在青島膠州灣環灣路以南、女姑山以西，一大片枯萎的蘆葦和綠色野草夾雜的平坦地塊，一直從求實學院門口蔓延到海邊的天際線，其中60萬平方米土地，已落入青島市政等數家單位的聯合投資體手中。4月8日，在沒有任何競爭對手的條件下，其以樓面價每平方米加價2元的14億多元拍得。

在4月3日的競拍報名當天，政府部門工作人員勸意向企業放棄報名，令土地內定説風生水起。土地交易中心工作人員更是在報名截止前的一小時內，還沒辦理完第一家參與競拍企業的報名手續，期間還出現了參與競拍企業的報名資料被人搶走。

放眼全國，類似涉嫌土地“內定”的事件不在少數，在廣東、浙江、福建等省的萬達廣場、華潤萬象城等商業綜合體項目，均被質疑為“量身定做”，符合競買條件的也只有其一家企業，為了公平公正交易而設立的土地招拍挂制度，被質疑淪為“形式”。

無法參與競拍

4月3日早晨7點，北京東亞新華投資有限公司（以下簡稱為“東亞新華”）開發拓展部的員工張明和李成，便來到了青島市城陽區行政服務中心的大門口，參加當天舉行的城陽區七宗土地競拍報名。

雖然陽光明媚，但初春的海濱城市青島，還是有點冷，微風吹來，站在大門口的張明和李成，不得不裹緊衣服，直到8點半，行政服務中心才開門辦公。

當排在大門口最前面的張明和李成，衝上二樓國土局辦事窗口時，已有20多人在窗口排隊。國土局負責報名審核工作的宗明女士發給張明和李成9號牌進行排隊，“有些人不是來報名的，有的是大叔大媽，還有的是村民打扮，每人手裏拿著一份報紙”，李成説。

當張明向宗明詢問是否可以先行給予保證金賬號，方便公司將保證金打入該賬戶時，宗明表示，“絕不可能，必須要報名後才能給賬號。”

上午10點半左右，城陽區流亭街道辦負責土地管理、招商引資等工作的副主任方女士主動找張明談話，表示該項目政府已和一家企業提前談妥，承諾由其摘牌，土地招拍挂只是走流程而已，勸其放棄此次報名，參加其他地塊的競拍。

“你們為什麼要拿260萬/畝來拿這塊地，這塊地定的不就是160萬/畝嗎？你們付出這麼大的代價，多出了100多萬/畝，對他沒好處，對你們也沒好處，對我們政府也沒好處，三方俱損，我不明白你們為什麼要這樣做呢？”方副主任説。

3月14日，青島市國土局網站公告顯示，7塊地總佔地面積約60萬平方米，折合約900畝，按起拍總價14.33億元計算，每畝地價恰約160萬元。

穿著灰色大衣、戴著黑色邊框眼鏡的方副主任告訴張明，“因為別的公司承諾要給我們做很多配套，你現在多出了100萬，把地價頂上去，這有什麼意思呢？”

直到下午2點半，排在最前面的1號企業報名工作仍未完成，“他的材料是現場填的，一共7塊地，要填很多材料”，4月16日，宗明對經濟觀察報記者説。

半個小時後，當張明去洗手間之際，正在排隊的李成突然被人踩了一腳，當他彎腰提鞋時，右手中的報名資料便被身邊的年輕小夥一把奪走了，“資料很厚，一共120多張，我們想參與其中的6塊地競拍，就需要6份資料，一份資料就有20多頁。”

李成追逐資料時，行政服務大廳無任何安保人員幫助阻攔，李成一直追到河陽路上也未追上。“下午3點多，第一家企業的報名手續還沒辦完，我便開始收其他企業的報名資料，因為4點報名就要截止了。這時我才聽他們説，材料被人搶了。”宗明説。

截至目前，該案仍未破獲，4月15日，派出所辦案民警紀警官表示，“我明天要去出差，下周調取監控錄影查看”。

“量身定做”懸疑

由於資料被搶，東亞新華便無法報名參加競拍，最終遞交報名材料的企業，便一共剩下了8家，“我一共發了9個號”，宗明強調。

但是宗明的直屬領導城陽區土地交易中心部門負責人崔蓬海有不同説法。4月15日上午，他向本報記者表示，“一共有9家意向企業遞交了報名材料，其他8家都是因為材料不全等原因，沒有達到競買資格，最終符合競買資格的只有一家。”

