目前工業地産開發商面臨的最大難題就是“拿地難”。在現今的政策和市場的環境下，開發商很難獲得一手土地，工業廠房、物流倉儲和科技研發辦公類物業的開發商的角色類似于“二房東”。而對於注重引進外資和擴大稅收的地方政府來説，他們更願意把土地給予最終用戶，而不是給身為二房東的工業地産開發商。

因此，不論是通過與擁有土地的製造型企業進行合資，或是通過收購經營不善的工業企業等方式來獲取土地，從而“曲線救國”;抑或是通過進入專業物流領域進行探索，通過與最終用戶的合作獲取資源，工業地産開發商的“拿地”突圍戰已經展開。

在經歷了政府一手主導建設工業園、本土開發商投資開發園中園、外資物流地産商進入中國並進行獨立園區運營、本土産業地産商迅速跟進等數個發展階段之後，中國産業地産界于2008年金融危機中遭受了衝擊。2009年，在經濟復蘇和結構轉型的拉動下，産業地産重新呈現出繁榮景象，而住宅地産遭到宏觀政策的嚴厲調控之後，産業地産更是受到了空前的熱烈追捧。然而，在戴德梁行華東區工業部主管、董事蘇智淵看來，在當前的政策條件下，不論對海外開發商還是本土開發商而言，“拿地難”都將成為掣肘其發展的最大障礙。而此類瓶頸的存在，使得中國産業地産的未來發展“道阻且長”。

記者：工業地産的整體發展態勢如何?其中有哪些與以往不同的新趨勢，潛藏著怎樣的隱憂和風險?

蘇智淵：“工業地産”這個概念是在80到90年代之間逐步出現在中國的。這個時期的工業地産大多是以政府設立的工業園的形式存在的，當時還沒有純粹的工業地産投資商，所有的工業土地和工業廠房物業都隸屬於政府。2000年以來，中國逐步出現由民營資金投資的純商業開發園區，主要以開發園中園的形式存在。2003年前後，以普洛斯為代表的國際物流地産運營商開始單獨拿地，進行獨立的園區運營開發。在2007年金融危機之前，開發商的投資行為都是相當活躍的，並且迅速在國內展開了物流地産佈局。金融危機之後，內外資的工業地産開發商都遭到了一輪洗牌。2009年後，工業地産才開始逐步走向復蘇，進入新一輪的工業地産投資高潮。