海外置業暗礁叢生

在南韓，有些項目近七八成的房源都指望賣給中國人，而南韓有錢人則去了美國、加拿大和中國買房

“當年美國西部淘金熱，吸引了無數探險者前赴後繼。但最後真正發財的人中，職業淘金者卻只佔了很少一部分。大多數人是靠開設酒店餐廳，出售淘金工具以及製作牛仔褲而發家。”每當人們問到他為何遠赴倫敦開了一家美澳加顧問公司時，李春濤總是用這個故事來回答。

李春濤今年40齣頭，原本在浙江經營一家眼鏡工廠，2005年加入國內炒房大軍，2010年，又在朋友的推薦下趕了一把“海外置業”的潮流。

幾次投資下來，李春濤覺得自己並沒賺多少錢，卻發現了另一個商機。

“當時，倫敦的一位房地産經紀人告訴我，幾年前在倫敦買房的外國人95%以上是跨國企業的高管，可自從中國人來了，他們很快就佔據了倫敦房地産經紀公司七八成的業務量。這些客戶不喜歡討價還價，也不會花太多時間猶豫糾結，是所有經紀人夢想的客戶。”李春濤告訴《瞭望東方週刊》。

但另一方面，其中的大多數中國人不會英文，不懂得英國的房地産交易流程，對經紀人缺乏信任感，卻固執地堅持在中國買房的經驗，這經常讓倫敦的經紀人抓狂。這種現象讓李春濤看到了一個商機：開一家諮詢仲介公司，全部都是華人員工，由華人為華人服務。

2011年，李春濤在海外註冊了一家“美澳加顧問公司”，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業諮詢服務。運作模式是：李春濤先找到上述國家的華裔房地産經紀人，與他們簽訂合作協議，然後自己回國建立辦事處，吸引對海外置業有興趣的投資者。“類似于旅行社的地接制度，這裡接了遊客送過去，由當地旅行社帶團。”李春濤告訴本刊記者。

套現夢碎

李春濤的公司成立後，生意比想像中紅火。

“雖説這幾年實體經濟不景氣，但不代表那麼多民營企業的老闆都沒錢了，他們對海外置業的熱情要超出外界的想像。國外同等價格房子的品質、結構、設計、裝修遠超過國內水準，而且是永久産權，很多人出國走一圈回來，就覺得國內房子不能看。”李春濤説。

身為浙江人，自己又有親身的海外置業經驗，李春濤很快就贏得了同鄉的信任。不過，隨著生意越做越大，對行業的了解越來越深，李春濤卻對中國人的海外置業高潮産生了質疑。

2010年，李春濤在澳大利亞雪梨市區購買了一套精裝修公寓，100多平方米，售價60萬澳元，換算成人民幣大約是300多萬元。這是李春濤在海外購買的第一套房産，也是他的得意之作。“在北京、上海，同樣的地段和品質，起碼要500萬元以上。”

之前做眼鏡生意時，李春濤就一直與外國人打交道，自己也會説一口流利的英文，所以買房和後續的安置沒有難住李春濤。除了房款外，李春濤又花了1萬多澳元律師費，交了2萬多澳元的稅費。隨後，他就將房産交給當地的仲介公司打理。

如果有人提出租房申請，仲介就把租客的詳細資料發給李春濤，讓他自己來挑租客，每週仲介準時把房租打入他的賬號。水電煤氣費用的支付及物業的維修保養全都由仲介包下來，代價是租金的7%作為佣金。所有的事情，李春濤在杭州家裏的電腦上就能完成。剩下的事情，基本就是坐等房子升值了。

兩年下來，這套房子沒有辜負李海濤的期望，房價從60萬澳元一路漲到了70多萬澳元，漲幅超過20%。房租也從每週500多澳元漲到了700多澳元。

“當時因為嫌麻煩，所以沒有在當地申請貸款。否則每週不到600澳元的還貸，直接就可以用租金去抵了。那投資收益還要高得多。”李春濤説。

這個成功的投資讓李春濤增加了海外置業的信心。之後，他相繼在澳洲黃金海岸買下了好幾套公寓，因為那裏房價水準低，而且開發商在中國賣力推廣。所有人都認為有中國人的地方就有高房價。

不過直到李春濤自己成了真正的“業內人士”，他才發覺不妙。“原本希望中國人來了能把價格炒高，可後來才知道，澳洲本地人並不喜歡住這裡的房子，因為交通不便，配套也不全。”李春濤説。

期待新來的中國買家接盤，也是不現實的。因為澳大利亞政府早有規定，外國投資者只能購買澳大利亞的新房，同一個樓盤最多只能有50%的房源賣給外國人。而這些，李海濤在買下5套住宅之後才知道。

沒嚇退的買家

房價炒高了，卻沒有人來接盤。這是李春濤對自己澳大利亞置業的第一感受。

李春濤想將這些物業脫手，可新的問題來了，按照澳大利亞的稅收政策，如果購房不滿一年出售，政府要收取50%的資本增值稅。

李春濤驚訝地發現，原來自己對澳大利亞的房地産市場了解得還是太少了。

在一番細緻而複雜的計算後，李春濤終於算清楚了自己這幾套房子的投資回報：持有5年以上，凈回報率約為每年8%，這還是在享受了政策鼓勵的基礎上。澳大利亞政府為鼓勵長期持有物業，出臺了一些優惠政策，例如持有5年就能享受2.5萬澳元的折舊補貼退稅。