4月8日上午9點，城陽區流亭街道辦位於膠州灣海邊的7宗土地拍賣出讓活動舉行，競拍只有一家，其中青島政建投資集團有限公司和青島廣田市政工程有限公司，兩公司出資比例為53%，而北京星河灣房地産開發有限公司比例為40%，其餘7%分別為上海的兩家公司佔有，這是一個聯合競標體，青島本地企業為大股東。

聯合競標體最終毫無懸念以14.36億元的價格拿下這7塊地，總建築面積超過150萬平方米，但平均樓面地價不到1000元／平方米，每平方米比起拍價高出2元，恰為青島市國土局土地拍賣出讓文件中規定的最小增加幅度。“這7塊地的出讓完全不存在提前內定的情況，我們城陽國土部門是嚴格按照國土資源部招拍挂的規定辦理的出讓手續，所有的環節都接受行政服務大廳、監察部門的監督，我們堅決反對內定的情況發生”，崔蓬海説，“而且我們並沒有設定什麼其他的競買條件，只要求繳納競買保證金就行。”

3月14日發佈的出讓公告中，也並未設定其他競買條件，“境內外的法人、自然人和其他組織均可申請參加，申請人可以單獨申請，也可以聯合申請”，但需要在4月3日下午4點前繳納2.9億元的競買保證金。

崔蓬海透露，高達13億多元的住宅用地土地出讓金需要在一個月內付清，不到1億元的商業地塊土地出讓金在兩個月內付清。

“定做”遍地開花

而像青島一樣，針對具體項目為企業“量身定做”地塊的現象，在全國其他各地也普遍出現，甚至在土地出讓公告中設立嚴格的競買條件，來確保地塊最終被意向企業拿到。

去年7月底，溫州一則土地出讓公告引起媒體關注。公告顯示，這幅掛牌起始價為8.3億元、總出讓面積150畝的地塊，要求競買人的控股方或其控股關聯公司須為2012年度《財富》世界500強企業；競買人的控股方或其控股關聯公司在國內已建成單個項目不少於20萬平方米都市綜合體等。該項目被指為華潤置地主打商業地産品牌的萬象城落戶溫州“量身定做”，最終也被華潤收入囊中。

同期，深圳出讓的一宗建築面積50萬平方米的地塊，也設置了類似嚴格競買條件，符合要求的僅剩華潤，該項目被指為華潤萬家總部“定做”。媒體報道，據不完全統計，2007年以來，全深圳市涉及定向出讓的經營性地塊已達45宗，建築面積600萬平方米，僅2010年一年時間，涉及定向出讓的地塊就多達14宗。

除此之外，招商地産(000024,股吧)、綠地、萬達等大型開發商，都成為地方政府為其“量身定做”地塊的熱門企業。“現在地方政府涉及到大的商業綜合體、工業用地，基本上都是提前內定好的，招拍挂已經失去意義了”，社科院工業經濟研究院研究員曹建海對本報記者説，“主要是地方政府急於引進這些企業”。

去年5月，東莞出讓的一宗商住地塊，要求申請人必須單獨申請，競買企業註冊資本金至少在20億元人民幣以上，持有並經營開業的五星級酒店不少於3家，並且要確保在四證辦理完畢28個月內，商業中心、五星級酒店建成開業，還需再配建一座含世界先進電影放映技術IMAX廳的大型影院，並由IMAX公司出具入駐意向函，萬達成為其最終得主。

萬達響遍全國的宣傳口號是“一座萬達廣場，一個城市中心”。萬達廣場在長沙、南寧等多個城市的項目，均涉及提前內定。“很多城市要請他們，他們還要選擇，如果不給優惠的條件，他們就不來，這也説明萬達的品牌樹立起來了，企業品牌樹立起來以後，品牌價值的溢價就會很大。”中國房地産研究會副會長童悅仲對經濟觀察報記者説。

“國土資源部不允許設置競買條件，所以我們沒有設置其他條件”，崔蓬海説。國土資源部2007年頒布實施的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》中也明確規定，“出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。”

