受房地産調控政策和銀監會重點管控的影響，2012年房地産信託進入低谷。而據最近統計資料顯示，2013年1月，新成立的房地産信託募資規模達169.05億元，佔比29.49%，遠高於去年22%－23%的平均水準。據好買基金研究中心統計，截至今年1月，公開發行的126隻信託産品中，有30隻投向房地産行業，佔比23.81%。中融信托、中鐵信託、中投信託、渤海信託等均有多款房地産産品發行。而去年8月至12月，房地産信託的發行數量在所有固定收益信託産品中的佔比從未超過20%。

與此同時，去年持續到今年年初的房地産信託集中兌付風險最終通過各種方式獲得解決，業內專家表示，房地産信託或將重新回到信託業龍頭位置。

受益於房地産市場回暖

1月29日，惠譽發佈報告稱，由於開發商融資渠道更加通暢、監管方面的不確定性降低，預計中國住房建設活動將在2013年增長。穆迪在同一天的報告中稱，2012年多數受評開發商的簽約銷售情況良好。穆迪表示，在其評級的15家開發商中，有14家開發商完成或超過了其2012年全年的銷售目標。

標準普爾評級服務20日宣佈，將中國住宅房地産開發行業的評級展望由負面調整至穩定。這也是繼惠譽和穆迪之後，國際三大評級機構再次表態看好中國房地産市場前景。評級機構的報告給了房地産商融資的信心。此前銀監會主席尚福林在公開場合表明房貸整體風險可控，也為市場注入穩定劑。

房地産回暖使得強大的融資需求在經歷了去年的短暫收縮後，重新釋放。此外，各地保障房的建設使得2013年通過信託融資的保障房項目繼續增長。由於政府支援保障房項目，此類信託産品受到了開發商和投資者的追捧。另據了解，保障房項目一般會有2/3的商業配套，這為信託公司提供了利潤空間。

調控下風險不容小覷

中國信託業協會專家理事周小明指出，去年以來的資産管理“新政”，賦予了券商、基金、保險等機構以更多與信託業同質化的資産管理業務，也使信託公司面臨更多的競爭壓力。

雖然近期房地産信託産品發行已然升溫，但信託公司並未放鬆警惕。接受記者採訪的多位信託公司管理人員均表示，信託公司本身對於房地産信託的內部風控要求一直以來都很嚴格，在選擇項目時，會優先考慮大型上市房企或擁有豐

富土地儲備的公司。隨著房地産市場的回暖，房地産信貸環境有所緩和，大型房企在融資方式的選擇上佔有主動地位，其信託融資成本相對較低。“現在發行房地産信託都會把風控放在第一位，為了確保投資者的資金安全，不少項目都會提前兌付以規避風險。”另一位信託公司高管表示。

中國指數研究院2013年2月發佈報告稱，2012年四季度，房地産信託的年平均收益率為9.73%，這是該數據自2011年二季度以來首次跌破10%，房地産企業通過信託融資的成本有所下調。

房地産的調控政策也給房地産信託帶來一定的風險。2012年中央經濟工作會議強調2013年將堅持房地産市場調控不放鬆，今年2月20日舉行的國務院常務會議再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，並在明確既有政策的基礎上，提出了建立健全穩定房價工作考核問責制度等舉措。宏觀調控的大環境不利於保證房地産信託避免兌付危機的再次出現。

兌付期限的制約

國家對房地産市場的持續宏觀調控，房地産的市場風險便難以避免，而2013年信託公司又有大量需到期清算的房地産信託産品。

由於房地産信託的平均期限為兩年左右，信託業協會的數據顯示，房地産信託2011年共新增餘額為2558億元，數據顯示，2013年房地産信託總還款額約3100億元，而兌付高峰將在2013年二季度出現，達1301億元。

專家表示，2012年多款信託産品被曝出兌付危機，進入2013年，信託公司發行新産品愈發謹慎。對於投資者來説，在選擇信託産品時，也應該樹立“買者自負”的觀念，不要盲目迷信“剛性兌付”。

所謂“剛性兌付”，是指信託産品到期後，信託公司必須分配給投資者本金以及收益，當信託計劃出現不能如期兌付或兌付困難時，信託公司需要兜底處理。但事實上，我國並沒有哪項法律條文規定信託公司必須進行剛性兌付，這只是信託業一個不成文的規定。

按照以往的做法，信託計劃到期時如果出現兌付困難，信託公司一般會採取提前清算、延期展期、借新還舊、尋找AMC接盤等方式來保證兌付。但是如果同一時間信託公司多款産品出現兌付風險，信託公司的資金無法墊付産品本息的話，“剛性兌付”這一金科玉律必然會被打破，最後承擔後果的只能是投資者。

去年以來多家信託産品風險頻繁暴露，特別是今明兩年將面臨房地産信託集中兌付的重要節點，這都使得外界猜測在“剛性兌付”打破後，信託業是否會爆發系統性風險。據中國信託業協會新近公佈的2012年4季度信託公司的主要數據顯示，截止到2012年底，全行業65家信託公司管理的信託資産規模和利潤總額再創歷史新高，分別達到7.47萬億元和441.4億元，與2011年底相比，增速分別高達55.30%和47.84%，並在資産規模上首次超過了保險業7.35萬億的規模，成為僅次於銀行業的第二大金融部門。隨著信託業的壯大，處理好其內部可能發生的風險對整個金融系統變得越發重要。