“今天去北京3月要開盤的新項目。兩周前去看的時候銷售説1.6萬元左右。今接到通知去驗資，價錢可能變成2萬元上下。開發商坐地起價，我究竟是買還是不買？”北京一位購房者在上海（樓盤）易居房地産研究院副院長楊紅旭的微網志上留下了這樣一段諮詢貼。

“國五條”出臺前後，京、滬、穗樓市又出現漲聲。個別的二手房房東、開發商更是乘機坐地起價，一次性跳價幅度甚至超過10%。然而，當個別的現象被廣為傳播，購房者很容易地誤認為整個市場都已經出現了大幅漲價現象。關於房價上漲的事實真相究竟是怎樣的？3月9日、10日，記者對北京、上海、廣州三地的一二手房市場進行了調查。

北京

新盤趕趟入市 部分項目均價上調

每日經濟新聞記者 尚希 發自北京

在北京二手房市場一片火熱的同時，一手房市場在新政的“窗口期”也開始躍躍欲試。

“我們這次開盤還沒有提價，但如果周邊的項目開盤提價賣得好的話，我們也會考慮。”3月10日，北京房山區的某在售項目的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前該項目均價是在1.8萬~1.9萬元，而區域內個別項目已經提價到了2.2萬元。

漲價的衝動並非體現在這一個項目上。在記者走訪的多個樓盤中，計劃在近期開盤的項目，均價相比此前都有所上浮，剛需盤尤甚。

“新政對於普通住宅、剛需項目來説都是一個利好。”東亞新華地産行銷總監賈玉鵬指出，正因如此，在細則落地之前的窗口期，個別的項目會因市場需求升溫而加大漲價預期。

新盤加緊入市

“國五條”落地一週後的首個週末，《每日經濟新聞》記者走訪多個在售樓盤發現，一些熱點區域項目的售樓處人滿為患，大部分購房者都是帶上了個人資料進行排號登記的。

在房山區的金地朗悅項目售樓處，記者看到，由於下週日就要開盤，前來登記的購房者非常多，售樓處擠得水泄不通。銷售人員告訴記者，這兩天登記的意向客戶已近600人，本次即將開盤的10棟樓，總套數只有一百多套。

與金地朗悅一路之隔的京投萬科新里程項目，銷售人員同樣告訴記者，項目過兩天便會開盤。“目前我們登記的購房客戶已經有600多人，而此次開出的房源只有100套，開盤當天會採取搖號的方式。”

除房山區域外，通州區域的多個在售樓盤也出現同樣的情景。

“目前已經有1000多個客戶做了登記。”定於下周開盤的金地格林格林項目的銷售人員告訴記者，此次開盤的套數也僅有200余套。

“在地方細則出臺之前這段窗口期，開發商都在加緊推盤走量。”賈玉鵬告訴《每日經濟新聞》記者，3月份以來，開發商推盤的速度明顯加快，不管是剛需項目還是改善型産品都有加緊入市之勢。“3月份我們已經開了兩次盤了，接下來還會加推新的産品。”

上漲預期明顯

“我們這次原本打算把剩下的房源都開出來，但是公司決定還是先開十棟，留五棟。”北京房山區域某項目開發商告訴《每日經濟新聞》記者，由於此前項目預售證審批的價格相對較低，而如今周邊項目漲價趨勢又很明顯，所以有意調整剩餘樓盤的價格。

“長陽的一些項目都漲到2.2萬元了，如果成交狀況好的話，我們也打算提價3000元。”該人士表示。據記者了解，該開發商項目目前銷售均價在1.8萬元左右。

同樣位於房山的京投萬科新里程的銷售人員告訴記者，即將開盤的這一期具體價格還未定，應該在2萬元/平方米左右。記者從北京市住建委網站上看到，該項目去年7月份開盤的一期簽約均價為14988元/平方米，12月份開盤的一期，均價為17164元/平方米。相比之下，新入市的一期房源漲價預期明顯。

“需求量對項目的定價起了很大的作用，目前來看，北京市場確定上半年入市的項目並不多，主要是去年同期土地供應量偏少造成的。”在賈玉鵬看來，開年以來樓市成交的持續走高也推高了目前項目的入市價格。

東匯置地董事長劉東提供的數據顯示，北京市今年前2月共成交了18818套新建商品房，而去年同期僅成交了5548套，銷售套數、銷售面積、銷售總額同比分別大漲了2.39倍、2.69倍、3.47倍。