海外置業存在著許多類似的海市蜃樓般的獲利前景。

再比如海外置業貸款，在國外向銀行貸款程式很繁瑣且時間長，銀行審批不通過的可能性也很大。即便通過了，外國人貸款也不可能和本地人一個待遇。例如美國本地人購房貸款利率不到3%，中國人是5%。

李春濤海外奔波的同時，他的親戚們在國內投資其他的理財産品：信託和一些私募基金，年回報率最低的也有10%，高的接近30%。

這讓李春濤不禁産生了失落感。他越發覺得，如果不是為了小孩留學或是移民，海外置業真的算不上什麼好“生意”。

但更多像耿娜這樣的新的投資者，依然樂此不疲地奔赴境外置業。

2012年11月，投資者耿娜在朋友的邀請下去香港看房。“如果不是朋友三番五次地説，我都不會去香港，因為香港出臺了很嚴格的政策抑制炒房，電視上早就説了。”耿娜告訴本刊記者。

早在2011年，香港特區政府出臺了抑制炒房的政策。2011年5月，包括特首在內的香港政府官員接連發出警告，稱整體樓價已超越1997年的水準，上升空間有限，預期樓市將見頂。

2012年10月17日，香港還實行了一項樓市新政：外地人、香港本地人以及海外公司在港買房，須負擔額外15%的買家印花稅；不論港人還是外地人，在港買房後半年內賣出的，徵20%印花稅，半年至1年內徵15%，1年到3年徵10%。另外，二手房買賣印花稅也在之前的高稅率基礎上又提高了5個百分點。

可耿娜一到香港，卻發現投資者的信心依舊“爆棚”。當時觀塘工廈一車位以1288萬港元，即人民幣約1036萬元售出，極有可能成為全球最貴車位。

“住宅不讓炒，就炒商鋪和寫字樓。”耿娜向本刊記者出示了來自房地産服務公司高力國際的香港樓市調研報告：2012年1月到11月，香港物業投資成交價逾3000萬港元的買賣交易超過900宗，按年增加16%，成交總額達1055.18億港元，按年升8%。其中，屬於商鋪的買賣成交共554宗，總值超過478億元，佔投資買賣交易總額約45%；整幢寫字樓買賣，24宗共值212億港元，佔20%。

陷阱重重

面對如此火爆的海外置業市場，澳諾不動産投資有限公司總經理霍剛也多了一些擔憂：市場過熱之下，整個産業鏈有畸形發展的趨勢。

一個典型的例子是：2012年8月，一項“在德國投資5萬歐元買商業地産送綠卡”的項目突然興起，一些仲介告訴中國的投資者，購買具有永久産權的50平方米的公寓一套，並以此房産註冊一家獨資公司就獲得德國長期居留權，並可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家。購房費用加綠卡手續費總計66萬人民幣。

“很多客人打電話來問，怎麼有這麼好的事。”霍剛對本刊説。

他很難向客戶解釋，這只是個別仲介為了賣房子而導演的“鬧劇”。

其實早在幾年前，移民市場上就出現過“5萬歐元辦德國綠卡”的項目，不過沒多久項目就被邊緣化了。那個項目的具體流程是：5萬歐元註冊一家公司，並運營5年以上，通過5年以上的工作居留之後轉換成長期居留，最後達到移民的目的。

“這個項目之所以邊緣化，是因為開公司容易，維持難。有些客戶即使只雇傭了一個員工，人力成本加上稅收、財務審計等費用，一年的支出也高達十幾萬甚至幾十萬歐元。”霍剛告訴本刊記者。

而這個重新包裝出現的産品只是在以前5萬歐元註冊公司的要求上，再搭售了一套商業物業。實際上，即使不買這套商業用房，也可以開公司，操作模式跟以前一樣。“除了客戶要多花錢買一套房外，一切都沒有變。”霍剛説。

此外，按照德國2012年8月剛剛出臺的政策，去德國置業已經不能直接獲得長期居留權了，綠卡則更難指望。霍剛解釋説，德國政策要求25萬歐元在德國註冊一家公司，正常經營3年，並保證公司盈利積累超過30萬歐元後，才能申請德國長期居留權。

所以，在德國置業送綠卡，無異於一個騙局。

“其實就算是置業本身，也有很大的漏洞。在德國置業，投資者不但要支付房款，還要支付過戶、驗房、保險、地産稅、社區管理費、仲介手續費、交易稅、律師公證費等一大堆費用，大致相當於房價的20%多。”霍剛説。

這意味著越來越多的仲介把中國的投資者當成了“隨意宰割的肥羊”。

類似的置業陷阱在一些仲介的精心佈置下，仍在吸引不明就裏的投資者。

南韓濟州島投資置業目前在業內也“聲名狼藉”。

“很多人都知道，濟州島是中國人海外置業的熱門地區，可沒有幾個人會告訴你，從2004、2005年以來，南韓人在海外買房的數量就一直在猛增。南韓央行曾公佈一個數據，説2006年南韓人海外買房的花費為7.8億美元，同比增加了34倍。”李春濤説。

