房地産信託堰塞湖:超3000億2013年到期

來源:地産中國網 2013-02-04 08:18:00

2012年三季度,房地産信託兌付洪峰有驚無險地度過之後,卻在最後一月頻頻爆點。

2012年12月,中融信托、中信信託等旗下産品爆出兌付危機,均涉房地産項目。據初步統計,截至目前已有11個房地産信託爆出問題。

過去兩三年來,房地産信託成為銀行貸款體系之外的一個新的堰塞湖,目前規模接近7000億,其中很多為“借新還舊”,其中不乏各種以政信信託、基建信託馬甲出現的項目。

2013年,將有3100億左右的房地産信託到期兌付。到時候,是爆發危機,還是繼續“擊鼓傳花”?

陽光城資金鏈危機

2010年本輪調控至今,大型房企如保利等市場佔有率進一步擴大,而中小房企卻深陷資金鏈危機。其中,過去兩年採取較高成本的信託融資的房企,風險越發凸顯。

陽光城為例。本報記者根據陽光城2012年半年報統計,該公司存續和新發行的信託計劃融資規模合計42.3億元,實際到賬金額32.1664億元,加上12月12日通過中鐵信託融資3億元,目前陽光城信託融資總額近50億,排在A股上市房企前列。陽光城2012年信託計劃到期償還金額為8億元,2013年將迎來信託償還高峰期,到期償還金額為20.17億元。

值得注意的是,陽光城目前總市值為81.79億元,存續信託融資總額佔比市值約60%,其存續實際到賬信託金額,更達2012年上半年現金餘額9.73億元的逾3倍。

信託高成本融資頻頻,但受房地産調控影響,陽光城旗下多個項目銷售卻不“給力”。以福州陽光凡爾賽宮項目為例,整個項目信託融資為36.5億,目前僅有六七棟在售,貨值約為15億,而該項目的信託計劃將於2013年年中到期。

陽光城聲稱,公司續存各信託計劃到期日期限錯開配置,避免在同一時點出現集中償付的情況,並且設定有效、足額的抵押、保證措施,各信託計劃風險隔離。

但其資金問題仍然存在。本報記者調查發現,為了緩解資金緊張,陽光城股權多次被質押融資。2012年年初至今,陽光城大股東陽光集團將其持有的股權進行10次質押,6次質押給信託。其中4次質權人是中誠信託,其餘兩次分別為興業國際信託和江西國際信託,另外兩個股東東方信隆和康田實業各自有5次質押。上述20次質押的目的均是為陽光城融資。

借新還舊風險後置

面臨房地産信託償付危機的不僅僅是陽光城

據初步統計,2012年7月份以來,業內已有13個信託項目提前終止,其中11個項目直接或間接與房地産有關,有3款信託産品的提前終止公告中沒有説明融資方是否兌付資金。

12月12日,中融信托發行的青島凱悅中心信託項目,因為涉及房地産信託項目兌付問題,成為首例以拍賣形式去完成兌付的信託資産處置項目,但仍以流拍告終。

一位專門幫助房企做信託和私募融資的人士透露,事實上,眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資遊戲,房地産信託一度風生水起,而一些之前已發行信託的項目,還在繼續發行新的信託,借新還舊,如天津星耀五洲項目。

上述人士稱,信託存量和增量資産大幅集中于房地産,這是一個風險的堰塞湖,多個項目的不能兌付、司法拍賣或提前清盤都是風險“症候群”顯現。

本報記者從業內人士處獲悉,目前面臨房地産信託兌付風險的區域是鄂爾多斯等地。僅新華信託在此地設計發行的房地産信託便涉資30億。

銀監會非銀部主任李建華近日透露,截至11月底,中國信託業資産規模已達6.98萬億元。估計12月已超7萬億。數據顯示,2012年前三季度新增房地産信託為2063億元,截至2012三季度末,房地産信託餘額為6765億元,約佔信託總體的1/10,而其他類房地産信託數據則無法確切統計,比如2012年以政信、基建名義發行、實為房地産的信託。

根據中金公司報告數據,2013年預計到期房地産信託規模2816億元,總還款額約3100億元。這意味著,近一半的房地産信託將於2013年到期,而信託的剛性兌付,決定了這一規模的壓力。信託業內人士大多認為,2013年信託行業無法保持近年動輒30%以上的增速,行業將進入調整期。這將對業務激進、風控較松的信託公司構成新的挑戰。

監管能否堵住堰塞湖?

信託業內人士稱,監管層早已高度重視房地産信託為主的金融産品兌付風險。其向記者透露,銀監會正在研究委託信託業協會向全國範圍內的信託公司收集投資者資訊,包括每一單銷售的客戶姓名、住址、聯繫方式以及購買信託的種類、金額等,“與2012年下半年高發的信託風險事件直接相關”,主要針對排查信託産品的銷售對像是否為單個合格投資者,而非“假集合”。

據多個信託産品經理私下透露,由於信託的合格投資者的門檻較高,目前市場上常出現由一位投資者作為發起人,動員親朋好友一起湊錢,把資金全部放在發起人賬戶內,並以該名投資者名義購買信託産品的案例。

記者諮詢的法律界人士稱,這種“集資”在法律意義上只有該名投資者與信託公司産生投資關係,其他團購人的所有權關係並不明確,因此隱含諸多風險。不過,監控和檢查銷售對象的做法,很難具體操作。

監管層對信託公司的監管思路已經發生轉變。據悉,2012年國慶前夕,銀監會曾召集部分信託高管舉行會議,暫停信託開展資金池業務,可能對信託公司“剛性兌付”能力産生較大影響。此前監管層已透口風,允許信託公司暴露風險,且希望利用市場機制化解兌付危機,不要總是無論對錯“剛性兌付”。

世聯地産董事長陳勁松稱,他本來估計兌付危機應在2012年三季度,結果給更大的“龐氏騙局”以舊換新了。他認為這是2013年最大不確定性的來源。(21世紀經濟報道)

(責任編輯:)
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