三因素“拖累”房地産信託
業內人士表示,房地産信託項目出現成立數量和募集規模雙雙下降的情況,主要有以下三方面的原因:
首先是源於股市的好轉。從去年12月份以來,上證指數從不足1950點一躍突破2300點,漲幅接近兩成。在市場表現良好的情況下,權益類産品的收益肯定要好于固定收益類産品,所以很多客戶在信託産品到期後,沒有像前兩年那樣購買新的産品,而是全部投入到股市中去了。據小張介紹,過去兩年買了他們公司兩千萬信託産品的一個客戶,在去年年底的兩款産品到期後,沒有繼續購買信託産品,六七百萬的市場業績就沒了,“我們現在開發的一款産品,300萬元投資的收益率11%,應該説已經不低了,但是很多老客戶還是不太滿意,認購熱情大不如前,打電話過去一問,不是説錢投入到股市裏了,就是去買股票型基金了。”
第二個原因與銀行對房地産企業放鬆信貸有關。隨著近期樓市的階段性回暖,房地産行業的融資苦難的狀況也開始得到緩解,銀行開始有條件的放開了一些資質較好的房地産企業,
滬上一家研究公司的信託研究員表示,和通過信託渠道融資相比,銀行渠道的成本更低,只有不能從銀行渠道獲取信貸支援的情況下,才會轉向信託融資。“銀行的融資成本低,一般房地産信託項目,即使貸款利率上浮50%左右,加上一些其他費用,估計不會超過12%,而如果通過信託項目融資的話,年化收益率基本在20%左右,有的項目還要付出一些額外的中間人費用,實際融資成本高達22%。”
據滬上一家中型房地産公司的資産管理部門負責人透露,作為一家實力不強的房地産企業,和一些財大氣粗的國有房地産企業和上市公司房企相比,融資難的問題一直困擾著他們公司,在房地産調控兩三年來,銀行渠道基本對他們公司下了封殺令,他們需要的資金幾乎全部要依靠信託渠道來融資,“基本上要靠發新還舊模式,但是監管部門查的越來越嚴了,去年我們公司發的信託項目,就是以集團旗下的其他業務名義發放的,最終把資金運用到房地産業務中,其融資成本當然不低,算下來年利率接近20%。”
不過,該人士表示,隨著最近樓市銷售的回暖,房地産市場出現逆轉勢頭,部分開發商開始大舉買地,銀行對他們的態度有了轉變。“最近一段時間,銀行好像開始放鬆了房地産信貸的門檻,我們最近聯繫的一家商業銀行,答應給我5000萬的貸款額度,儘管利率上浮了一點,但是綜合成本算下了只有信託渠道融資的一半左右,本來預計要到5月份‘發新還舊’的信託項目就不用考慮了。”
最後,多起信託兌付危機的發生,使得投資者對房地産信託項目潛在的兌付危機予以警惕。最近一個多月來,多起信託項目出現兌付危機,剛性兌付面臨挑戰,投資者開始擔憂其中的風險。小張表示,最近一段時間前來諮詢業務的客戶,風險意識明顯提高了,而且問的相當仔細,以往那種來了簡單諮詢下就買的情形很少發生了,“現在來公司看信託産品時,不僅看重收益率,更看重項目是否存在兌付風險了。”
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