——政策“末班車效應”顯現 3月樓市持續量價齊升

  3月1日，“國五條”細則正式出臺。細則明確，轉讓二手房將徵收20%的個人所得稅，且第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率可進一步提高等。

  由於地方版細則尚未落地，政策的“末班車效應”使得3月以來的二手房市場尤為活躍。據中國房地産資訊集團研究中心(CRIC)提供的交易數據，在“國五條”細則出臺後的第一週，該機構所監測的14個重點城市中，二手商品住宅成交套數幾乎全線暴漲，其中廈門、無錫、揚州和杭州單周成交環比都超過300%，長沙、天津、南昌和北京成交增幅也分別達到293%、267%、152%和141%，此外，南京、蘇州和深圳單周成交也幾乎翻倍。

  新建住宅市場方面，記者在日前舉辦的“上海之春房展會”上了解到，滬上某樓盤開盤首日就售出過半。上海樓市不僅成交量屢創新高，在3月最熱銷的30個公寓新盤中，有20個新盤的成交價格也出現上漲。

  CRIC數據顯示，在3月前18天成交面積排名前30的公寓類新盤中，有20個樓盤的成交均價出現上漲。如排名第二的萬盛金邸3月份成交的274套房源成交均價達到10498元/平方米，比1月份上漲了10.33%；排名第14的中環1號3月成交均價25817元/平方米，而其去年2月開盤成交均價為19330元/平方米；排名第15的天居玲瓏灣去年4月開盤成交均價9209元/平方米，3月的成交均價為12240元/平方米。其他多個樓盤也都出現了10%-20%不等的漲幅。

  一、二手房市場的“量價齊升”讓房地産“冬天派”成了屢唱屢空的“唱空派”，而曾預言三月房價將暴漲的房地産“春天派”暫時佔了上風。而曾被公眾讚譽有加的“看跌派”卻因為讓很多人貽誤了買房良機而備受指責。

  ——繁榮之下 樓市泡沫隱憂再現

  雖然樓市“春天派”的預測多以贏得勝局而告終，然而隨著房價的日益上漲，其內部也日益分化。一部分人堅持認為房價還會繼續上漲，並將迎來下一個黃金十年；而另一部分卻對此持謹慎態度。萬科董事會主席王石認為，中國樓市存在明顯泡沫，且可能失控而破裂。

  根據國家統計局日前公佈的2月份70大中城市住宅銷售價格變動情況，新建住宅價格環比超9成上漲，京滬穗等一線城市漲幅居前，且均創歷史新高。去年底至今，房價快速上漲的勢頭沒有被遏止住，泡沫的快速上升和累積，引起了業界的普遍擔憂。

  北京中原地産研究總監張大偉稱，由於貨幣供應量的提高、購房者對新政策的恐慌以及開發商的加速投資，近期樓市泡沫尤其一線城市顯然有失控的跡象。

  上海房地産經紀協會副會長朱大鳴表示，房價上漲壓力大並不等於部分城市的房地産市場沒有泡沫。一線城市房價的反彈速度很快，新“國五條”能否壓制其漲幅，目前尚不好説。

  王石則指出，過去兩年中國樓市調控還是有效的，抑制了房價瘋漲。但僅靠硬性行政措施的抑制做法不可持續，政策還需調整。

  張大偉也認為，擠碎泡沫，即控制房價上漲並非治本之策，要實心化泡沫才能真正解決問題。只有提高居民收入與現在的房價相匹配，同時減低經濟對房地産行業的依賴，才能消除房地産市場的泡沫。

  ——調控細則應避免誤傷合理需求

  一項調查顯示，在“國五條”調控細則出臺後，28.81%的一線城市購房者選擇加速購房，但二三線城市的購房者中僅佔10.25%。其中，剛性需求購房者受政策影響更加顯著，以北京為例，決定最快在本年度內置業的購房者中，剛需客群佔群體樣本量的59.74%。

  據21世紀不動産上海區域市場研究部對旗下門店進行抽樣調查顯示，自“國五條”調控細則發佈後，上海市二手房市場掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善性需求的佔比出現比較明顯的上升。

  專家認為，調控政策主要是打擊投機需求，有效抑制投資行為，同時應該很好地保護鼓勵群眾自住、改善的合理需求。但是事實上近年來調控力度最大的“限購令”歸根結底是讓一部分人失去購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。限制需求只是將市場再次推入觀望，影響後市走勢的根本還是供求和預期。

  易居中國研究院副院長楊紅旭稱，居民在不同階段有不同的居住需求，調控政策應當鼓勵“梯度”購房，允許置換，能夠合理考量不同人群的購房需求變化，也才能平衡多種需求。對於改善性需求來説，地方政府在落實細則時應避免誤傷，比如，個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活住房的，應繼續免征個人所得稅。

  中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌認為，當務之急是儘快出臺住房轉讓個人所得稅細則，並明確二手房交易稅費。

  在“上海之春房展會”上，也有一些觀眾反映，目前差別化信貸政策對改善性需求仍沒有體現。“我們希望不要'一刀切’，如果賣出首套住房購買第二套的，也應照顧。”上海市民王韜稱，一旦二套房首付款提高至7成甚至更多，貸款利率上浮至基準利率的1.3倍甚至更高，在“認房又認貸”的情形下，改善性需求購買者的成本將明顯增加，根本換不起。

  近日住建部副部長齊驥在全國兩會期間則表態，如果政策執行起來出現誤傷剛需消費者的現象，政府會出臺保護措施。