東匯置地房地産整合運營機構統計監測中心發佈的數據顯示，今年1~2月，北京新建商品房成交均價為22207元/平方米，比去年同期上漲21.07%，相比去年全年20673元/平方米的均價，漲幅也達到7.42%。

不過賈玉鵬表示，“北京市"國五條"細則出臺之後，這一輪小高潮也許將會平息。”在他看來，一旦出臺了具體的控制目標，將會嚴格控制後期入市項目的價格上漲空間。

上海

新開樓盤小幅加價 未來或現分化走勢

每日經濟新聞記者 楊羚強 發自上海

和北京、廣州等城市相比，上海的商品房庫存壓力也許是最大的。截至3月10日，上海可供銷售的新房總量達到880萬平方米。但即便面對如此高的庫存和“國五條”調控，上海的近日新開盤樓盤報價仍較前期有所上漲。

剛需盤價格小幅上漲

新浪樂居的調查顯示，3月9日和3月10日兩天上海共計有12個樓盤開盤，其中不少剛需樓盤的報價都較之前有小幅上漲。以青浦華新鎮的恒文星尚灣為例，售樓處3月1日的銷售預計報價為14000元/平方米，但3月9日開盤的報價上漲至14500元/平方米。同樣，鵬潤伊頓公寓加推房源的報價也較前期有600元/平方米的上漲。

根據統計，3月9日和3月10日開盤的12個樓盤中，至少有一半樓盤的售樓處報價較前期有小幅上調。

相比起一手房，二手房的價格上調幅度更為明顯。

酷房網的資訊顯示，很多樓盤在春節後掛牌的房源報價比之前上調了不少。如三林的浦發博園，春節前掛牌的14樓精裝修兩房公寓的報價是235萬元。而3月4日同一小區同一房型5樓的毛坯公寓價格達到250萬元。閘北的新梅共和城的兩房2月中下旬報價為300萬元左右，而現在的報價普遍上升至340萬元。

不過，上述新房和二手房價格上調是否具有普遍性，還有待進一步觀察。

中原地産研究總監宋會雍説，“國五條”出臺後，二手房掛牌價格上漲和下跌的現象同時出現，不過所佔的比例都較小。和二手房相比，新房價格普漲概率更低。前期，他曾經組織過部分開發商進行座談，其中包括上海地産行業的龍頭企業。這些公司當場都表態，不會整體上調售價。他認為，按照座談會的結果看，多數樓盤不會大幅上調售價。

成交面積環比上漲20.7%

宋會雍説，無論是新房還是二手房，漲價能否成功，取決於成交量。新浪樂居在3月9日和3月10日對部分樓盤的現場調查顯示，儘管部分樓盤價格小幅上漲，但購房者似乎尚能接受。

以恒文星尚灣為例，該樓盤共推出85平方米、86平方米、136平方米戶型100多套。開盤當天，80多平方米戶型就全部售出。鵬潤伊頓公館售樓處也反映，週末開盤主推的80平方米戶型，已所剩不多。

和黃上海樓盤禦沁園公寓雖然每平方米售價18000元，比周邊一些樓盤高出1000~1500元/平方米，且售賣的主要是140平方米以上的大戶型，但依然賣得不錯。該樓盤開盤當天總共推出的200多套房子，當日就只剩餘二三十套。

佑威地産市場研究部統計數據顯示：今年3月4日~3月10日上海市商品房成交面積為38.34萬平方米，環比前周上漲6.9%，其中商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環比前周上漲20.7%。

開發商小幅上調售價卻仍然熱銷，讓人擔心市場後期的價格走勢。

中房信研究總監薛建雄提供給《每日經濟新聞》記者的一組剛性需求樓盤的價格調研數據顯示，上海開發商目前的價格策略仍然是“小步快跑”，每次加價幅度都不大。

不過，根據薛建雄提供的2012年一季度和截至2013年3月6日的樓盤成交價格對比，至少有一半以上的樓盤成交價漲幅超過10%，其中個別樓盤的價格漲幅甚至超過30%。

大幅漲價可能性小

雖然上海樓盤仍存價格上漲預期，但是部分樓盤價格上調的阻力也已顯現。

根據中房信的調研數據，在去年成交價格上漲幅度超過10%的公寓樓盤中，至少有七成以上出現了成交套數和成交面積的大幅下滑，其中部分樓盤的成交量甚至較去年同期下滑了七成以上。