之後，南韓人海外買房的熱潮一波高過一波。到2012年，這個數字預計接近50億美元。而導致這一現象最直接的原因，就是南韓不斷針對房地産投資出臺限制政策，而且課稅嚴苛，豪宅和第二套住房是課稅重點。例如，針對第二套住宅的資産增值稅超過50%。另外，南韓房産在購房、持有、出售各個環節，成本都很高。

“南韓為非英語國家，而且近些年國內就業形勢嚴峻。房地産投資的潛力其實並不大。在南韓，有些項目近七八成的房源都指望賣給中國人。但你看數據就知道，南韓有錢人都去了美國、加拿大和中國買房。”李春濤説。

海外置業高潮下的暗礁

主要採訪對象：

海外房産個人投資者，盛明昌

海外房産個人投資者，徐輝

海外房産個人投資者，朱偉軍

海外房産個人投資者，耿娜

美澳加顧問公司總經理，李春濤

澳諾不動産投資有限公司總經理，霍剛

綠地集團董事長、總裁，張玉良

同策諮詢研究中心總監，張宏偉

復地(集團)股份有限公司董事長，張華

海外置業高潮再起

在2011年以前，海外置業的主力是高凈值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之後，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資産大多在幾百萬到一千萬元之間，對移民和留學的願望不是很迫切，但對投資回報率更加看重

“很多人以為，只有買不起房子的年輕人才會反對來自中國的買家，大部分有房子的本地人會抱著無所謂的態度，因為他們的資産也在增值。所以當地報紙和政客的抱怨不會有什麼意義。”走過全球很多城市，並且擁有了諸多海外資産的盛明昌告訴《瞭望東方週刊》，這樣的想法是不了解真實情況所致。

中國人海外置業在2012年迎來了一波新的高潮，但也遭遇到了普通民眾少有的“抵制”。

“連計程車司機聽到你來自中國，也會變得敏感而警惕，哪怕你根本沒有開口問當地的房價。”盛明昌説。

中國人海外置業的第一波高潮發端于2008年國際金融危機之後。當時，歐美多國房價在危機中出現大跌，一些中國人在“海外抄底”的美好前景鼓動下出海。2012年，一系列統計數據、報告的出臺，鼓勵了國內投資者掀起新一輪的海外置業浪潮。

新高潮

房地産諮詢公司高力國際2012年初公佈的報告顯示：多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業熱門地區裏，境外買家的20%-40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%，在這裡，華人移民已經佔城市總人口的約30%；而在英國倫敦著名的金融區金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國人，受熱賣的影響，2012年倫敦市中心核心地段及傳統高端居住區域的房價增長5%到10%。

全美房地産經紀人協會調查了2011年國際購房者的活動，發現中國買家在美國的購房投資額超過70億美元，所佔比例已經在海外購房者中排名第一位，而且偏愛數百萬美元的高端豪宅，多傾向現金支付。

根據新加坡市區重建局的統計數據，2011年上半年，中國內地購房者首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。

“2012年下半年以來，中國人的海外置業步伐又一次加快。不少大眾人群加入了這個隊伍。”在海外註冊了一家美澳加顧問公司，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業諮詢服務的李春濤告訴《瞭望東方週刊》。

李春濤分析説，在2011年以前，海外置業的主力是高凈值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之後，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資産大多在幾百萬到1000萬元之間，對移民和留學的願望不是很迫切，但對投資回報率更加看重。

“高回報”吸引力

“高回報”是支撐著國內一波又一波海外置業高潮的最核心要素。

在諸多海外置業仲介的介紹中，海外置業帶來的增值收益非常可觀。

例如，2009年到2011年，倫敦市中心房價增幅達到14.7%；加拿大溫哥華的普通住宅價格十年來已經上漲了3到4倍，多倫多的住宅價格在過去6年中平均年漲幅為7%；在澳大利亞，租金回報率約為6%到8%，而房價大約每7年翻一番。

中國買家在其中起到了較大的作用。一些國家的房地産項目也把銷售對象寄望于中國買家。

“細心觀察就能發現，只要是中國買家偏愛的區域，房價走勢就與其他地區不同甚至是相反的。”李春濤告訴本刊記者。

紐約的唐人街、皇后區的法拉盛；舊金山和洛杉磯的唐人街；加拿大溫哥華、多倫多；澳大利亞的雪梨、墨爾本，都是典型的例子。

但大部分首次出國置業的人並不太在意房價是不是高了，他們更在乎房子增值了多少。

除了物業升值的收益外，置業顧問還會格外突出金融杠桿的作用。

“外國人在澳洲購房，可以貸款的比例是公寓7成、別墅8成。在美國可以申請5到6成的貸款，貸款利率約為4%。在加拿大則可以獲得最高65%的貸款，貸款利率在2.2%到2.5%之間。考慮到金融杠桿、高額租金回報和物業升值的要素，海外買房的收益肯定會很高。”這是李春濤慣用的一套説辭。

但李春濤也不得不承認，這樣的演算法“忽略了”很多影響投資收益的要素，例如買入和賣出時高昂的稅費；持有環節不菲的支出；每趟來回的交通、住宿成本；通過地下錢莊將錢轉出國外的佣金和風險。

剛開始，李春濤也會把真實的成本算給一些普通家庭的投資者，並告知他們，在國內買一些信託産品也能有10%左右的年收益。但大部分投資者並沒有因此退縮，而是覺得海外樓市説不定也會迎來像北京、上海那樣猛漲的黃金十年。而且對投資者來説，購置了房産之後，今後移民或者子女留學也更方便。

