按差額20%計徵存量房交易所得稅能否落地，這已經成為決定二手房市場未來走向的最核心因素，輿論的種種猜測讓市場驟然跌宕。

從新調控細則出臺的3月1日開始，深圳二手房市場雖然未像個別城市那樣掀起搶購潮，但成交數據已經明顯上升。

購房者加快過戶，無疑是擔憂稅費成本的增加導致購房成本大增。有業內人士甚至稱，按差額20%計徵稅將會直接推高房價。

但從深圳此前的稅費變更先例來看，二手房稅費成本的增加導致成交量萎縮，並未帶來房價的進一步攀升。

恐慌性過戶緩解

隨著官方的不斷表態和澄清，購房者恐慌性過戶熱潮開始出現降溫跡象，3月7日，深圳房地産權登記中心並沒有出現擁擠現象。

與南京、上海等城市出現的購房者徹夜排隊搶過戶相比，深圳購房者在此次房地産調控中表現得相對平靜。

但從官方和機構成交數據來看，自3月1日以來，深圳二手房市場的成交量明顯上升，房源量和訪客量亦同時增加。

根據深圳市規劃和國土資源委的成交系統，深圳二手房日均成交量從3月4日開始突破500套，此前日成交量約280套。

更具時效性的數據來自地産仲介。多家仲介的成交數據呈飆升趨勢。美聯物業説，該公司4日成交量較3月2日和3日最多增長了7倍。

這對房地産仲介公司來説，無疑是難得的機遇，美聯物業向一線仲介店舖員工下發郵件通知，要求準備迎接政策落地前的成交高峰。

來自美聯物業全國研究中心統計，3月4日，杭州二手住宅過戶量已經比前一天漲了4倍，成都漲了2倍。

從購房者到府訪問量來看，中原地産、世華地産統計的數據均出現明顯上升，意味著購房者對市場的關注度提高。

深圳羅湖區紅寶路一家仲介店舖的工作人員表示，最近客戶對新政的關注度非常高，很多業主掛牌時都希望能儘快出手。

根據該仲介人員表述，購房者和業主的心態均趨向焦慮，有業主甚至開始考慮降價讓步，與之前的不斷跳價形成鮮明對比。

從這幾天購房者表現來看，地方調控細則未出臺以及市場對政策的誤讀，是導致購房者出現恐慌性購房的直接原因。

針對樓市新政會誤傷改善性需求和剛性需求的擔憂，住建部副部長齊驥在兩會期間曾對媒體表示，會對剛需採取保護措施。

儘管起初有很多持推高房價看法，但隨著官方的不斷表態和澄清，購房者和業主的恐慌情緒開始有所緩和。

量縮或引發價跌

中原地産華南區總裁李耀智表示，如果真按照轉讓所得的20%計徵個人所得稅，將會對二手房成交量帶來非常沉重的打擊。

與推高房價觀點不同，深圳中原地産副總經理賀曉麗認為，二手住宅價格漲勢將在買賣雙方的博弈下得到抑制，並且將隨著成交量持續低迷而有所下跌。

美聯物業全國研究中心預測，新政加之交易環節的稅率上提，業主將持房待售，買家將持幣觀望，二手市場短期成交量將陷入冰點。

從理論上而言，在賣方市場背景下，稅費等交易成本的增加勢必會轉嫁到購房者身上，最終導致房價上漲。

但從深圳之前的稅收交易稅費調整來看，這一結論未必一定出現。此前2011年7月，深圳實施的按照評估價格徵稅，機構預測，由此增加的稅費成本約佔房屋成交總價的1%至5%，將助推房價漲勢。

在樓市調控政策和新計稅辦法的影響下，當時深圳二手房成交量在2011年第四季度跌至2008年以來的低谷，12月全市成交量跌至新的歷史低點。

由於成交均價存在一定反應滯後性，2011年上半年深圳二手房均價仍表現為上漲，6月份價格突破2.5萬元/平方米的大關。

但隨著調控的不斷深化，10月份開始價格已跌至年初水準以下，截至12月，全市二手住宅平均成交價格為20151元/平方米，相比6月最高點已大幅下降21%，同比2010年12月下降3.9個百分點。

這種價格下降趨勢，一直到2012年未能改變。根據中原地産統計，2012年深圳二手住宅成交均價為22827元/平方米，同比約下降1%。

最新出爐的深圳市政府工作意見報告稱，自調控以來，深圳市住房投資投機行為得到有效控制，以首套住房為主的自住需求成為市場需求的主力。

根據官方統計數據，深圳首套購房佔比從2010年的60.3%上升到2011年的82.5%，2012年首套房平均佔比達到85%，相比2010年的水準提升了25個百分點，較2011年提升了2個百分點。

儘管按差額20%計徵所得稅可能誤傷剛需，但無疑更有助於抑制投資需求。按照美聯物業全國研究中心統計，根據過往稅收方面的政策經驗，徵收10%以上的高額稅率即刻會導致市場成交量減少一半。

美聯物業認為，新政在短期內將會導致二手房價橫盤，如果買賣雙方觀望和僵持時間超過半年，二手房房價則開始下行。(來源：第一財經日報)