“一樓的住戶想進門得先通過外面戶梯爬到二樓，再下到一樓，這樣跟地下室有區別嗎？我們問了很多搞建築和設計的專業人士，都認為這樣的設計不可思議。”徐州綠地商務城四期項目綠地香頌的業主夏建立説。

作為四期業主維權的代表之一，從今年1月起，夏建立和其他業主們一直奔走于綠地徐州項目公司、徐州市新城區管理委員會、徐州市消協等各部門，兩個多月過去了，維權的艱難讓他們始料未及。業主們直呼：“綠地太強大了！”

讓夏建立百思不得其解的是，綠地香頌完全沒有達到交房條件的情況下卻已經驗收合格，而原本應于2012年12月31日交房，卻由於虛假宣傳、變更設計、一樓下沉、頂層漏水等一系列問題拖延導致800多戶業主中有400多戶業主至今仍未收房。

這並不是孤例。時代週報記者歷經數周的調查中發現，在綠地集團(下稱“綠地”)加速全國化乃至國際化擴張的進程中，由於樓盤品質問題而維權的行動從北到南，此起彼伏，甚至在大本營上海，近幾年來，眼皮底下的維權也如火如荼。

“綠地的物業，綠地的樓，業主買了就發愁。”一位長春綠地上海城A區業主無奈地總結道。與之形成鮮明對比的是，綠地2012年已經大踏步進入世界500強，並豪言5年後成為世界200強。隨著綠地成功跨入千億級房企，綠地今年的投資規模為1500億元，拿地計劃陡然提升至800億元。綠地項目的遍地開花，如何玩轉資金？事業部權力的過度下放，一路豪賭狂奔的綠地是否會警醒于潛在的風險中？

未達交房標準卻驗收合格

“綠地進入徐州做的第一個盤綠地世紀城還不錯，後來在新城區建的綠地商務城，一期、二期問題不是很大，三期問題很嚴重，鬧得很厲害。”夏建立説。

由於不符合交付條件、一樓變成地下室、漏水、設計時燃氣管線從室內穿墻而過存在安全隱患等問題，去年7月15日，徐州綠地商務城三期業主與保安發生衝突導致售樓處被損壞，最終由徐州市政府出面協調才得以平息。

2012年12月底交房的綠地商務城四期再度出現問題。夏建立表示，房子、附屬設施、小區綠化等沒有經過嚴格的綜合驗收，水、氣等沒有接入，沒有做閉水試驗和地暖試壓，現場到處都是建築垃圾和工人的生活垃圾，景觀沒有完工，綠化草皮胡亂放在地面，根本不能成活，苗木基本死完的情況下，綠地卻拿到了竣工備案表和交付使用通知書。

更讓業主們氣憤的是，原先宣傳中的一梯一戶卻變成了兩梯兩戶。業主周女士告訴時代週報記者，“變更設計卻沒有提前告訴我們，這不是欺詐嗎？”

“小區最慘的就是最後一排92、95、101號三棟樓，下沉設計基本都處於半地下的狀態，想進門得從二樓平臺進入一樓，美其名曰為了考慮殘疾人，還搞了個殘疾人升降梯，稍微大一些的輪椅都難放進去，其實就是用一個錯誤掩蓋另一個錯誤，連物業人員和建築工人都説這樣設計的房子還真少有。”周女士稱。

這些問題不一而足，3個多月過去了，400多戶業主仍遲遲不能收房。經過幾番談判，綠地給出了整改完成的時間是3月15日，但不以整改合格日為交房時間，不予延期賠償。“我們去現場問了施工工人，説3月15日肯定完不成，至少要到3月底或4月初。”夏建立説。

對此，徐州綠地商務城客服部經理吳義明向時代週報記者聲稱，“一層本身就是這樣設計的，完全符合設計規定，每個客戶購房前我們讓他們看過圖紙，我們是有合同的。一梯一戶當初設計中間有防火門，但消防驗收防火門排煙達不到要求存在安全隱患，要求把防火門打掉，我們2010年9月做的設計變更，有文件和公示，之前客戶通知了一批，可能有一部分沒有通知，但合同上約定，戶型改變不影響室內設計和朝向可以不通知業主的。”

對於交房時是否達到驗收標準，是否違規。吳義明表示，一切驗收都符合標準。“我們有專門監理等，每個小區在成型過程中，都有質保，毛坯房不可能百分百盡善盡美，這是任何一家開發商做不到的，在不影響使用的前提下，業主提出問題，我們會在規定時間內整改完畢，交房時間還是以政府給我們的竣工驗收備案表和交付通知使用書為準。”