2012年下半年這一輪海外置業潮，與國內相關政策的出臺也不無關係。

2012年3月，國務院常務會議批准實施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區總體方案》，其中提及“開展個人境外直接投資試點”。

2012年4月14日，央行發佈公告，自4月16日起，銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之五擴大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當日美元最高現匯賣出價與最低現匯買入價之差不得超過當日匯率中間價的幅度由1%擴大至2%。

澳諾不動産投資有限公司總經理霍剛告訴本刊記者，這一政策出臺之後，許多國內的投資者都覺得隨著人民幣對外幣的匯率浮動變大，人民幣對外升值、對內貶值的情況長遠來看仍會加劇。雖然這對海外置業來説利弊參半，即海外購房門檻降低的同時，海外資産轉化為人民幣時也會縮水，但還是有更多投資者的熱情被激發了。歐美國家經濟低迷導致的資産價值洼地、國外投資市場政策穩定性及歐美市場資産的長期保值效果，觸動了眾多中國買家的神經。

“以前很多人還堅持，中國人海外置業就是奔著移民去的。但美國的數據證明，40%的在美中國買家就是單純的投資，他們出現在房屋止贖情況比較嚴重的州，一次就買下好幾套。這顯然超出了投資移民的要求。”霍剛説，進入2013年，這波熱潮還在繼續。

一個例證是：2009年應景出爐的“上海海外置業投資移民展”，到2012年已吸引了17個國家128家房地産領航企業帶來超過200個置業項目，參觀者達到了4.2萬人次，意向成交金額7000萬元左右。據主辦單位公佈的消息，將於3月15日舉行的2013年海外置業投資移民展，預計展會面積要同比增長43%，參展項目更多，吸引的觀眾可能突破13萬人次。

從事海外置業諮詢的李春濤的感受也很直觀，“2012年下半年開始，公司的諮詢量一路走高，比2011年增加了約一半，其中普通民眾的比例大約佔到了6成以上，在2011年他們還不是海外置業的主流。”

誰在“抵制”？

這邊，是海外房産項目頻頻“拋繡球”誘使中國投資者躍躍欲試；那邊，卻是一些熱門地區的民眾越來越多的懼怕與抵制。

自2012年以來，中國買家越來越多地登上了國外媒體的頭版。但讓買家之一的徐輝不安的是，他感受到越來越激烈的“抵制”。徐輝2010年在朋友的鼓勵下出國買房，迄今在國外已經有了好幾套別墅。

“前幾年也有抵制中國買家的聲音，不過大多是一些政客拉選票時討好選民的説辭，但2012年以來，媒體上不滿的聲音開始來自於普通民眾。”徐輝印象最深的是，在一些國家，如今的中國買家總是被拿來與30多年前的日本人相提並論。

上世紀80年代，特別是1985年“廣場協議”之後，日元兌美元持續升值，日本人大肆購買海外資産。最鼎盛的時候，日本人把全美國10%的不動産收入囊中，其中包括洛杉磯鬧市幾乎一半的房地産。在澳大利亞，當地人驚恐地發現日本人似乎要買下澳大利亞整個的黃金海岸。

日本人的投資最終引起了當地人的不滿。美國人在《新聞週刊》上稱日本人“買走了美國人的靈魂”；法國人在《新觀察家》上把日本人稱作“殺手”、“屠夫”，因為他們“耐心地無情地圍困法國和歐洲經濟”。

而在一些人眼中，如今的中國買家似乎扮演了類似的角色。2011年，溫哥華市議員及市長候選人Peter Ladner公開表示，鋻於溫哥華房地産價格飆升，政府應限制外國人，特別是中國人購買房子。“由於房價飆升，本地人已經大量遷出，同時阻止了新移民的進入。最後你得到的，已經不是我們曾為之自豪的城市。”

2012年4月，在加拿大溫哥華的一次房地産論壇上，中國買家是否影響溫哥華房市價格再次成了論壇的熱點話題，中國買家也獲得了“異常活躍”、“對房價的推動起著十分重要的作用”的評語。

英國媒體把當地中低收入人群難以承受房價上漲壓力的抱怨搬上了頭版頭條，並引用英國房屋協會的警告：“許多年輕的倫敦人將不得不等到他們50歲時才能夠買得起房子。”

其實，在國外一些媒體的頭版上，都曾有過類似的新聞，如《中國買家推高倫敦房價5%到10%》、《新加坡30%私宅買家為中國內地購房者》、《中國買家抬高了澳大利亞房價》等等。

《華爾街日報》説，從加拿大邊防局得到的數據顯示，2011年4月到2012年6月，加拿大海關從中國人身上繳獲了未申報的近1300萬美元現金，在繳納了一些罰款後，中國人拿著這些現金中的一部分投入加拿大的房地産市場。而加拿大的房地産分析人士將這種情況與加拿大人買不起房建立起了聯繫。

不只媒體在渲染這種情緒。對加拿大樓市“非常熟悉”的置業者朱偉軍告訴《瞭望東方週刊》，即使沒有媒體的推波助瀾，溫哥華當地人也把“中國人”和“高房價”緊緊地結合在一起。

