據業內人士稱，在地價、房價升值的預期下，房地産企業顯然在為新一輪的買地擴張尋求資金儲備。

中國大型房地産商在2013年一開始就表現出了集體亢進的姿態。

在剛剛過去的短短半個月時間裏，包括恒大地産(03333.HK)、富力地産02777.HK)、越秀地産(00123.HK)、雅居樂(03383.HK)、碧桂園(02007.HK)、世茂房地産(00813.HK)等在內的多家開發巨頭相繼宣佈了海外融資計劃。在此之前，旭輝集團(00884.HK)、江蘇新城(01030.HK)、金輪天地(01232.HK)等亦完成了在香港資本市場的登陸。

從幾家公司公告的融資計劃來看，大部分資金都將被用於新增土地儲備。實際上，隨著2012年多家開發商銷售情況的超額完成，國內開發商已經紛紛提高了其在新一年度的銷售目標。

海外融資熱潮

1月17日，恒大地産宣佈向市場配售10億股，每股配售價4.35港元，共計籌資43.5億港元(約合5.6億美元)。恒大之前，已經有多家港股地産商選擇發債融資。

1月16日，富力地産刊發公告表示，全資附屬公司彩富控股有限公司作為發行人將發行票據，根據認購協議，發行人將發行2020年到期的本金額4億美元、利率8.75%的優先票據。同一日，上海實業控股宣佈發行可換股債券總本金額將為39億港元(約5億美元)，發行價為可換股債券本金額的100.00%。越秀地産宣佈公司已于2013年1月16日與經辦人訂立認購協議，據此越秀地産將發行3.5億美元2018年到期、利率3.25%的票據及5億美元2023年到期、利率4.50%的票據。

另外，2013年1月11日雅居樂發行7億美元的次級永久資本證券。去年躋身房企20強的港股房企佳兆業也成功融資，1月初公佈將發行于2020年到期的5億美元優先票據。另一家廣東巨頭碧桂園今年也在舉債，發行了7.5億美元、息率為7.5%、于2023年到期的優先票據。世茂房地産9日發行的7年期8億美元債券，票面利率6.625%，可謂房地産行業發行利率最低，超額認購達27倍。

據不完全統計，僅僅上述幾家地産商的融資額就已經達到50.6億美元。

與此同時，從去年下半年開始，不少內地企業積極搭建境外融資平臺。

近期，綠地集團宣佈，分拆酒店集團和海外業務赴港上市。萬科地産在收購了南聯地産之後，公佈了B轉H股方案，再次搭建一個境外融資平臺。瑞安房地産計劃分拆新天地赴港上市。

此外，多家地産公司也在近期完成了港股上市計劃。1月16日，江蘇金輪天地在香港掛牌上市，成為今年首個成功在港IPO的內地房企。2012年11月23日，旭輝控股集團在香港完成了首次發行，募集資金約15.3億港元，成為2012年以來首家登陸香港資本市場的內地房企。11月29日，江蘇新城地産也完成了港股上市，募集資金約18.96億港元。

融資環境好轉

有境外上市的開發商負責人昨日向早報記者表示，境內融資以項目為載體，資金運用的靈活度很低。境外融資以企業為載體，融得資金，可以通過註冊資本金或者增資的方式，進入境內既可以用作土地款支付，也可以用於任何項目的開發資金，靈活度極高。從融資成本來看，評級越高的企業，融資成本越低，以3B級企業為例，十年期的發債利息僅3%，而國內五年期以上的貸款利率為6.55%，還沒有算上上浮的空間。但是如果信譽級別較低的企業，融資成本一般在8%左右，有些會更高。這是企業的差異所造成的。

中原地産市場研究部總監張大偉分析稱，2013年年初再啟動融資，主要原因更大的可能性在看多市場。而且選擇在香港等海外融資的主要原因是由於美國QE3的推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內地房企在香港融資的難度大幅降低。

