前兩年迅猛發展的信託行業，進入新年以來，逐漸放慢了腳步，尤其是房地産信託業務，業務似乎不再像去年那麼好做了。統計數據表明，進入新年以來，共成立信託項目150款，不及去年12月同期的一半。而房地産信託項目，更是面臨成立數量和募集規模雙雙下降的窘境，不僅成立項目驟降，募集金額也大幅縮水。

另一方面，隨著前兩年房地産信託項目的陸續到期，還本付息壓力也將隨之而來，預計總金額將超過3100億元。在房地産市場表現及政策調控預期不明的當下，與其利益捆綁的房地産信託項目，在有驚無險之中度過了2012年的兌付高峰期後，面對更大兌付洪峰的2013年，其潛在的剛性兌付也將面臨更為嚴峻的考驗。

成立數量和募集規模雙雙下降

最近一段時間，中西部一家信託公司駐上海的業務經理小張明顯感覺業務變得不像以前那麼好做了。他們公司開發的一款項目，資金主要投向是房地産，期限是24個月，根據投資金額不同，預期年化收益率為10%至12%。在信託行業預期收益率整體下行的情況下，有如此高的收益，前來諮詢認購的投資者應該很多，但是令他感到鬱悶的是，項目已經推出兩個星期了，他只做成了一單業務，投資金額也僅有100萬元。“這款産品肯定會延長募集時間了，預計成立規模也達不到預期，感覺業務不像以前那麼好做了，以前真是遍地是金啊。”想起以前信託火爆的銷售場景，小張陷入到幸福的回憶中。

被小張稱為“遍地是金”的時間，指的是2011年下半年至2012年三季度。當時，股市表現欠佳，高收益、有安全保障的信託産品成了眾多中高端投資者的首選投資標的，開發出一個新的産品，只需要打電話給老客戶，一天就可以銷售完了，以至於很多産品剛開始募集就已經結束了。“我們公司市場部的一個小姑娘，主要職責是接聽投資者諮詢電話，如果有客戶需要購買我們公司的産品，就推薦他們購買相應産品，投資者如果最終予以購買，可以拿到相應的提成，就這樣一個接電話的小姑娘，一個月下來，竟然可以拿到兩三萬元。可是，進入新年以來，業務好像不那麼好做了。”

與小張所説的相對應，市場整體數據也表明信託業發展的步伐在逐步變緩。信託項目成立數量和募集規模均有所下降，尤其是房地産信託項目，不僅成立數量大幅下降，而且募集規模大幅縮水，部分項目募集金額尚不足預定募集金額的四成。

有關統計數據表明，截至2013年1月20日，本月共成立信託項目150款，去年12月份共成立565款，預計將環比降低一半以上。在本月已經成立的信託項目中，房地産信託項目僅有5款，而去年12月份成立23款，預計環比下降六成以上。

在成立的5款房地産信託項目中，其中兩款實際募集金額不足預期募集金額的40%。募集金額最多的一款，其資金也僅有1.03億元，其餘均在5000萬元到8000萬元之間，和去年12月份超八成大於兩億元的募集規模相比，項目平均募集規模大幅縮水。其中渤海信託發行的蘇州嘉盛項目集合資金信託計劃，該信託是一款投向房地産的信託計劃，發行時間從2012年12月18日到本月4日，存續期為兩年，其中投資額在100萬到300萬元之間的預期收益率為10%，300萬元以上的收益率為11%。應該説，在信託收益率下降的情況下，超過10%並不算低，但該款預期發行規模為2億元的信託産品，實際僅募集了7880萬元，不足預期募集規模的40%。而東莞信託發行的恒信高富集合資金信託計劃，是一款投向廣東佛山一家房地産企業的項目，預計發行規模為兩億元，但在20多天的推介期內，實際僅募集到6660萬元。

三因素“拖累”房地産信託

業內人士表示，房地産信託項目出現成立數量和募集規模雙雙下降的情況，主要有以下三方面的原因：

首先是源於股市的好轉。從去年12月份以來，上證指數從不足1950點一躍突破2300點，漲幅接近兩成。在市場表現良好的情況下，權益類産品的收益肯定要好于固定收益類産品，所以很多客戶在信託産品到期後，沒有像前兩年那樣購買新的産品，而是全部投入到股市中去了。據小張介紹，過去兩年買了他們公司兩千萬信託産品的一個客戶，在去年年底的兩款産品到期後，沒有繼續購買信託産品，六七百萬的市場業績就沒了，“我們現在開發的一款産品，300萬元投資的收益率11%，應該説已經不低了，但是很多老客戶還是不太滿意，認購熱情大不如前，打電話過去一問，不是説錢投入到股市裏了，就是去買股票型基金了。”

