陳志，現任北京市房地産業協會副會長兼秘書長。1988年起，陳志進入房地産行業，曾在原建設部房地産司、北京市建委從事房地産行政管理工作，也在房地産開發企業從事過一線經營管理工作。至今25年的從業歷程中，陳志對北京房地産市場行情和相關政策一直保持關注和研究，被北京市住建委聘為專家諮詢組成員。

2013年仍將是“政策市”

新京報：你覺得2013年房地産産業形勢會比2012年好嗎?

陳志：2012年的北京樓市呈明顯的兩個波段。上半年市場形勢不好，整個行業壓力很大，但是到下半年市場出現了拐點，市場交易量增長很大，價格也有回升。我認為，這與2012年整個經濟形勢面臨“下行壓力大”，政策出現一定鬆動有關。2012年七八月份，一些地方出現了微調政策，引起市場預期的波動，中央派出八個檢查組到地方督察，一些微調政策被廢止，但是督察之後，並沒有再出現嚴控政策，使得政策預期得以保持穩定，導致交易量出現上漲、房價也有了上漲態勢。另外，2012年央行兩次降息、降準備金率及央行的逆回購操作，也對房地産行業産生了重要影響。再有，年底的土地市場的成交業績，也加劇了房價的上漲預期。

從銷售量上來説，2012年北京新房市場完成了9.4萬套的交易量，這是調控三年來的最高量。

對於2013年的北京樓市，我保持謹慎樂觀的態度。房地産市場依然是行政手段下的“政策市”。

上半年企業繼續“跑量”

新京報：2012年6月份北京房價止跌後，下半年一直在上漲，您覺得2013年北京的房價趨勢會怎樣?

陳志：個人感覺明年上半年恐怕還是相對平穩的過程，不會出現大起大落。下半年的市場，不好判斷，要看政策。

從供應上看，2013年全市可供量大體可以保證，只要企業有推盤意願，新建商品住房的供應可在12萬套以上。從企業銷售任務方面看，現在多數房企根據2012年的銷售業績普遍調高了2013年的銷售任務，無論是成交量還是成交總價都提升了。我想，企業是不會把全年的銷售任務拖到三四季度的。由此預測，2013年上半年企業還將以“跑量”為前提，價格上漲不會太大。

我覺得現在多數的市場參與者們對房價上行趨勢的認識是一致的。因為中國的經濟依舊處在於上行期，中央提出的新型城鎮化發展方向也將為房地産的發展提供一定的空間。

上半年調控政策不會大變

新京報：您認為2013年針對房地産業會不會出現比較大的調控政策?

陳志：目前可以預見的是，2013年上半年的政策不會出現大的變化，但是下半年未必不會有變化。中央調控不會放鬆的前提不會變。從房地産調控的內容上看，我們現在僅僅是控制住了房價快速上漲的趨勢，我們需要改變的還有許多內容。

新京報：房地産商瘋狂賺錢的時代是否已經過去?

陳志：過去了。現在一些大型的房企在作項目測算時，普通商品住宅平均的毛利率基本上也就定是在10%—15%之間。

新京報：2013年是買房的好時機嗎?

陳志：現在房價的變化趨勢是一條有一定斜度的向上曲線。從這個角度説，買房越早越合適。十年內，很難看到房價下跌趨勢。但不意味著這期間房價不出現起伏和波動。

推升房價構成中的成本上漲因素有很多，土地要素、人工成本、各類資源價格、信貸與貨幣貶值因素，還有就是一線大城市的經濟聚集能力帶來的人口增長壓力，及由此産生的需求增長等等。