中國房地産企業2012年度銷售TOP50榜單日前塵埃落定。面對政府持續不放鬆的調控，2012年樓市本是預料中的寒冬，但沒想到市場先抑後揚，品牌房企成績單搶眼。原本僅萬科一家獨大的千億俱樂部也再迎新成員。繼萬科在2012年11月宣佈進入千億俱樂部之後，綠地、保利也相繼加入。指數研究院推出的“2012中國房地産銷售額百億企業榜”顯示，萬科、保利地産分別突破億元大關，綠地在經歷了“破産説”等一系列危機後，經歷了整整一年的自救，年度銷售額也達到了1013億元。此外，中國海外、大連萬達、恒大地産的銷售額均在900億元以上，離千億門檻只有一步之遙。其在2012年的銷售額分別達到945億元、938億元、925億元。

鏈家地産市場研究部張旭認為，2012年是我國樓市宏觀調控的轉折年。雖然宏觀經濟政策沒有放鬆，但長期的平穩過後，2012年下半年整個房地産市場開始進入以消費持續回歸市場為特點的“後調控時代”。在此大環境推動下，同比2011年，銷售金額、銷售面積、超額完成年度目標“三漲”的情況出現並不意外。特別是在去年11月時，超過80%的大型房企就已提前完成全年銷售目標。由於去年整個房地産市場大環境持續向好升溫，房企均已逐漸加大拿地力度，顯示出對於未來市場充滿信心。

萬科去年銷售額全球居首

日前，萬科公告其2012年全年累計實現地産銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.49%和16.2%，年銷售金額再度刷新行業紀錄，並成為全球首個房地産年銷售額超過200億美元的公司。

其中，去年12月份，萬科實現銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，當月銷售金額同比增長141.75%，環比則下降17.86%。對此，萬科董秘譚華傑表示，去年12月公司推盤較多，實際認購面積和金額比11月更高，但由於大量推盤集中在年底，有相當部分已認購未簽約資源，將體現在2013年的簽約數據中，因此預計2013年1月份的簽約金額同比將有明顯上升。

相關數據顯示，在萬科關注的北京、上海等14個城市，2012年初成交面積同比大幅萎縮，2012年1-2月同比降幅達55%，其後同比數據逐步回升，到年中時成交漸趨穩定。雖然2012年主要城市成交相比2011年普遍有較大幅度回升，但譚華傑認為，這是建立在2010年、2011年市場連續兩年大幅萎縮的基礎上，如果與2009年相比，2012年上述14個城市的成交面積降幅仍在20%以上;此外，儘管2012年下半年的成交在一定程度上縮短了去庫存化週期，但這些城市新房庫存絕對量仍然處在近年來的高位，市場仍然面臨較大的去庫存壓力。

細分市場發育緩慢

激烈的市場競爭和風險意識，讓過去單一住宅開發企業開始向商業地産、旅遊地産、養老地産、産業地産等領域轉型。與大型房企相比，中小房企面臨在市場規模、拿地能力、融資能力等多方面困境。

據了解，2012年，萬科、保利、恒大、中海等大型房企紛紛在全國土地市場搶地，並凸顯出強強聯合的趨勢。截至12月份，上述4家房企拿地總金額超過1040億元。但與2009年全行業瘋狂拿地相比，2012年中小房企拿地的現象並不多見，凸顯土地儲備能力逐漸下降。面對行業集中度的提升和行業分化再加上調控，一些中小房企被逼無奈或主動轉型。由單一住宅向多元化經營轉變。深耕行業細分市場成為當今中小房企暫避市場風險和大型房企市場空間擠壓的選擇。

“國內房企還未把專注細分市場作為長遠戰略，僅作為企業品牌的補充。”業內人士認為，一些房企在轉型細分市場過程中，管理團隊仍然難以克服高利潤誘惑，使得細分市場發育緩慢。一向以白領階層為主的萬科，在産品開發中，也有高端豪宅産品配比。而一向標榜做文化旅遊綜合服務的華僑城，在其旅遊項目中也依靠住宅開發獲得收益。

近年來，産業地産成為了房地産行業細分市場的一大亮點。但從規模上看，一些新興的産業地産市場遠未成型。一向專注産業園區開發的華夏幸福基業，2011年全年銷售額為165億元，2012年1-9月累計銷售額138.24億元，較2011年同期增長12.77%。但與住宅開發業務動則數百億，上千億的銷售額相比，産業地産仍是襁褓中的嬰兒。

將有更多小房企被淘汰出局

在房地産專家韓世同看來，隨著房地産行業的不斷發展，千億級房企巨頭的出現是行業發展的必然。而隨著跨入千億俱樂部的房企越來越多，也將形成一定的行業壟斷。如果2013年的市場維持去年的狀況，預計加入千億俱樂部的房企會更多，而且排序也將發生變化。

在業界猜測較多的是，隨著保利的快速崛起，將成為行業老大萬科的最大競爭者。不過，早在去年5月份的股東大會上，萬科集團董事長王石就直言，萬科現今已是世界最大的房地産公司，這個地位萬科和他都想保持。除了大規模拿地，萬科發佈的公告也顯示，2012年11月份以來，萬科新增加20個項目。而保利地産副總經理胡在新也曾對媒體表示：“在後千億時代，儘管基數已經增大，但公司仍有信心保持每年20%-30%的增長速率。”此外，還有以利潤率見長的中海地産同樣蓄勢待發。可見2013年的樓市必將是市場競爭更加劇烈的一年，而房企年度排名也因而充滿懸念。

“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的遊戲規則同時也將上演。有業內人士認為，伴隨著千億俱樂部的擴容，房企盈利能力持續分化，小型房企的競爭力與生存空間將進一步縮小。據中房協與蘭德諮詢發佈的《2012房地産開發企業經營管理藍皮書》顯示，按照過去3年房地産法人單位數量平均減幅推算，2011-2015年，將有41%-48%的企業被淘汰出局，其中2013-2015年或將至少有30%的企業出局。