公司負債率為66.8%，低於行業平均水準。

重新考慮城市佈局

“樓面價12200元/平方米！佳兆業你牛！” 這是全國房地産經理人聯盟副主席、廣東保利地産(600048,股吧)董事長余英知道廣州南玻地塊拍賣結果後在微網志上的第一反應。

6月8日， 經過200輪激烈競價，樓市黑馬佳兆業聯合裕瑞房地産擊敗萬科、保利、恒大等一眾名流地産企業，最終以總成交價45.6億元，並加上配建保障房15.78萬平方米的代價拿下了廣州黃埔區南玻“巨無霸”宅地。這塊據傳被廣州本地某開發商跟蹤了若干年的“肥肉”，若算上保障房成本3000元/平方米，總成本已被佳兆業推升至50億元，成為廣州今年至今名副其實的總價地王，其樓面地價已超1.2萬元/平方米。

南玻地塊還並不是佳兆業今年在廣州的初次亮相。近兩個月來，廣州的土地行情一直“高熱”難退，眾房企搶地大戰輪番上演，其中樓市黑馬佳兆業屢屢拔得頭籌。

此前的5月24日，只消十余分鐘，佳兆業就豪擲7.9865億元拿下廣州白雲區沙太路宅地。而在5月6日，佳兆業還曾火拼中海，以最高限制價格18.68億元競得白雲區同寶路8號、10號地塊，剔除保障房後，該地塊樓面成交地價高達2.56萬元/平方米，溢價45%，並一舉刷新2010年保利地産創下的2.06萬元/平方米的樓面地價，成為白雲區新“地王”。

時代週報記者根據佳兆業公告粗略統計，截至今年6月15日，佳兆業今年已在土地市場上投入119.49億元（包含合作拿地），遠遠超過佳兆業2012年全年45億元的土地購買支出。

對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，從全國市場來看，當前，土地市場成交量開始大幅回升，在土地價格還沒有出現大幅反彈的市場背景下，當前仍然是相對比較好的拿地時機。

“2012年以前，佳兆業曾重點發展三、四線城市，但三、四線城市的購房需求有限。”中房信研究總監薛建雄對時代週報記者分析，整個地産行業對三、四線城市的發展均有相似的認識，佳兆業也才重新考慮城市佈局。

而方圓地産首席市場分析師鄧浩志也表示，佳兆業的南玻地塊以及白雲區幾塊地中都存在類似的狀態，即土地成本過高壓縮未來的利潤空間，“麵粉已經貴過麵包了。開發商的開發壓力是非常大的。這就意味著後期需要很高的售價才能保證不虧損。”

對此，上述佳兆業負責人稱，公司在拿地前做過詳細的市場調研，並有信心有能力打造廣州的標桿性項目。近期公司所獲地塊都屬於優質土地資源，拿地的結果符合公司預期。值得注意的是，儘管佳兆業在2012年年報中稱已有土儲2390萬平方米，足夠未來五年的發展需要，但“重回大城市，佳兆業面臨著廣州、武漢、成都等城市的項目都已進入銷售尾聲的事實。”佳兆業方面此前還曾對外透露，為了改變一、二線城市的“缺糧”現狀，保證發展速度，佳兆業不得不大舉拿地，其中自然包括較為優質的地王和高價地，補充土地是出於支援公司未來發展的需要，“接下來佳兆業將精選城市，精選項目，形成一、二、三線城市協調發展的局面，降低系統性風險。”

頻繁海外融資緩壓

積極拿地背後，難掩的是佳兆業進一步做強做大衝刺房企一線軍團的決心。顯然，拿地資金是佳兆業需要迎面解決的最重要難題。

中國房地産數據研究院執行院長陳晟認為，目前開發商大舉拿地，關鍵是對這些一線城市的供地強度有充分的了解，於是敢於大膽作出決策，而且未來銷售額不能進入300億元的行列，將只能被稱為小開發商，所以這也是中型房地産開發商做大做強的衝動所在，中型房地産開發商要在銷售的快速週轉以及發債、信託、基金等方面下大功夫。

佳兆業2012年年報顯示，公司全年營業額119.55億元，毛利潤不足39億元，現金在2012年年底是53.5億元。而截至今年5月底，公司累計銷售近90億元。

時代週報記者梳理公司融資脈絡發現，今年以來，佳兆業利用海外融資平臺，在年初和3月份兩度海外發債共融得10.5億美元後，今年4月又發行了一筆于2016年到期的18億元人民幣優先票據。粗略計算，截至目前，佳兆業發債總額約折合人民幣83億元，而去年全年，佳兆業僅發行過一筆2.5億美元的優先票據。

面對銷售的增長與資金的需求，以及佳兆業的大舉擴張，業界看法各異。“佳兆業短期內大動作利用杠桿，一方面在調整債務結構，一方面也在為近階段擴張做準備。”一位券商地産分析人士告訴記者，佳兆業今年前兩次都在海外發債，目的都是為減少2014年及2015年到期的債務，4月份的人民幣票據將可使佳兆業的債務到期日進一步延後到2016年。

佳兆業去年年報數據顯示，公司去年借款成本總額為16.41億元，較2011年同期增加3.62億元，增長率28.3%。“佳兆業集團仍然依賴於較多的借款來維持其增長的資本支出，我們預計2013 年公司的現金入賬將顯著增加，但資本支出也將保持穩定，2013 年公司的資本負債比率降幅有限。”輝立證券研究分析員陳耕認為。

佳兆業方面並未對時代週報記者透露未來的融資計劃，稱集團會嚴格控制投資節奏，佳兆業的整體投資節奏把握是嚴格與資金狀況相匹配的。

而據佳兆業內部人士透露，關聯公司富昌金融的存在，也讓佳兆業在海外融資操作時比其他房企遊刃有餘一些。

富昌金融和佳兆業同成立於1999年，為郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟控制。儘管在內地不如佳兆業“著名”，富昌金融在香港市場早已頗具規模，該大型綜合性金融集團旗下全資子公司包括香港富昌證券、富昌期貨、富昌融資、富昌金業、富昌財務等，其中富昌證券為香港50大證券商之一。

2011年起富昌金融開始在內地市場開展業務，並開設了富昌小額貸款、富昌融資擔保及佳富投資管理三家公司，提供小額貸款、融資擔保、銀行、投資基金等服務。2013年5月16日，富昌房地産經紀有限公司的首個分行在深圳佳兆業桂芳園四期開張。

“佳兆業通過富昌，融集外資投行和金融公司資金，並用融來的資金，以佳兆業的名義在內地投資、購地、開發，同時靠在內地的房地産行業，實現再盈利。”一位業內分析人士指出，佳兆業將與富昌金融目前合作開發深圳前海地塊，這也是兩家關聯公司間的首次合作。

（來源：時代週報）