自從5年前，雲南城投承擔了昆明市環湖東路的數萬畝土地一級整理以來，圍繞著這批巨量土地的出讓與規劃，曾歷遭曲折而不時撩動市場的神經。然而，與之前遭流拍不同的是，此次千畝土地順利出讓，因為有招商、中海等品牌房企的強勢加盟。

《每日經濟新聞》記者近日在昆明瞭解到，位於官渡區六甲街道辦總計6宗且約合995畝的國有土地低價成交，上述土地出讓總金額接近30億元，均價約為300萬元/畝，幾乎是以掛牌價被雲南城投及其聯合體收入囊中。而記者查閱去年滇池附近地價成交情況，在已成交的17宗包含商務金融、普通住宅地塊中，均價在615萬元/畝。

雲南城投方面表示，公司在二級市場拿地，是出於看好其未來市場潛力，至於價格，是走出讓程式綜合得出的結果。昆明多位地産人士表示，雲南城投擁有參與一級開發優勢，但二級開發經驗不足，拉品牌房企加盟是為增加其開發籌碼。雲南城投參與一級開發的地塊之前曾遭遇流拍歷史，因擔憂市場冷清，此次仍然無法順利出讓上述6宗地塊，從而造成低價成交的情況。

二三線城市地價具吸引力

值得注意的是，上述6幅成交地塊均為招商地産和雲南城投合股公司“招商城投”、中海地産與雲南城投合股公司“中海城投”、雲南城投置業以及雲南城投參股公司 “華商之家”所拿下。

全國工商聯房地産商會理事，華南城市研究院研究員吳新堅對《每日經濟新聞》記者表示，一線房企在二、三線城市積極戰略佈局，並大舉抄底拿地，顯示三、四線城市包括省會城市昆明、貴陽等地的土地仍屬於價格洼地範疇，擁有成本領先優勢，而且用地規模指標、住宅甚至銷售市場限制較少等。

其中，招商地産是首度進入昆明市場，所拿地塊的地塊總面積約合290.8畝，以總價87246萬元成交。從地塊位置看，招商城投所拿下的兩宗地塊位於中海城投競得地塊以南，與中海城投的地塊形成合圍之勢，與昆明滇池國際會展中心用地相連。

而中海地産是第二次在昆明拿地，而且還是進入環湖東路這一潛力市場區域，其所拿地塊面積為172634.96平方米，成交價格77685萬元，每畝土地價格300萬元，按容積率1.6計算，樓面價格約為2812元/平方米。

近日公佈的招商地産2012年銷售業績顯示，1~12月，公司累計實現簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元，去年底在華南等區域的一線城市頻頻拿地。而中海地産2012年前11個月累計實現房地産銷售額1059億港元，至此，中海地産已完成全年1000億港元銷售目標的105.9%。

早在2012年12月中旬，昆明當地主流媒體某資深地産記者向 《每日經濟新聞》記者透露，雲南城投已開始跟中海、招商等地産商洽談合作開發環湖東路的事情。

如今，這一齣讓結果終於印證了當初的説法。雲南城投方面也表示，公司與招商、中海等品牌房企展開闔作主要是借助其品牌，吸取其開發經驗等。

雲南城投急需土地成交

雲南城投此次介入環湖東路的二級土地開發，背後可能並非如“吸取品牌房企經驗”之説辭這麼簡單。

上海證券研報透露，截至目前，不包括城中村改造項目，公司二級開發項目共有12個，權益建面約100萬平方米，主要分佈在昆明、大理、西雙版納等地區。

去年，有業內人士曾撰文分析，雲南城投二級開發業務即普通房地産開發業務，毛利率只有16.3%，遠低於行業39%的平均毛利率。可以看出，二級開發業務並非雲南城投強項。雲南城投雖然擁有雲南大量土地儲備，但缺乏成熟的地産運作管理經驗，所以和品牌房企合作是聰明選擇。由此，被別人分一杯羹也就難免。

此外，公開資訊顯示，本次掛牌出讓的6宗地塊，包括了3宗商務金融用地，3宗普通商住用地。雲南城投方面表示，公司看好這幾幅地塊的未來開發。

雲南財經大學一位教授向 《每日經濟新聞》記者表示，環湖東路地塊因靠近滇池附近，應屬於大範圍的旅遊地産範疇，而旅遊地産開發必須具有成本優勢和規模優勢，是一個賺慢錢的生意，需要一、二級聯動開發才有“賺頭”。

記者從國信證券研報上看到，在2012年昆明滇池附近拍賣土地一覽表上，該區域所處的17宗地塊，其出讓均價615萬元/畝，其中最低成交地塊也高於300萬元/畝，尤其是商務金融用地，其中就有達1383萬元/畝的高溢價地塊。

雲南城投方面表示，對於此次成交的6宗地塊的價格，不能單從區域來判斷這些地與周邊地塊的價差，要看出讓地塊的土地性質、容積率等指標綜合考量，這批地塊也是走了正常的土地交易程式的。

近來，從昆明出讓的多幅土地來看，昆明土地市場依然冷清，而且土地供應在去年底時曾迅猛異常。

昆明一業內觀察人士向 《每日經濟新聞》記者透露，土地市場冷清只是表相，更重要的是雲南城投擔心再次出現土地流拍，影響上市公司業績，只好“肉爛在鍋裏”。而其他投資企業也怕拿地之後再次遇到規劃調整或未來市場轉冷。

國信證券去年底公佈的研報顯示，到目前為止，其測算出雲南城投在環湖東路一級土地開發上已支出約64.5億元，未回籠成本約55億元。Wind三季報數據統計顯示，2012年三季報發佈時，雲南城投凈負債率超過100%，排在130家上市房地産公司的第五位。

此外，2011年6月底，雲南城投原本等待了三年的1600余畝一級整理土地出讓進入出讓環節，但結果僅成交5宗共182.7畝，交易金額僅為7.8億元，其餘均流拍。至於原因，不少業內人士認為，受政策變動影響便是其一，因涉及規劃調整，當時已出讓地塊被收回。（每日經濟新聞）