“國五條”北京細則于4月開始實施後，部分急於出手變現的賣房人開始考慮降價，但同時也出現了賣房人要求購房人承擔稅費的現象，而購房人對此基本不買賬。雙方的堅持，讓北京的二手房市場呈現出成交急劇萎縮的態勢。

業內判斷，這場圍繞二手房個人所得稅誰來承擔的博弈，將持續一至三個月，屆時北京二手房價將出現鬆動。

“國五條”細則追蹤

業主報價暗中鬆動

儘管從一些二手房仲介門店的掛牌價上看起來房價沒有太多鬆動，但隨著“國五條”北京細則的實施，那些有換房需求和急於套現週轉的二手房業主，已經開始悄然降價。

“以前的掛牌價做得不準，因為業主隨時可能往上漲；現在的掛牌價也做得不準，因為這價格誰也沒有信心賣出去。” 紫金長安小區的一家二手房仲介人員告訴記者。

位於海澱區西翠路的紫金長安小區，在今年1月曾以所謂“轉讓8套政府優質資産”一夜成名。在細則出臺前，這裡的大戶型價格在58000— 65000元/平方米左右，小戶型則高達70000元/平方米。然而細則出臺後，這裡的仲介人員打來的推銷電話頻度驟增，甚至夜裏九十點鐘還會來電。“現在有一套房子，業主急著賣，已經降到了51000元/平方米。你看看，這裡門店的掛牌價都還是60000元/平方米以上啊！”仲介“苦口婆心”地一遍遍對記者推薦。

在去年底的二手房漲價潮裏，國美第一城及潤楓水尚等朝青板塊的二手房，一度報價高達35000—40000元/平方米。“老實和您説吧，現在這裡的大戶型最高也就能賣到31000元/平方米，再高了絕對無法成交，”仲介人員告訴記者，“那些給房主打電話報高價的，一般是工齡很短的新員工，他們用這樣的方法把房主引到店裏來，以便獲得房源。因為在當前這樣的觀望期裏，公司對有多少掛牌房源非常在意，這涉及到公司的形象問題，至於能否成交就管不了那麼多了。”

直接降價轉嫁稅費

細則當下，也有一些房主直接選擇了降價，但條件是購房人承擔本該由房主繳納的20%個人所得稅。

在今年3月份，位於五道口的中關村二小的學區房華清嘉園，曾因一套小戶型二手房報價高達10萬元/平方米，而被網友奚落為“宇宙中心”。近日，該小區一套面積151平方米的二手房，報價850萬元，折合均價56000元/平方米。細則出臺之前，該小區二手房最低均價為60000元/平方米。算起來這套房總價降幅高達60萬元。但賣房人要求，其應繳納的100萬元個人所得稅需由購房人承擔。

儘管這筆費用可以在附近買一套50平方米左右的非學區二手房，但賣房人認為，“華清嘉園是中關村二小的學區房，想買的人肯定不在少數。既然他們想買，那麼就需要承擔這部分稅費。”

華清嘉園業主王先生表示，自己的這套房子是在6年前買的二手房，如果現在要自己繳納差價20%的個人所得稅，自己肯定是虧了。

鏈家地産的一位仲介人員説，以前華清嘉園的二手房一直都是一個願打一個願挨，儘管華清嘉園二手房價格每年都有一定上漲，但從未出現過交易下滑的情況。但現在卻是一個還願打，另一個則不願意挨了。

“稅費轉嫁是一種交易習慣，也是在賣方市場下所導致的結果。儘管按照規定個人所得稅應該由賣方承擔，但現實中很難強行要求其繳稅。如果嚴格執行起來，有可能會出現大幅提價的情況。”鏈家市場研究部的張旭這樣告訴記者。

市場換位雙方博弈

細則的實施，讓原本近似于瘋狂的二手房價格與成交量均趨於冷靜，而前一段時間風光無限的仲介公司，則倍感失落與無奈。

“一面是賣房人既不想承擔稅費又希望能夠儘快把房子賣出去，一面是買房人不願意承擔稅費，我們夾在中間太難受了，”中原地産的一位仲介人員説， “以前每天有幾十個電話主動打給我詢問二手房的事情，現在我一天要打幾十個電話給購房人，但一提到稅費由購房人承擔後，他們便表示不再考慮了。”

仲介公司更主要的落寞還在於，因細則落地引發的二手房由賣方市場向買方市場的驟然轉變——當購房人成為市場主導後，隨之帶來了持續增加的觀望情緒，令二手房市場進入買賣雙方的博弈階段。而即便是仲介公司曾寄予希望的“免稅房”，也出現了放緩成交的局面。

“不受新政影響，多套優質房源等您來”，不少二手房仲介門店玻璃櫥窗裏貼著這樣的招牌，記者進店一問，才知道這指的是業主出售滿五年的唯一住房，這種房源按新規不用繳20%的所得稅。“現在就這樣的房子還能賣出去，但成交也很少，”一家二手房仲介的門店經理告訴記者，“雖然從理論上講這種房源應該好賣，但現在觀望情緒比較大，很多購房人也搞不清這些細節，只好一等了之，”他説，“現在的情況是，購房人擔心房主會把高額的稅費轉嫁到房價裏，因此絕大多數人選擇等待。”

仲量聯行北京及華北區市場研究部負責人陳錦平表示：“二手房成交量至少在未來的四五個月內將有所下滑，但是對一手房市場的影響不會太大。由於未來二手房交易可能要承擔較高的成本，這些政策反而對一手房市場可能會帶來利好。價格方面，由於二手房業主的負債普遍不高，急於出售物業的需求不強，這些都將支撐住房價格水準。”

不過，偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，細則帶來的二手房價鬆動現象還會越來越多， “眼下，買方不會輕易出手，一些業主也不會輕易降價。但是隨著一到三個月的觀望期結束，將有越來越多的著急賣房以進行改善的業主會選擇主動降價或承擔部分稅費，部分區域的二手房價也將出現小幅鬆動。”