各地維權行動此起彼伏

號稱“長春首席美式公館大宅”的綠地新里中央公館A區，原本應于2012年10月20日交房，如今上百位業主仍拒絕收房。

“買房前把自己宣傳成高檔樓盤，位置好，物業好，配套好，結果呢，把業主的錢掏走之後，物業換了，還是一樣的爛；供暖換了，還是一樣的不熱；配套2年了，還是什麼都沒有！當時承諾的寬敞明亮的樓道門變成了華容道；當時承諾的綠化40%連根樹苗都沒見到；當時承諾的攝像頭，紅外線安保還沒採購呢吧！只有物業費是一樣的貴！”一位業主表示。

在一份業主委託長春國忠商務信息有限公司驗房的記錄中顯示，臥室、客廳、廚房、陽臺均有空鼓、開裂，煙道嚴重開裂，廚房有滲水痕跡，進戶門應重點維修，地漏、下水線應做貫通試驗，窗的碰角、內壓條、透風等問題應整改維修。

今年1月21日，綠地新里中央公館A區一期業主向上海綠地集團長春綠洋置業有限公司發送了《拒絕收房通知書》，認為綠地拒絕出具《住宅工程品質分戶驗收合格證》和《工程竣工驗收備案表》，不符合法定交房條件。而房屋卻存在“大堂入戶通道寬度不符合建築規範的尺寸；水泥標號不夠，地面翻砂；電源、插座為貼牌假冒飛雕産品；小區根本沒有綠化，連路都沒有，毫無規劃可言”等問題。

同樣，安徽蚌埠綠地世紀城海頓公館業主陳先生向時代週報記者反映，2012年12月31日交房的8幢15-18層的公寓中，有4幢出現了不同程度的裂縫，其中1號樓和4號樓裂得最為嚴重，裂縫從一小部分變成了樓底下的一大圈，縫隙可以容下一隻手塞進。

“綠地方面承認，海頓公館設計時樓底做的附屬設施是排水明溝，由於年底交房，就趕在去年12月份的時候施工，結果霜凍嚴重，沒有做好排水溝周邊土地的去水工作，導致土地沉降出現裂縫。現在裂縫表面上已經修補了，但其他問題又冒出來了。我們家樓上沒有開水龍頭，但水一層層往下漏，6樓漏到5樓，5樓再漏到我們家。按照國標，廚房應該使用4平方毫米的電線，但實際用的是2.5平方毫米的電線。綠地是不是在偷工減料？”陳先生質疑道。

時代週報記者在安徽合肥採訪的時候發現，位於政務區的綠地藍蝶苑成為停電的重災區，到去年7月，交房已經一年零七個月，電錶仍未能出戶，一直使用臨時電源，用電負荷過大就停水停電，業主懷疑是否因為綠地的供電設施不符合國家標準所以不能移交供電局，或者當初設計規劃路線有問題。綠地多次空口承諾不予兌現，導致業主怒砸物業辦公室。

一位家裏有嬰兒的業主告訴時代週報記者，今年2月21日，尚未出正月十五，藍蝶苑晚上再次停電，房間太冷，怕凍壞嬰兒，她只能點蠟燭在家打電話向朋友求救去借宿。同處於合肥政務區的地標建築綠地藍海寫字樓，也屢次爆出“停電門”。

即使在綠地總部上海，業主們也未能倖免，各個小區的維權行動此起彼伏。一位綠地布魯斯小鎮業主2011年7月辛酸地寫下了自己的控訴，“這是一段難熬的時光。大家都不明白為什麼明明是衝著綠地這個大公司大品牌買的房子，結果付完房款後就沒了省心的日子，剛買的新房，使用權卻少了6年，綠地布魯斯小鎮變成了富強新苑，花園面積比宣傳的小了很多，原定的綠化面積和公共區域也都沒有了，孩子和老人們連個小區內玩耍和散步的區域都沒有，拱橋變成了直橋，靠近又吵灰塵又大的公路的圍墻變成了鐵絲，小區道路積水、地磚破損、高低不平、房屋大面積的空鼓。6月10日黃梅季開始，我們愕然發現幾乎所有別墅，高層頂層、多層的屋頂、屋面、窗子、墻壁、露臺、屋檐等處都出現了觸目驚心的大面積的滲水痕跡。”

與此同時，該小區業主還面臨著化工廠的常年污染。“綠地選址的時候根本沒有考慮業主的健康，買房的時候欺騙我們説周邊沒有化工廠，已經搬走了。結果住進來發現，每隔幾天就能聞到臭氣，影響我們的用水和空氣。”一位業主説。

品質糾紛源於快速擴張？

自去年4月，綠地進駐安徽馬鞍山的首個高端住宅項目綠地世紀城被爆出使用“瘦身鋼筋”後，輿論譁然。對此，綠地集團董事長張玉良表示，産品品質是企業的生命線，有時候企業是自己被自己打倒的。“馬鞍山這個項目中存在一些品質問題，我們也覺得很痛心，作為全國大企業不應該有這樣的問題，我們真的是痛定思痛。”