薛建雄説，這一現象有兩種原因，一是今年推出的房源數量不如去年多，二是市場接受程度因價格上調而下滑。

相比之下，高端樓盤的成交則很少受到價格的影響，絕大部分價格較去年上浮的樓盤成交仍然保持活躍。

以保利茉莉公館為例，目前的平均成交價格較2012年第一季度上漲了14.3%，但成交量和成交套數比2012年增加了近一倍。另一成交價格較去年同期大幅上漲的大華·河畔華城，雖然價格較去年同期上漲了11.9%，但成交套數和成交面積卻由去年同期的7套1641平方米，增加至今年的19套4293平方米。

宋會雍説，剛需樓盤和別墅樓盤漲價後兩種截然不同的市場表現，預示著未來房價的趨勢，即剛需樓盤的上漲價格空間將非常小，而別墅等改善需求的樓盤雖然價格上漲的空間會大一些，但不可能再出現大幅漲價的現象。

廣州

一手房優惠力度收緊尚未出現集中漲價

每日經濟新聞記者 徐學成 發自廣州

“國五條”細則出臺之後的首周，廣州樓市釋放出的最明顯的信號是二手房簽約量集中爆發，但根據《每日經濟新聞》記者數日調查的經歷，以及多位業內人士透露的資訊，廣州目前尚未出現大面積漲價的情況。不過，也有一些主流開發商的內部人士透露，計劃在一手房集中開盤期間提價。

二手房漲價屬個案

3月1日“國五條”細則出臺之後，已有數位仲介向記者表示，如果買二手房，要在廣州本地實施細則出臺之前儘快出手。

日前，記者在廣州房産登記交易中心看到，截至當日的12時許，中心排隊機叫號資訊區顯示的派號數量已經達到1057。一位剛剛辦理完過戶手續的買家告訴記者，他早上不到8點鐘就來到交易登記中心門外排隊，當時已有數十人早已在這裡等候。

據滿堂紅對陽光家緣二手房網簽數據的統計，3月1日至3月7日，廣州二手住宅的網簽數據已經達到1776條，超過2月全月的網簽數（1357套）。

由於調控新政的造成買家急於出手，一些賣家在價格上擁有了更多的話語權。

記者在廣州某知名的大型小區看過一套面積約66平方米的兩房單位，業主起初叫價75萬元，但僅一天時間就調高至76萬元。

滿堂紅研究部高級主任肖文曉向《每日經濟新聞》記者透露，在“搶末班車”的行情之下，一些剛過5年的 “免稅房源”最受歡迎，導致部分業主調高了售價。

不過，肖文曉認為，“國五條”出臺後雖然出現了漲價現象，但並不代表整體的市場情況。

經緯行研究中心總監朱欣苑也表達了類似的觀點，“在地方細則沒有真正落地之前，目前二手房市場主要的變化是集中簽約導致成交量放大，但價格沒有太大變化。一些未滿5年的二手房由於面臨潛在的徵稅風險，還降低了售價。”

一手房市場相對平淡

相對於二手房的火爆行情，近期廣州一手房市場則顯得相對平淡。

網易房産監測到的數據顯示，3月2日至3月9日期間，廣州共成交了2681套單位，比“國五條”細則出臺前一個週期的3422套成交量出現下跌，但成交均價仍保持在19300元/平方米的高位。

《每日經濟新聞》記者走訪了多個樓盤，尚未發現大面積的一手房漲價現象。除一些在售樓盤表示小戶型基本售罄之外，一些待售樓盤回避了對開盤價格的預測。

“新的政策本身對一手房市場的影響有限，由於春節過後開發商需要一段時間蓄客，為開盤做準備，所以目前一手房市場相對平淡。”朱欣苑指出，一手房的集中開盤時間應該要到4月中旬或“五一”前後。

但值得關注的是，近期有多位主流開發商內部人士表示，計劃在新項目開盤時提高售價。同時，記者了解到，在3月入市的樓盤，給出的優惠力度也在縮減。搜房網統計顯示，3月廣州樓市預計有52盤推新房源，但其中只有15個優惠盤，佔比為28.85%，比2月優惠盤佔比下跌約10個百分點。

肖文曉認為，對二手房徵收差額20%的個稅導致部分二手房市場需求轉向一手房市場，在需求充裕的情況下，開發商才有了提價和收緊優惠的底氣。但他同時指出，提價其實誇大了新政對一手房的利好。他表示，新政出臺之後，最明顯的變化是進一步抑制投資需求，這對滿足剛需的一手房或許是利好消息，但對於仍然以投資需求為主的高端樓盤來説，仍然是不利消息。（每日經濟新聞）