租金不斷攀升 成壓垮零售商的最後一根稻草?

來源:地産中國網綜合 2013-05-09 08:33:00

據《資訊時報》報道,日前高力國際報告指出,2013年第一季度,廣州市大型購物中心平均租金和空置率兩個指標均出現提升,空置率上升至12.3%。記者走訪中華廣場發現,商場一樓首個正門口左側鋪位就空置,二樓兩側的通道有8、9個空置鋪位。中華廣場管理方、海印集團副總裁陳文勝表示,“大環境不好,電商不斷衝擊,加上租金不斷推高,確實給實體零售帶來很大挑戰。”多個商戶經營者告訴記者:大環境不好租金又逐年走高,生意太難做了。

現象

多家商場出現商鋪空置

“商鋪調整,請勿內進。”在中華廣場二樓服裝品牌Theme的鋪位前貼出一張“溫馨提示”,落款時間為4月6日櫥窗也用黃色簾布遮擋。在二樓走了一圈,記者發現,兩個通道有8、9個鋪位空出,已撤走的商鋪不乏播、自然元素、CONVERSE、WEEKENDWORK SHOP等知名品牌,有商鋪甚至變身為女裝品牌特賣場。三樓百佳TASTE超市以外小商鋪的空置率也頗高,在對面人氣不旺的過道上,還出現了幾家相連的商鋪一併空置。而在一樓,處於正門入口處的首個鋪位運動品牌FILA也空置多時。

有業內人士表示,一二三樓是商場門面,這麼多的空鋪出現會影響商場形象,也會影響在經營的商鋪生意,“有些通道遠遠看去好像也沒幾家在營業,不太想走過去。”消費者劉小姐表示。對此,陳文勝表示,播、自然元素等品牌商鋪關門是因為5年租約到期,接下來會有新品牌陸續進駐中華廣場,譬如Emu已敲定敲開出三四百平米以上的旗艦店,業態組合調整才剛剛開始。

事實上,近期出現商鋪空置的不僅有中華廣場,記者走訪發現,火車東站的東方寶泰、白雲區嘉裕太陽城、流行前線等開業多年的大型商場也有一些商鋪陸續撤出。嘉裕太陽城三樓的尚品百貨區,也有少量鋪位空置;而流行前線的南夢宮遊戲機室退出後,出現了十多個空鋪位,面積從6至15平方米不等。商場保安表示,這些鋪位原來由炒檔口的租了,但由於招不到商多時不開業,兩三個月前被商場回收重新裝修出租,現在還沒有招到商。

而相比退出的做法,有些商家則採用縮小經營面積來規避租金上漲風險。記者了解到,擁有1.3萬平方米營業面積的百佳超市廣州旗艦店正佳店營業面積縮至原來的一半,將轉型為高端品牌TASTE。

調查

7平米檔口月入3.5萬才能保本

“一直人氣旺盛比較成熟的中華廣場,此前曾出現一鋪難求,如今出現長時間的空置並不正常。”一位不願透露姓名的業內人士表示,“經濟環境不好,加上中華廣場的租金水準過高是品牌撤離的主要原因。”在中華廣場三樓一個非主通上,記者看到一檔口前貼出“免頂手費”的轉讓告示,檔主仲小姐表示,告示貼出一兩個月,少有人問津。她向記者算了一筆賬:這個檔口6.9平方米,每月租金4800元,相當於近700元/平方米/月,管理費用每月800元,再加上房屋契稅、營業稅,還有人員工資,這個檔每月開銷要1.2萬多元,“每個月營業額必需要3.5萬元以上才能保本。”仲小姐表示,去年以來租金成本一直在漲,服裝售價卻上不去,很多顧客都光看不買,生意難做,很多品牌都撤走了。

而記者走訪各大購物中心了解到,像仲小姐這樣的不在少數。近日中國連鎖協會發佈的“2012中國連鎖百強”調查報告也顯示,近兩年,房租和人工成本兩個方面總體上升幅度較快,調查百強企業房租平均漲幅在15%以上。2012年百強銷售總體增長10.8%,為歷年來增長最慢的一年。據了解,目前中華廣場的二樓普通小商鋪的租金為600~1000元/平方米/月不等,人流較好的區域空置商鋪月租達十多萬元。天河城的平均租金約為480元/平方米/月,一層旺鋪為2800~3500元/平方米/月;正佳廣場平均租金約250元/平方米,一層旺鋪為1500~1800元/平方米/月。

析因

産權分散,小業主不斷提租

廣州連城投資有限公司總裁鄧國堅表示,今年各地新國五條落地後,催生了新一輪商業地産熱,一些小業主以幾萬元甚至幾十萬每平方米的價格購買的商鋪,對租金收益期望值很高,但目前大環境不好,消費相對低迷,商家承租能力有限。他舉例表示,有些商鋪目前售價達到28萬元/平方米,租金只有400~500元/平方米/月,一個10平方米的商鋪要近60年才能回本,但這樣的商鋪仍有很多人在搶。

不過,廣東省流通業商業執行會長黃文傑則認為,目前大型商場調整可分為主動調和被動整兩種。就中華廣場來看,一樓和三樓樓空置的鋪位大多是産權分散的小業主,這些小業主追求租金收益最大化,價高者得,很少會考慮其他因素。據悉,中華廣場一樓門口原運動品牌FILA商鋪租金每月達80萬元,而該品牌撤出後,小業主寧願空置也不願降低租金。“對小業主來講,空置幾個月才損失百萬元,但能承受高價的租客一簽就是四五年,這筆賬是算得過的。”另外,也有業內人士透露,海印集團當年以1.3億元的年租金租下年收入僅1 .1億元的中華廣場,價格本來不低,但又需要以低價引入主力店,如在2樓引進了H&M,導致租金壓力轉移到小商鋪。

出路

體驗模式轉型是必然趨勢

多個成熟購物中心面臨的店舖空置問題也讓業內人士倍感壓力,而這種“關店潮”視為傳統商業急需調整的警示。上述的仲小姐對記者表示,單純售賣商品“前廠後店”傳統商業運作模已很難生存,她的商鋪轉讓後想在淘寶上開網店,或者去找街鋪開店,所幸自己有工廠做支援。她説,除常規的會員促銷,在街鋪會採取給會員講解新一季的服裝搭配技巧、服裝與粧容搭配技巧等,增強與消費者體驗互動,增加對品牌的粘性。

“在服裝行業庫存積壓高企、電商衝擊不斷加大的大背景下,單純售賣商品的傳統商業運作模式已經過時了,商場運營必須提高服務性,升級到"體驗模式"。”陳文勝表示,在中華廣場四樓的電訊板塊可以通過互動獲得消費、服務附加值,銷售業績頗好,品牌商爭相擴大經營面積;六樓的餐飲板塊也是一鋪難求;另外,海印旗下的“海印又一城”因為採用國際一線品牌直營的奧特萊斯的獨特運營手法,開業僅一年,銷售額就同比增長了150%。廣百股份(002187,股吧)CEO黃永志曾坦言,網購對傳統零售的衝擊不可忽視,位於北京(樓盤)路步行街路口的廣百風尚成長性比較慢,最近就轉型做黃金珠寶大廈,“畢竟消費者還不敢在網上買黃金、鑽石等貴重物品。”

(責任編輯:)
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