但張玉良堅稱，馬鞍山項目以鑒定結果來看是一般建築品質問題。“這個一般問題也是不允許存在的，綠地集團一定把品質放在企業生命的重要位置來抓。”

但事實證明，綠地的品質問題卻時時發生。上海的一位不願透露姓名的業內人士表示，“高週轉的企業，速度提升上去了，品質難免出現問題。綠地各地事業部權力比較大，即使總部領導過去，也不一定聽話的。”

綠地上海、安徽、徐州、長春等各地樓盤紛紛出現品質糾紛的原因是否因為快速擴張與把控不嚴，權力過度下放給地方公司，綠地究竟如何應對？

對此，綠地給予時代週報的書面答覆是：綠地內部採用“集團總部-事業部(産業集團)-城市公司(項目公司)”三級管理架構，集團實行戰略管控與財務管控相結合，一方面給下屬單位適度授權，激發其發展主動性，另一方面，集團層面就戰略、投資、資金等核心環節及重點項目集中把控，並加強監督及指導，整個管理模式兼具靈活性與管控度。綠地作為國有大型企業，始終承諾對業主負責到底，切實維護業主權益。對個別樓盤中發現的品質瑕疵，綠地始終高度重視，及時溝通、積極解決，並舉一反三，通過不斷優化工程管控模式，強化對項目公司以及施工單位和監理單位的監督管理，有效提升産品品質。

綠地的官方網站顯示，綠地集團總部下面還下轄20個房地産事業部，包括房地産事業一部、房地産事業二部、房地産事業三部、房地産事業四部、蘇南房地産事業部、南昌房地産事業部、武漢房地産事業部、長沙房地産事業部、貴陽房地産事業部、安徽房地産事業部、東北房地産事業部等。

凱捷諮詢顧問劉爭向時代週報記者表示，這實際上還是二級架構，按照萬科、中海等的做法，中間會再成立區域中心幫助總部分擔管理職能，分成三級架構，“總部直接面對20個事業部，對總部管理能力要求非常高，很難面面俱到，架構上是有問題，只能大的問題管一管。擴張太快，總部對事業部管得可能相對弱些，放權比較多。”

但值得注意的是，雖然存在種種問題，綠地的樓盤都能順利竣工驗收。強大的政府關係也一直是綠地引以為傲的法寶。張玉良常年把“做政府想做的事，做市場需要的事”視為圭臬。綠地的綜合體遍地開發、在超高層競賽中突飛猛進將這一準則運用得爐火純青。

2012年，綠地晉身全球500強，實現經營收入超過2430億元，較上年增長近39%，其中，房地産業務預銷售金額超過1050億元、預銷售面積約1180萬平方米，分別位列全國行業第二和第三，全年共新增土地儲備10557畝，可建建築面積1908萬平方米，總地價達321億元。3月4日，綠地對外披露，綠地2013年經營目標為3000億元，繼續加碼房地産，投資策略為聚焦一二線城市，2013年房地産投資規模將超過1500億元，全年銷售目標計劃增長30%以上，土地儲備計劃為800億元左右，在建商業地産將超2000萬平方米。

據不完全統計數據顯示，綠地前兩個月內在上海、北京、昆明和南京等多地拿地佈局，涉及金額近80億元，已佔全年拿地計劃的10%。

蘭德諮詢總裁宋延慶告訴時代週報記者，“一般情況下，按照當年合同銷售額的25%左右拿地是正常運轉幅度。如果超過40%-50%，就是加快速度提速發展。”

顯然，綠地今年拿地佔比已超過50%，僅拿地就佔用如此龐大的資金，綠地如何正常運轉。綠地的財務狀況對外一直隱而不宣，業內也甚少人能説出其真實的財務狀況。

一位上市公司的開發商向時代週報記者透露，綠地在很多地方的運作，由於得天獨厚的地方政府關係，加上各地官員對綜合體、超高層地標的慾望強烈，綠地往往先拿地開發，到項目預售回籠資金以後再付土地款。而項目動輒百億的投資，可能存在時間短、論證少的特徵，對後期設計、施工産生不利影響。

對此，綠地回應稱，綠地目前現金流穩健、充裕，綠地始終嚴格按照有關政策規定及合同約定支付有關款項。目前綠地的負債率在85%左右，並計劃每年降低1個百分點的負債率。綠地高度重視財務風險防控，全集團實施全面預算管理，從收入、投資、成本、費用、財務、現金流等方面實現對企業經營活動的全過程管理。在資金運籌方面，一是以“控規模、優結構、降成本”為導向開展融資，實行信貸切塊管理，控制負債總額及成本；二是實施資金集中管理，加強資金流動控制，優化內部資源配置，提高資金使用效率。

劉爭表示，政府關係對綠地來説是個雙刃劍，無論從拿地還是工程品質，一旦自己疏于監管，過度依賴，時間久了，損害的還是自己的品牌。