佳兆業舊改毛利率逾50% 瞄萬科挑戰深圳老大

來源:地産中國網 2013-03-18 08:23:00

佳兆業似乎從舊城改造中嘗到了甜頭,但隨舊城改造項目比例增加,其“快速開發,快速銷售”的高週轉模式也受到了一定的影響,2012年中期其總資産週轉率僅為0.05。

繼在年初“借新償舊”海外發債潮融資5億美元後,佳兆業(01638.HK)擬再發票據。3月12日公告稱,公司擬進行美元優先票據的國際發售,發行票據所得款項將用於部分2010年票據和拓展新項目。

佳兆業近日公佈的2012財年業績顯示,公司去年總收益119.55億元,同比增加10.3%;公司股東應佔溢利為20.72億元,同比增9%;每股基本盈利為0.422元,不派息。

佳兆業總裁金志剛此前曾透露,集團在舊改方面發展迅猛,舊改的毛利率,最高的超過50%。這也使得佳兆業去年的凈利潤增長15.9%,達到16.7億元。

對於財年盈利增加但仍繼續不派息,佳兆業主席郭英成表示,公司上市才三年時間,應該多留一些資金用於發展。

上述香港證券分析師則認為,上市公司業績好轉仍堅持不派息,有可能面臨投資者的拋棄。事實上,早在2011年5月,佳兆業就曾突遭國際投資機構新加坡淡馬錫的折價拋售,導致股價暴跌。

舊改專業戶,不派息

2月21日,佳兆業公佈2012年全年業績,數據顯示,佳兆業去年總收益增加10.3%至119.55億元,毛利增長20.2%至38.85億元,毛利率提到2.7%,達到32.5%。

此外,2012年佳兆業實現累計合約銷售額約人民幣173億元,同比增長13.4%,實現凈利潤增長15.9%至人民幣16.7億元。

一直以來專注于舊城改造的佳兆業也逐漸嘗到了舊改的甜頭。據金志剛透露,佳兆業在舊改方面發展迅猛,在深圳超過萬科而成為“老大”很快就將實現。在他看來,相比常規項目,舊城改造項目的毛利率更高,最高的超過50%。

如去年底剛剛入市的深圳32年來最大舊改項目——佳兆業城市廣場,項目地價僅為3600元/平方米,但意向售價超過了2萬元/平方米,毛利率達到了50%以上。此外,佳兆業在深圳龍崗的“龍崗一號”樓盤,土地成本僅為6000元/平方米,毛利率可達40%以上。

受益於高週轉、業績上漲以及舊改項目順利推售等利好刺激,佳兆業在過去一年中股價持續上揚,從最低價1.32港元上漲至最高價2.87港元,漲幅近120%。截止至2013年2月21日收市報2.3港元。

然而,面對股價上揚,凈利潤增長,佳兆業依然堅持不派息,而這一行為已經持續了三年。

對此,佳兆業相關負責人向記者表示,佳兆業上市時間只有三年,公司希望儲備更多的資金來發展,所以暫時不會派息。

對於上市公司不派息行為,業內普遍認為,公司決定不派發股息,可能是因為資金短缺,也可能是公司正擴張業務,因而選擇將現金盈餘投資在業務上。另有觀點認為,因受金融與經濟危機的雙重衝擊,或面臨資金週轉困難的局面,上市企業決定不派發股息或派發股息額急劇減少情有可原,但情況好轉仍吝于派發股息,今後將有可能面對投資者的拋棄。

事實上,看空內地樓市和佳兆業後續營利,被認為是當年淡馬錫退出佳兆業的主要原因。

據了解,佳兆業集團高層近日在業績發佈會上表示,公司2013年銷售目標提高超過30%,達到220億元,並進一步提高盈利水準。

資金鏈承壓

舊城改造雖然能夠給佳兆業帶來較高的利潤,但其運營週期相對較長,對集團資金鏈的考驗不容小覷。

據悉,深圳佳兆業城市廣場從2008年初收購舊廠到2012年底完工入市銷售,歷時近5年之久。而在實現首期開賣後,其依然面臨後續資金投入壓力。如配套五星級酒店、甲級寫字樓等,項目總投資達168億元。

事實上,隨著舊改項目比例的增加,佳兆業宣稱的“快速開發,快速銷售”的高週轉模式已經受到了一定的影響。

根據2012年中報數據顯示,佳兆業總資産週轉率僅為0.05,而2011年同期的總資産週轉率則為0.12。

對於舊改運營長週期和集團快週轉模式存在矛盾的問題,佳兆業相關負責人認為,雖然舊改項目的改造週期比較長,但項目都是陸續開始和推進,並不需要集中同步進行。且分攤到各個開發環節,所耗費的資金量並不大。

另外,舊改項目的利潤率較一般項目高,雖耗時相對較長,但對提升銷售收入起到非常積極的作用。

他表示,佳兆業通過“雙軌並行”戰略實現快速發展,一方面堅持快速開發,搶佔剛需客戶;一方面參與城市更新,優化土地儲備,提升企業利潤。

據了解,截至目前佳兆業舊改項目佔地面積已接近1000萬平方米,其中50%在深圳,20%在東莞,21%在珠海。今年還將有6個舊改項目陸續完善手續,預計建築面積不少於100萬平方米。

據了解,佳兆業年初發行5億美元優先票據,時隔兩個月再次發債融資,除部分還債外,也為公司今年戰略擴張做準備。

據年報顯示,截至2012年末,佳兆業總資産達到579.52億元,負債總值為428.98億元,負債率為74.02%。

上述佳兆業負責人表示,截至目前,佳兆業的負債率下降至66.8%,處於較安全水準。(來源:理財週報)

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