【地産中國網·獨家報道】在曠日持久、只緊不松的嚴厲調控阻擊下，房企的利潤空間正在縮小，被譽為“盈利之王”的中國海外發展有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海外”）亦不例外。

近日，中海外公佈的財報顯示，2012年實現營業額為645.8億港元，同比上升25.8%；不僅如此，再次以158億港元（約合人民幣128億元）的核心利潤奪得行業第一。

但亮麗的數字背後亦暗藏著中海外的難言之隱。儘管以無以倫比的盈利能力穩奪行業翹楚，但與行業第二的距離僅有一步之遙（萬科的去年的凈利潤為125億元）；且隨著調控的持續發酵，中海外的業績增長速度明顯放緩；另外，其毛利率三年來首次跌至40%以下。

毛利下滑

傾巢之下無完卵。在嚴厲調控持續發酵之際，“暴利”與房地産行業漸行漸遠，房企的毛利率開始衰減，中海外亦如此。

中海外披露，2012年，其毛利率為38.3%，近三年來，第一次跌至40%以下。2011年，中海外的毛利率為40.2%；2010年則高達40.12%；就在行業最低潮的2008年，其毛利率亦高達43.25%。

對此，中海外董事局主席孔慶平則在業績會上表示：“隨著市場逐漸成熟，整個行業趨向平均的毛利率水準，所以我認為還是處於一個比較正常的狀態。” 孔慶平亦希望中海外的長期毛利率維持在35%左右，而目前，整個行業的平均水準則在30%左右。

值得注意的是，毛利率下降的趨勢或許還將繼續。業內分析人士指出，除受房價調控影響，內地房企的毛利率主要受拿地成本、勞動力成本、融資成本及原材料成本四股力量影響。

而在中海外的土地儲備中，大部分土地位於城市中心地段，這意味當時拿地的成本較高。中原地産的一項統計顯示，中海外現有的土地儲備中，有86%購于2009年7月至2011年6月，而這一時段正是土地價格持續走高，“地王”連續誕生的時間段。

而這些項目推出之際，遭到了“嚴厲調控”的阻擊，因此，中海外不得已“以價換量”，從而降低了整體盈利能力。比如，中海旗下名噪一時、屢傳上市的上海長風“地王”項目紫禦豪庭，于去年6月終於對外正式發售，但價格卻與之前預期的8萬元/平方米左右大相徑庭，首期主推245平方米精裝大戶型均價僅為38000元/平方米左右；而當時該土地的樓面價高達22400元/平方米。

不僅如此，中海外的銷售均價亦有所下調。去年其銷售均價為15300元/平米，而2011年則高達15600元/平米。儘管下調幅度不大，但對毛利率的影響較為顯著。

“我們都知道一個企業的毛利率的決定因素有很多方面，土地只是其中一塊，構成開發價值鏈中土地只是一塊。還有其他很多方麵包括工程成本的控制、間接費用的控制、財務成本的控制。”孔慶平認為：“我們銷售費用不足1%，這在行業內可能很少，所以，我們考慮的是貫穿整個房地産開發價值鏈每一個重點環節的專業化管理，這就是我們的優勢。”