第二個原因與銀行對房地産企業放鬆信貸有關。隨著近期樓市的階段性回暖，房地産行業的融資苦難的狀況也開始得到緩解，銀行開始有條件的放開了一些資質較好的房地産企業，

滬上一家研究公司的信託研究員表示，和通過信託渠道融資相比，銀行渠道的成本更低，只有不能從銀行渠道獲取信貸支援的情況下，才會轉向信託融資。“銀行的融資成本低，一般房地産信託項目，即使貸款利率上浮50%左右，加上一些其他費用，估計不會超過12%，而如果通過信託項目融資的話，年化收益率基本在20%左右，有的項目還要付出一些額外的中間人費用，實際融資成本高達22%。”

據滬上一家中型房地産公司的資産管理部門負責人透露，作為一家實力不強的房地産企業，和一些財大氣粗的國有房地産企業和上市公司房企相比，融資難的問題一直困擾著他們公司，在房地産調控兩三年來，銀行渠道基本對他們公司下了封殺令，他們需要的資金幾乎全部要依靠信託渠道來融資，“基本上要靠發新還舊模式，但是監管部門查的越來越嚴了，去年我們公司發的信託項目，就是以集團旗下的其他業務名義發放的，最終把資金運用到房地産業務中，其融資成本當然不低，算下來年利率接近20%。”

不過，該人士表示，隨著最近樓市銷售的回暖，房地産市場出現逆轉勢頭，部分開發商開始大舉買地，銀行對他們的態度有了轉變。“最近一段時間，銀行好像開始放鬆了房地産信貸的門檻，我們最近聯繫的一家商業銀行，答應給我5000萬的貸款額度，儘管利率上浮了一點，但是綜合成本算下了只有信託渠道融資的一半左右，本來預計要到5月份‘發新還舊’的信託項目就不用考慮了。”

最後，多起信託兌付危機的發生，使得投資者對房地産信託項目潛在的兌付危機予以警惕。最近一個多月來，多起信託項目出現兌付危機，剛性兌付面臨挑戰，投資者開始擔憂其中的風險。小張表示，最近一段時間前來諮詢業務的客戶，風險意識明顯提高了，而且問的相當仔細，以往那種來了簡單諮詢下就買的情形很少發生了，“現在來公司看信託産品時，不僅看重收益率，更看重項目是否存在兌付風險了。”

3100億償付洪峰 剛性兌付臨考

與房地産信託逐步下行相對應的是，隨著前兩年狂飆突進的房地産項目的陸續到期，房地産兌付本息洪峰也將在2013年到來，在房地産政策不確定的情況下，能否按期兌付成為令人關注的焦點，而信託行業潛在的“剛性兌付”也將面臨考驗。

中金公司的研究報告顯示，2012 年和2013 年房地産信託分別到期2200 億和2816 億，加上應該支付的利息，總還款額分別約2500 億和3100 億。去年爆出的信託項目兌付危機中，最終在有驚無險中度過。而今年的償付高峰，使得能否按期兌付成為關注的焦點。

根據統計，分季度看，今年第三季度房地産業集合類信託融資將到期約1000億，其他季度單季度大約350億到500 億元左右，3 月份到期約220 億元，7 月起每月到期均在300 億元以上。

諾亞財富信託分析師李要深表示，在各種抵押物中，特別是土地抵押，信託公司都會將抵押率控制在40%以下，將成本控制在可兌付範圍之內，房地産信託發生兌付危機的可能性不大。

但是，由於房地産信託項目通常是以房地産項目作為抵押的，所以房地産信託項目和房地産市場表現息息相關。由於受到政策調控，近兩年的房地産市場表現低迷，房地産企業不得不依靠發新還舊的模式運營，但是隨著目前房屋銷售的回暖，出現兌付危機的可能性在逐步變小。

國家統計局18日發佈的數據顯示，去年12月，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市54個，同比上漲城市40個，二手住宅價格環比上漲城市46個，同比上漲城市25個。根據國家統計局數據進行測算，新建商品住宅價格環比已連續七個月上漲。

房地産銷售回暖，使得房地産項目兌付危機發生的概率變小。但是，由於中國房地産受政策影響太大，如果房價漲幅過大，政府就會推出進一步的限制性政策，這也使得房地産信託項目依然充滿變數，而信託業潛在的“剛性兌付”依然面臨考驗。

銀率網分析師牛雯表示，剛性兌付一直是信託公司的一塊金字招牌，但其沒有法律依據也沒有理論基礎，僅僅是一個特殊時代的特殊産物，在信託業償付高峰下，房地産信託或許面臨劫數，但同時也是獲得重生的機會。“在任何投資環境下高收益低風險都是一種反常狀態，這種反常不但誤導了國人的投資常識，也扭曲了中國信託行業的發展軌道。如果房地産信託在重壓之下，打破剛性兌付對投資者是一場令人膽寒的投資教訓，但對信託行業未嘗不是一件好事，通過打破剛性兌付這種置之死地而後生的大事件來打破現有格局，信託業或許會迎來重生。”

而對於信託業務經理小張來説，“剛性兌付”就是吸引客戶的金字招牌，“儘管媒體報道了幾起兌付危機，但是最後全部都解決了，沒有了剛性兌付，我以後怎麼吸引客戶啊？業務是不是更難以開展了？”