曹建海指出，“主要是因為國土部沒有問責制，沒有嚴格問責，所以提前內定的現象才會屢次出現。”他建議，地方政府至少應該引進具有同等實力的兩三家企業，讓他們競拍，價高者得，這樣就不會造成土地出讓金的流失，對地方政府的財政收入貢獻也更大。

社科院經濟學博士馬光遠表示，“現在的問題是不公開透明，一旦公開透明瞭，競爭就會出現。”中國房地産研究會副會長童悅仲表示，“主要是地方政府就是瞄著這些企業去的，因為他們看到別的城市，引進以後很成功，就自己也想引進來，所以才會給出那麼優惠的條件，提前內定好。”

雙方的選擇

以青島本地企業加入為先導，帶動全國知名企業的進場，可見地方政府頗費苦心。星河灣雖佔小股，然而其品牌效應卻是青島看重的，尤其將配建超五星級酒店，“而且酒店會先開工建設，這會成為青島的一個地標性建築，對我們整個區域也是一個極大的帶動”，流亭街道辦副主任方女士稱。

目前在膠州灣，已經落戶的有卓越蔚藍群島、龍湖艷瀾海岸、青特花溪地等項目，白沙灣板塊將打造成為青島新一線高端海景居住區。“就是俗話説的富人區，你想想山東的星河灣在青島，而青島星河灣在我們城陽區，星河灣能把這些富人帶到我們這裡來，那麼他們的高消費就會留在我們城陽，而且説不定他們還會繼續在我們城陽投資。”城陽區招商局副局長王文彥笑著説。

“我們要對整個我們區域負責，如果引進一個小企業，它沒有實力，如果工程品質出現問題、拖欠工人工資等等，開發商三五年後拍拍屁股走人了，後面的問題還需要我們政府來解決，如果我們前期的審核不嚴，後續會很麻煩。”方副主任説。

除此之外，拿地三年後便將建成的星河灣，對青島意味著更多，不光能提升城市形象，帶動商圈發展，還能新增數量龐大的就業崗位，最重要的是為地方政府提供的稅收更是相當可觀，僅土地出讓金就高達14億元多，而這些都將直接轉化為地方政府的政績。“這對地方政府官員有著極大的好處，但長遠來看對當地不一定有益。”曹建海稱。

城陽區目前人口不到40萬，尚難吸引大型的商業綜合體項目，除寶龍城市廣場外，並未有其他大型商業綜合體項目，青島的兩個萬達廣場也並未落戶城陽，“我們也非常希望萬達來城陽”，王文彥説。主打高端住宅的星河灣、龍湖等知名開發商，便成為城陽區極力拉攏的對象，且普遍採用與青島當地企業合作的模式。“龍湖等公司也在和我們當地一些企業合作”，方副主任説。童悅仲解釋，“和當地企業合作，成本會比較低，而且當地企業的人脈也更廣。”

在青島選擇星河灣的同時，星河灣也在選擇青島。方副主任透露，當時星河灣計劃在青島和大連選擇一個城市落戶，最終選擇了青島，因為青島正在打造藍色經濟區，而且在星河灣的對面就是正在規劃建設中的紅島新區，“將來是行政中心，市政府等部門也會搬過去”。

除優越的地理區位外，青島的投資環境也吸引了星河灣，“我們的基礎設施建設做的比較好，前期的道路、管道、通信等都先做好了，每年都要投入很大一筆錢完善這些硬體，你看我們的路都比較寬。”王文彥介紹。城陽區內有青島流亭機場，為了飛行安全，樓房普遍不高，但道路普遍比較寬敞。

資料顯示，2012年，青島全年建設領域完成總投資超過1000億元，完成道路整治66條，改造車行道60萬平方米、人行道30萬平方米、公交候車亭改造220處。

與此同時，青島也在提升政府運營效率等軟實力，城陽區政府、工商局、稅務局、法院、公安局等各個政府部門都集中在一起，從一個部門坐出租前往其他部門的的費用都在起步價內。

“尤其是普通的工商註冊、稅務、環保、土地交易等各個部門都搬入了行政服務中心，辦理什麼手續就不用跑那麼遠，節省了很多時間成本。”王文彥説。4月8日舉行的土地拍賣活動，就在行政服務中心舉行，註冊、查詢工商檔案也都可以在此辦理。（來源：經濟觀察報）