1997年前後，來自香港的買家被認為“操縱”了溫哥華的房價。在1997年之前，不少香港人在溫哥華買房並移民，溫哥華的房價因此多年一路走高。但1997年之後，很多香港人又開始回流，於是，2000年前後好幾年，溫哥華的房價一直在谷底徘徊。後來，隨著中國內地的移民熱，溫哥華房價有所回暖。到2009年中國人海外置業熱之後，溫哥華的房價就開始強勁上漲。

朱偉軍説，中國買家給當地民眾帶來了不少“震撼性”的事件。

溫哥華一個計程車司機曾告訴朱偉軍，他有生以來看到過的最瘋狂的事情，就是一些人從週四開始就冒著雨排著長長的隊伍等待買房，而這個樓盤要週六才開盤。這幅景象讓這名司機非常震撼，所以他專門去打聽了這些長著亞洲面孔的人究竟從哪來，要幹什麼。而排隊的年輕人告訴他，他們是中國來的留學生，幫助本國來的購房者排隊來賺外快。

讓司機難以理解的是，隊伍裏還有很多人連英語也不會説，但司機很確定他們也來自中國，因為這些人可以和中國留學生直接交談。

關於中國買家的另一條新聞是：加拿大威斯敏斯特市一幢擁有150多套公寓的物業，有超過400人排隊搶購，公寓在開盤2個半小時後就全部賣光，4成買家來自中國。

“這些所見所聞讓許多加拿大本地人對中國人多了很多負面情緒，覺得中國人擾亂了他們的生活。”朱偉軍説。

盛明昌則告訴本刊記者，在他這幾年走過的國家裏，當地人極少有人有投資房産的心思，房産增值並沒有帶給他們中國人瘋狂追求的那種喜悅感。另外，高房價影響到了大眾的生活，因為西方很多國家都是按照房價來徵收房産稅的。

“當地人會覺得莫名其妙，因為外國人來買了房子，所以他們本地人得交更多的房産稅，只好去削減旅行的預算，減少去電影院的次數。”當地人在報紙和政客的引導下，很容易就找到了影響他們生活品質的“罪魁禍首”。

“有一個餐館的招待告訴我，如果明年房價再漲，他就要去遊行抗議了。因為外國人的到來，他還得再辛苦工作5年才買得起房。”李春濤告訴本刊記者。

這讓李春濤覺得不安又不甘。因為在他看來，中國的買家其實並沒有獲得多麼驚人的收益，真有點得不償失。

國人倫敦買房記

海外置業者免繳增值稅

陳何(化名)是一名來自西安的企業家，每年有300萬元人民幣的“閒錢”。

他現在正計劃在倫敦買房，一套用來自住。陳何看上了位於倫敦富人區海德公園附近的EburySquare，這是該區域僅次於海德公園一號的豪宅，只有71套房源，現總價200萬英鎊(1英鎊約合10元人民幣)起。另外，陳何還想買一套房子用來出租。

陳何可謂當下中國富人赴海外置業投資的一個代表。問題是，這筆投資能否賺錢？

“倫敦高端物業價格去年上漲了10%”

歐債危機爆發後，不少中國投資者抱著“抄底”心態奔赴海外置業。

據高力國際海外物業部董事王璐介紹，在眼下的英國，除了倫敦，房價都是負增長。倫敦的房價比較高，歐債危機讓其他國家有錢人轉戰倫敦樓市，倫敦較為安全穩定，“公司和銀行數量大，上班人群多，倫敦人口在700萬(左右)，白天上班的人有1400萬。”

王璐説，去年整個倫敦樓市交易活躍。高端物業(指單價在15萬元人民幣/平方米以上)價格上漲了10%，而在高端區域的豪宅(位於高端區域且單價在25萬元人民幣/平方米及以上)價格上漲了14%。

王璐介紹，倫敦樓市，海外買家和英國買家各佔一半。海外買家以亞洲人為主。

按英國丹德房地産開發有限公司(Dandara Ltd)中國代表處銷售總監王磊所説，2009年至2011年底，倫敦地區住宅單價有14.7%的增幅，一些需求高的區域單價漲幅甚至達到每年近10%的高增長。

王磊預計，未來10年，倫敦人口將由780萬增至840萬，需求將進一步擴大。而近年住宅建築許可證發放遠低於需求，同時受奧運政策影響，政府投入93億歐元助推倫敦經濟，“我們預測倫敦物業價格還將進一步上漲。”

至於倫敦的租賃市場，王磊介紹，過去兩年內倫敦的房租上漲了7.7%，預計2012年將繼續上漲5%。年租金回報率高達6%以上，遠高於北京、上海、廣州等中國大城市(約2%)。而且空置期短，需求旺盛。

“中國人偏愛市中心”

據王璐介紹，中國人在倫敦首選的物業投資類型是公寓，大部分都會選擇倫敦市中心位置的物業。王璐説，購房者一般都喜歡買在倫敦中心區域，要求離公司和學校很近。另外，對租金回報率和房屋增值空間有要求。

“大部分置業者的預算在200萬-1500萬元人民幣。如果是純投資，一般在500萬元人民幣以下。”王璐説。

“在英國投資房産沒有想像中那麼貴。”王磊列出的數據是，在倫敦置業，大概要500萬至600萬元人民幣；大倫敦概念250萬元人民幣即可。

收益率看上去頗為可觀。

王璐舉例，一套總價在200萬元人民幣的單間公寓，在倫敦二區邊界，周租金大概在280英鎊。

這樣算下來，一年的租金收入是14.56萬元人民幣。一年的租金收益率大約是7%。

王磊亦稱，160萬元人民幣可買一套47.8平方米的一房，月租金可達到700英鎊。

據王磊稱，獨立屋是永久性産權，公寓産權99至999年不等。“我們公司(賣的房子)主要是250年産權。”