值得指出的是，在境外融資潮被掀起的同時，國內的貸款也有所放鬆。

張大偉表示，房地産開發商主要的融資途徑包括銀行貸款、信託和海外融資。銀行貸款和海外融資的規模均明顯上升。銀行貸款向來是開發商最主要的資金來源。在調控政策最嚴格的2011年，全國房地産行業銀行貸款出現了負增長，而2012年以來，銀行貸款便出現了明顯的正增長，近期貸款勢頭有進一步上升的趨勢。這表明在經濟逐步回落的情況下，銀行對房地産行業政策偏緊的局面已明顯改觀，房地産行業的融資困局得到基本緩解。

上述龍頭房企負責人坦言，近期銀行對於大企業的融資態度明顯改善，在信貸總量上升的情況下，企業申請開發貸款的難度有所好轉。

此前，部分股份制銀行人士稱，有意增加2013年的房地産開發貸額度。更多受訪銀行人士的普遍説法則是，眼下尚未接到總行的最新信貸政策，但銀行對於房企的態度確有微妙變化。

值得指出的是，中小企業的融資環境依然較為艱難。

有中型企業負責人坦言，沒有境外融資的平臺，即使有，中小企業的融資成本也要高於大型企業。國內銀行對於中小企業的支援力度也明顯小于大型企業。因此，融資環境的改善並非每家企業都感受得到。

為擴張做準備

對於此輪融資潮，不少業內人士稱是企業為擴張而做資金儲備。

某開發商表示，融資的目的只有兩個，一是發展，二是支援運營。去年房地産市場成交回暖，從上市企業公佈的銷售業績來看，大部分企業都能提前或者超額完成全年銷售目標。那麼企業在消化土地的同時，必然要新增土地，以保證其持續的收入增長。此輪融資，顯然是持發展目的的佔多數。

事實上，從近期各大企業融資的公告來看，出現最多的字眼是“新購土地”。

以雅居樂公告為例，其稱擬利用該筆款項于購買新地塊、作再融資及一般營運資金用途。

某龍頭企業負責人近日表示，在全球貨幣寬鬆的預期下，會有越來越多的資金流入房地産企業，在地價、房價升值的預期下，房地産企業顯然在為新一輪的買地擴張尋求資金儲備。這輪擴張潮，從去年就已經拉開。

張大偉稱，去年12月，標桿房企累計購地金額達431億元，創2011年以來標桿房企月度購地金額新高。從2012年全年來看，標桿房企購地金額為1617億元，比2011年增長41%。標桿房企由於整體業績良好，資金鏈緩解，存庫下降，因此在未來的拿地高潮中仍將成為主力。

此外，有業內人士認為，中小企業的生存環境並未改善，不少企業轉讓項目求生存，大企業的提前融資，也會助其把握更多收購的機會。

中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，大企業資金層面表現尚可。現在低利貸是通過銀行，私募和信託都是高利貸。現在國際資本充裕，大企業正用足海外融資方案。萬科、金地近期相繼買公司買殼都是為了融資。相較之下，中小企業很難融資。所以，房企的集中度會繼續逐步體現。

調高2013年銷售目標

對2013年的市場，開發企業普遍沒有了悲觀的情緒。

富力地産相關負責人表示，2013年的市場會是平穩的。

某境外上市企業相關負責人表示，在限購尚未取消的情況下，市場很難出現突然上升。但是在貨幣寬鬆、信貸寬鬆的情況下，房企的日子不會很難過，成交和價格應該會比較平穩。

另有國有企業行銷負責人坦言，今年的市場不會有大漲，但是房地産企業的悲觀情緒基本沒有了。今年以來，不少企業制定的銷售目標普遍高於去年，2012年很多企業全年銷售目標同比都是持平，僅從這一點，就説明企業對市場還是較為樂觀。

綠地集團近日公佈，將加碼房地産主業，銷售目標計劃增長30%以上。世茂股份則將2013年銷售目標調高至100億元(2012年為70億元)。恒大集團將2013年合約銷售目標調整為1000億元，較2012年全年800億元的銷售目標上升25%。

有國有企業負責人表示，銷售目標是企業對市場判斷的反應，在銷售目標提升的同時，企業也會消化多少土地，再新增多少土地，這又反過來吹熱企業的拿地計劃。一二線城市的土地溢價率會有所上升。

（來源：東方早報）