海南樓市泡沫破裂 潛在供應量需消化10年

來源:地産中國網 2013-01-07 08:26:00

潮水退去,裸泳者遍地皆是。2010年國際旅遊島利好急劇催生的海南房地産泡沫,在兩年之後漸漸破滅。

在國內多個城市出現房價回調的歲末年初,海南樓市卻出現價格血拼,市場變化顯然更快於購房者的思維調整。從三亞到海口,尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣,開發商開始以低價衝擊市場的新開盤項目層出不窮,在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。

開發商爭相套現離場,是理智,更是無奈。在海南樓市年初即上演價格血拼的背後,是海南樓市居高不下的庫存,以及可供10年消化的可怕供應量。

價格血拼

每到寒風刺骨的冬季來臨,擁有溫潤空氣和陽光[最新消息 價格 戶型 點評]沙灘的海南就會迎來大批北方度假遊客,這也是海南開發商苦守一年的精神支撐。

喜歡從重慶來三亞歡度元旦假期的劉毅發現,曾經風靡一時的三亞灣路、吉祥路、解放路沿線的售樓點明顯減少,本該人氣火爆的售樓處仍顯得有些冷清蕭條。

保亭地恒花園在三亞灣售樓處的工作人員説,今年元旦看房者人數雖有所回升,但與此前的2010年前後無法同日而語。

克爾瑞資訊集團海南片區總經理王路向《第一財經日報》表示,“抱團取暖,斷臂求存”是樓市寒冬下的生存之道,開發商以價換量成為必然選擇。

位於海口西海岸的海長流項目正在推售,這個被認為是區域第一大盤的項目以7068元/平方米起價,成交均價不到9000元/平方米,遠遠低於西海岸15000元~20000元/平方米的主流價格,直接讓同片區其他項目陷入銷售困境。

海長流一位銷售負責人向記者表示,這個價格已經逼近成本價,但低價策略銷售非常明顯,創造了兩小時銷售260套的火爆業績。

1月1日,陵水樂活城市開盤,公寓均價9800元/平方米,別墅均價15000元/平方米,這種價格水準較清水灣區域的雅居樂[簡介 最新動態]清水灣、阿羅哈清水灣、綠城[簡介 最新動態]清水灣等樓盤,每平方米低幾千元不等,部分別墅産品價格相差甚至在2萬元/平方米以上。

樂活城市代理商負責人向記者稱,該項目的價格完全出乎市場預料,部分售樓員也忍不住出手購買。而樂活城市的開盤,則直接掀起清水灣區域的價格戰。目前,Aloha阿羅哈推出公寓最低6.4折的大幅優惠。

澄邁老城一個項目的代理商負責人稱,五花八門的常規行銷手段已經失靈,價格戰成為目前撬動海南樓市最有力的手段。

尤其是海南二線城市,價格戰層出不窮。在海口市某項目的戶外廣告牌上,澄邁縣某樓盤就高調地亮出了2980元/平方米的驚爆價。儋州市的一家樓盤最近也推出了“2880元/平方米”的特價房。

天量供應壓頂

價格戰的導火索,正是調控政策重壓下海南樓市的高庫存。

根據海南克爾瑞的統計數據,截至2012年11月,庫存量最少的三亞仍需要2年消化,海口樓市庫存消化週期則需要50個月,文昌需要46個月,瓊海需要61個月,最嚴重的陵水需要101個月。

王路認為,在這樣的背景下,去庫存化、回籠現金仍將是開發商很長一段時間內的首要任務,2013年海南樓市仍要以去庫存為主。

實際上,讓開發商更感壓力巨大的是潛在供應量。海南克爾瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18個市縣都跑了一圈,並結合官方數據調研顯示,未來3至5年,海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。

根據官方統計數據,2011年海南一年去化量是880萬平方米。以此計算,目前海南樓市的潛在新房供應量需要消化10年以上。

王路表示,由於統計條件限制,這個潛在供應量裏邊存在一小部分重復統計的情況,但整體來説,目前海南已經浮出水面的新房供應量非常可怕。他同時強調,海南的兩極分化非常明顯,好賣的和不好賣的項目差距很大,即便是同一個區域,不同項目銷售情況存在天壤之別。

國內某大型上市房企海南公司經理向本報稱,由於巨大的供應量和結構分化,海南樓市未來將無法擺脫價格戰,尤其是介於高端旅遊地産和剛需産品之間的産品,多出於海南二三線市縣,這裡將會成為價格戰的主戰場。

不過,上述房企海南負責人表示,當時闖進海南的房企多是通過招拍挂拿地或接手二手地塊,土地成本較高,激烈的價格戰將導致部分房企陷入項目盈利難題。

這位負責人直言:“我們在三亞的一個項目基本是成本價,但與往年相比仍銷售緩慢,如果繼續下調價格則會陷入虧損。”

與開發商同樣陷入糾結的是,如此大起大落的房價,同樣刺痛購房者的神經,讓部分購房者無所適從。根據海南克爾瑞統計,海南2012年全年的商品房成交均價約為每平方米10238元,在大部分購房者看來依然偏高。(第一財經日報)

(責任編輯:)
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