海外置業者免繳增值稅

多位受訪者稱，英國仍是當下海外投資置業的熱門目的地。

“大部分(中國人)還是喜歡投資歐美。”萊坊國際投資部中國區副董事田雪介紹，澳大利亞的問題在於政府規定海外投資者不能買二手房。投資客會擔心退出的時候，只能出售給澳大利亞人，而澳大利亞人是不喜歡買房子的。

而英國政府則規定，海外置業者在英國買賣房産不受限制，且無需繳納增值稅、房産稅。

據王磊介紹，海外買家在英國購房需要承擔的稅費，主要包括一筆律師費，“在英國買房，需要經由律師操作”。

此外，若房屋空置，要繳納一半的市政稅，每年1000英鎊左右；如果非空置，要繳納2000英鎊左右。

契稅方面，總價125萬元人民幣以內的住房不用交；總價在125萬-250萬元人民幣，要繳1%；250萬至500萬元人民幣的為3%；500萬至1000萬人民幣的為5%；1000萬元以上的為7%。

“現在經濟不好，剛開始恢復，租的多，買的少。今年(至今)在中國賣了20套左右。”王磊説，丹德在英國有很多土地，準備定向開發，比如中式廚房。未來該公司開發的房源中，預計中國買家將佔10%。據稱，丹德1988年成立至今，在英國開發了1萬多套房子。

王磊介紹説，英國購房無需等待1-2年時間來獲得房産證。基本上，律師在收到雙方確認土地所有權登記後，産權已經移至買方名下。此時即可自由買賣。律師行在全部房款付清前，會向買方提供土地所有權證書的副本。若買家申請貸款，則銀行會保管房産合同及産權證明的文件直至貸款還清。

海外投資中國式跨越：從房主到“地主”

曾有人開玩笑説道，如果南極的土地可以出售，那麼中國人一定會是最積極的買家。

“中國人受傳統農耕文化影響很深，對土地和房子有濃厚的情結。”莊諾對第一財經日報《財商》表示，很多中國的中小投資者把在海外買房作為全球資産配置的重要部分，現在的中國人可謂胸懷祖國，“房”眼世界。

“房”眼世界

“以前大家不願意在海外買房的原因之一是語言的不便，沒有海外投資的經驗。不過，近來越來越多的人會選擇在海外買房子。”上海奧正投資的總裁Ben經常為海外買房投資的人提供會計、審計等服務。

吳女士(化名)是奧正的客戶，40多歲的吳女士常年呆在非洲，郵輪蟹敲騁咨猓吶諉攔釷欏＝衲晡餘吭詵ü刂瀉Ｑ匕鍛蹲柿艘淮Ψ坎薌壅酆先嗣癖300多萬元。

“我們最近做了三四樁生意都是投資于地中海一帶的房産的，價格都在300萬元左右。看好地中海沿岸的房産主要是由於其地理位置的稀缺性，所以看好它的升值潛力。”Ben告訴記者，國外的房産不可能像國內房産一樣爆炒，大多數投資者是看中其穩定的升值。“以地中海一帶的房産為例，過去10年的複合增長大約為7%。”

不過按照當地政府的規定，若是在購買房産後5年內出售需要繳納30%的所得稅，5年之後出售每年的所得稅遞減。“所以投資者一般都選擇較為長期的投資方式。”Ben告訴記者。

除了房産本身的升值之外，投資者還有一部分收入是租金收入。“拿吳女士這處房産為例，扣除吳女士每年的房屋修理費用、所得稅、貸款利息等等每年的租金收入大概為房價的2%~5%。”

“很多在地中海沿岸購買房屋的投資者都是華人。因為此前中國籍人士在法國銀行貸款有一定困難，但是現在已經可以順利貸款了。一般歐美國際投資者購買房屋最高可以100%貸款，中國籍投資者最高可貸款70%。”Ben告訴記者。

對於吳女士而言，除了投資回報之外，她更看重的是地中海沿岸的旅遊資源。吳女士和租客簽訂了協議，每年吳女士可以有1個星期的房屋使用權，這時她就可以帶著家人來地中海度假了。

上海的李律師早在2008年就已經去美國購置房産。“我當時買的房子特別便宜，大概20多萬美元。”李律師告訴記者，在金融危機之後很多美國人無法償還銀行貸款，房子便直接扔給銀行，銀行為了換取現金，將這部分房産低價拋售。

“在美國買房相對來説比較簡單，因為整個社會體製成熟、法制透明。”李律師在美國當地找了仲介、看好房下單、填好資料之後，但最終卻未談妥。“因為等到馬上要成交的時候，銀行才告訴我房子之前戶主欠有一筆物業費，需要我繳納。”

李律師告訴記者，現在美國地産價格非常便宜，幾十年難得一遇，他正在計劃在美國購置新的房産。

持有成本可能較高

一位熱衷在香港投資房地産的李先生也對記者表示，目前香港房地産比內地更有吸引力。“香港買房很方便，沒有限購政策，房貸利率又低，現在是2.5%，內地要7%。香港租金又貴，買房不賣光收租都能賺錢，在上海則是連利息都不夠付。”

不過，在海外買房，房款僅僅是投資的一部分，還需要繳納土地稅、契稅、印花稅以及增值稅，而房地産市場的買賣都要通過專業的第三方服務機構，包括律師、房地産經紀、驗房師等，這意味著除房價外還有一筆額外費用産生。

李先生告訴記者，在香港房屋出租必須按照不同年期繳納印花稅。不超過1年租約需要迦納租金的0.25%印花稅，1~3年是0.5%，3年以上是1%。此外，如果房産轉讓還要繳納一定比例的轉讓印花稅。

而在美國，購房者如果不是美國公民，需要額外繳納一定的房産稅，這些費用約佔總房價的1%以上。而持有房産後，業主每年還要交房産稅、物業費、房屋保修費等稅費，各個州對所徵物業稅的徵稅標準和稅率各不相同，以房屋評估價值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期繳納房産可能被政府拍賣，以抵欠款。

目前一些仲介為了方便內地購房者，都提供房産代管服務，包括出租管理、代繳稅費等，一般收費為房租的8%至10%左右，可以説在海外可能持有房産成本比較高。

去國外當“地主”？

海外買房的熱潮依然沒有減退，最近又興起了一股新的“買地”浪潮，中國人開始夢想著去海外當“地主相關赴美購房步驟

1.與你的房産經紀人討論購買要求，須有合法來美簽證和中國護照

2.由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明

3.申請正式貸款提前批准信(最多40%貸款率)

4.選擇想要買房的地區、房屋種類

5.經紀人介紹看房，選房

6.填寫買房出價合約書，付定金支票

7.定金支票存入第三方公證託管公司(OpenEscrow)開始工作

8.做房屋檢查

9.要求維修

10.審閱房屋各項結果報告

11.審閱並與公證託管書上簽章

12.審閱前期屋主(産權)報告

13.審閱白蟻檢查報告

14.購買房屋保險

15.簽署貸款資料

16.公證託管結尾步驟(CloseEscrow)

17.最後交房檢查

18.銀行放款

19.資料登記

20.交收鑰匙

21.辦理産權

(摘自某房産仲介手冊)”。

7月份舉辦的“1美元競拍美國土地”中，上海葉女士以8800美元的“白菜價”贏得了市價50000美元的美國佛羅裏達州格林布爾大型別墅社區內一塊1000平方米的地塊。折合成人民幣計算，該地塊僅為57.2元/平方米。

“1美元競拍確實是噱頭，主要是為了推廣去海外購買土地。”莊諾對記者表示，第一批2萬美元團購美國土地的活動已經結束，正在醞釀第二批團購活動，“第二批土地的價格可能稍微貴一點。”

“異國投資，買土地比買房子更好。”莊諾還記得2009年曾帶領一個“購房團”去美國看房，每個人興趣都很大，但最終卻沒有成交量。“主要是在美國房子買賣比較複雜，稅費很多，中國人當時也不太了解。”

莊諾指出，美國土地繳納的稅費是每年土地評估價的1%；其轉讓手續費在3%左右，比房子的稅費低；買土地更省心，不用打理。“我鼓勵大家把土地持有3~5年，這樣土地價格翻1~2倍是沒有問題的。投資講究逢低入場，現在正是美國土地價格的底部。”

“參與土地團購的人當中有退休職工，還有幾個80後、90後一起湊了2萬美元買了一塊地。”莊諾對記者表示，這些人當中真正買了土地去蓋房子的很少，大多數人都是為了投資。

“也有部分人一下子買了10塊地，可能考慮的是為了投資移民，這種情況稍微少一點。”

(摘自《第一財經日報》2011年08月13日)

中國開發商出海

在濟州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝

伴隨著中國的個人投資者海外置業熱高潮的，是中國房地産企業的“國際開發商”之路。

以綠地集團為例，其南韓濟州島開發的旅遊健康城項目已于2011年10月30日開工，2013年春節前後將迎來銷售季。

綠地集團董事長兼總裁張玉良告訴《瞭望東方週刊》，該項目擁有大約2000多套住宅，而其中的70%打算賣給中國人。

根據中國海外投資聯合會公佈的數據，2012年以來在海外有房地産項目或確定投資計劃的房企，包括碧桂園、中國建築(601668)、中國鐵建(601186)、萬科、萬通、中坤等12家大型房企，規模上百億美元。

劍指中國買家

綠地集團提供的數據顯示，旅遊健康城項目為濟州島“六大核心項目”之一，由綠地集團與南韓濟州國際自由城市開發中心(JDC)合作建設，總佔地面積約150萬平方米，總建築面積近43萬平方米，總投資9億美元。

2012年7月合作雙方正式簽署協議備忘錄，10月即開工建設。項目一期為40套面積為180-200平米的疊加別墅，售價約360萬人民幣/套，2013年年底將完工入住。後期將規劃建設觀光休養設施、醫療服務設施、商業購物中心、旅遊度假酒店及住宅等。

在張玉良看來，與國內相比，濟州島的房地産價格對開發商和中國買家而言都“非常划算”。

首先，濟州島的地價不高。“在濟州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝。”張玉良告訴本刊記者。

而對中國投資者來説，在濟州島買一幢海邊別墅折合人民幣約300萬元，每平方米均價不過兩三萬元。而在海南買一幢同等條件的別墅，每平方米均價約6.5萬元。另外，中國投資者若在南韓購買了價值人民幣300萬元的資産，也就滿足了投資移民的要求。

目前，中國遊客赴濟州島觀光旅遊實行落地簽證，濟州島與上海市已開通直航航班，航程僅1小時。這正是張玉良眼中、綠地正越來越重視的“大量中國人在海外的需求。”

“例如，中國遊客在國外更喜歡住中國人開的酒店，因為餐飲、文化上更契合，中國的酒店管理者更懂得中國人的需要。”張玉良説。

因此，綠地集團于2012年12月與西班牙MELIA國際酒店管理集團簽約，擬就中、歐多地自有資産高星級酒店經營權置換。MELIA旗下一家位於德國法蘭克福的自有産權高端商務酒店由綠地全權管理，並使用綠地自主酒店品牌“鉑驪”，計劃于2013年一季度正式掛牌營業；而綠地旗下濟南、天津兩家酒店則委託MELIA全權管理，計劃于2013年四季度正式開業。

此外，綠地集團在澳大利亞雪梨、墨爾本及泰國普吉島都有正在運作的項目。

“泰國普吉島有大量的中國遊客。在澳大利亞，我們要建設一個40萬平方米的小區，40%的住宅要建成留學生公寓，專門針對中國的留學生，一部分物業用作辦公、酒店。”張玉良告訴《瞭望東方週刊》。

“我們就是看中了中國遊客的市場。”張玉良對本刊記者表示。

知名企業海外擴張

綠地集團只是出海的諸多中國房地産企業之一。

2011年以來，萬科、碧桂園、萬達等企業都傳出了向海外進軍的消息。2012年初，頤和地産在澳大利亞雪梨的洋房項目“Summer Court”對外銷售，項目推出上百套住宅和商鋪，以洋房為主，總貨量近100套，售價3.5萬人民幣/平方米起，主要銷售對象為中國人。

2012年6月，萬達集團擬聯合中國泛海集團[1.67 0.00%]投資30億美元發展俄羅斯北高加索旅遊業。

2012年9月，首創置業[3.49 0.00%]與法國地方政府簽訂土地協議，將建設中法經濟貿易合作區，並享受法國和歐盟特許優惠政策。

2012年10月，鑫苑置業宣佈以5420萬美元(約人民幣3.4億元)，購得紐約布魯克林威廉堡城區一地塊，未來將開發面積約4.7萬平方米、超過200個單元的住宅項目。

2012年，萬科總裁鬱亮公開表示，萬科已經成立了美國地産業務推進小組，為進軍美國市場做好準備，“希望在境外也能建房子賣給中國人”。

更早的2011年6月，央企中航地産(000043)[7.65 6.10% 資金 研報]在董事會上通過了《關於公司成立海外事業部的議案》，決定加速海外佈局。當時有媒體報道得到內部消息，中航地産的第一個海外項目已確定於斯里蘭卡。

2011年9月，中坤集團發佈消息稱斥資1億美元，在冰島東北部申購300平方公里的土地，用於開發旅遊地産。

2011年底，碧桂園與大馬置地建立合營公司Wealthy SignetSdnBhd，開發位於馬來西亞雪蘭莪州的多幅地塊。媒體披露，首批推售項目包括獨立別墅、連排別墅，面積在190至600平方米，而“中國的買家將佔很大比重”。

政策環境是最大驅動力

幾乎所有的房地産企業在進入海外市場的時候，都把“中國買家”當成了主要客戶群。在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，這是個必然的結果。

“一方面，房地産企業在國內遭遇限購、限貸、房産稅等房地産調控政策的頻繁衝擊，希望開拓一塊新的不受上述政策影響的市場；另一方面，國內投資客看中了海外土地和房産的永久産權，以及穩定的政策、市場環境和回報率，當他們在國內的投資受到遏制時，自然就有海外投資的意向。而國內房地産企業在國外開發的項目，自然就成了二者的最佳結合點。”張宏偉告訴《瞭望東方週刊》。

實際上，就在一些開發商高調出海大興土木的時候，還有一些開發商在以更加簡單直接的資産並購形式從海外樓市中賺取收益。

“去年我們也去海外看了不少項目，美國、英國都去了。在美國看了不少辦公樓，對倫敦的印象也非常深。”復地(集團)股份有限公司董事長張華告訴《瞭望東方週刊》。雖然目前還沒有海外拓展的計劃，但復地集團已經在尋找長期持有優質物業，並獲取長期穩定收益的機會。

“倫敦在奧運會之後變化很大，以前都是老建築，有點死氣沉沉，2012年9月份再去的時候，我在一個建築物樓頂數了一下，有100個塔吊，所以現在的倫敦生機勃勃，肯定也會有很好的投資機會。”張華説。

張華對本刊記者透露，復地集團母公司復星集團旗下另一個房地産投資平臺也去美國看了商業和辦公地産，尋找好的可以長期持有的資産。

商務部數據顯示，2012年前三季度，中國境內投資者共對全球126個國家和地區的2491家境外企業進行了直接投資，累計實現非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%，其中，房地産投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。（來源：瞭望東方週刊）