基金救急、售物業變現 嘉凱城有望扭虧

來源:地産中國網綜合 2013-01-04 10:06:00

摘要:2012年歲末,嘉凱城動作頻繁,意圖力挽2012年前三季度的業績頹勢,不但聯合中融信托首次試水房地産基金,同時大刀闊斧對進行內部資産整合,並成立商業、貿易、物業公司,延伸産業鏈。

據《時代週報》報道,2012年歲末,嘉凱城集團股份有限公司(以下簡稱“嘉凱城”)動作頻繁,意圖力挽2012年前三季度的業績頹勢,不但聯合中融信托首次試水房地産基金,同時大刀闊斧對進行內部資産整合,並成立商業、貿易、物業公司,延伸産業鏈。

除此以外,嘉凱城還以12.37億元出售了上海的中凱豪生酒店,對不符合商業資産運營産品定位的相關存量物業加快去化速度。步步為營,嘉凱城整合的效應初步顯現,扭虧為盈終成定局。

地産基金救急

由浙商集團牽頭,在重組國際嘉業、中凱、名城3家地産公司並借殼*ST亞華上市後,嘉凱城曾經在2009年交出過靚麗的首份成績單。但重組後,嘉凱城旗下的三家公司一直整而不合、各自為戰,阻礙了戰略執行能力的提升,增加了運作成本。此後,嘉凱城加速擴張,連續在青島、武漢等地區拿下超級大盤項目。青島舊城改造項目總建築面積達182萬平方米,武漢巴登城規劃的建設用地面積為6700畝,規劃建築面積也高達130萬平方米。僅在2010年,嘉凱城就新增土地儲備面積400萬平方米,同年嘉凱城新增融資高達44.7億元。截至2010年底,嘉凱城凈資産只有40.12億元。

隨著國家宏觀調控政策的出臺,由於嘉凱城的項目大部分位於限購區域,産品主要定位中高端市場,因此,銷量一路下滑。2011年,嘉凱城120億元推貨量,最終只賣出39.45億元,尚未達到目標的1/4,2011年報告期內實現凈利潤為2.06億元,同比下滑幅度為81.52%,截至到去年底公司已有存貨183.61億元,佔總資産比例超過七成。

而2012年半年報顯示,合同銷售金額22.50億元,實際營業收入15.19億元,同比略降45.11%;凈利潤為虧損3.28億元,同比大幅下跌了4600.96%。一年內到期的非流動負債為32.2億元,較年初增長327.12%,還款日均集中在2013年,短期借款35.72億元。但嘉凱城上半年的賬面資金僅有17.95億元,只夠支付短期借款的一半。

嘉凱城董秘辦公室相關負責人表示,上半年業績差的原因在於推盤數量較少,大部分庫存集中在下半年推出。目前嘉凱城的現金流是安全可控的。2012年11月15日,嘉凱城發佈公告,擬與寧波嘉凱融晟投資合夥企業簽署《湖州龍溪翡翠項目投資合作框架協議》。嘉凱融晟將通過股權加債權的方式對嘉凱城下屬子公司湖州龍溪翡翠項目進行投資,投資總額8億-10億元。

根據上述公告,嘉凱城試行房地産金融業務的平臺為子公司凱思達資本,通過與中融信托合資成立寧波嘉凱融晟投資管理有限公司,由凱思達資本持股51%,中融匯富持股49%,擬發起設立總計為50億元人民幣的房地産基金“嘉融優勢發展基金”。此次募集8億-10億元的“嘉融優勢發展基金I期”是嘉凱城集團房地産金融業務平臺的第一次資本運作。

來三年內嘉融優勢發展基金擬完成50億元的募集和投資,投資範圍主要圍繞長三角重點區域城市的優質項目。

加速出售存量物業變現

中國指數研究院南京分院總經理曹旭東告訴記者,“嘉凱城以前整合得不到位,策略有偏差。2012年年初就開始有整合的動作了,先是對三個公司做了區域劃分,內部整合,然後成立房地産基金,同時還爭取做代建,並且成立商業、物業、貿易公司,業務不完全是房地産,希望盡可能多元化。整合的決心是有的。”

早在半年報時,嘉凱城就曾披露進行管控變革,準備成立三個區域公司,將集團所有純房地産開發業務授權給區域公司專業管理,並透露下一步將整合貿易、物業管理、商業資産管理三大業務板塊,與集團所有的房地産金融共同構成公司戰略性業務,培育新的利潤增長點。

嘉凱城董辦負責人向記者表示,目前嘉凱城已將所有純房地産開發業務授權區域公司管理,集團總部不再直接管理公司純房地産開發業務。其中,中凱改名為嘉凱城上海區域公司,名城改名為嘉凱城浙江區域公司,嘉業改名為嘉凱城江蘇區域公司。其他區域的公司,如武漢巴登城投資有限公司授權給嘉凱城浙江區域公司管理,青島嘉凱城房地産開發有限公司、山東濰坊房地産開發有限公司授權給嘉凱城上海區域公司管理,海南華航房地産開發有限公司授權給嘉凱城江蘇區域公司管理。

在進行內部管控變革的同時,12月17日,嘉凱城發佈公告,擬新設嘉凱城商業資産管理有限公司(下稱“嘉凱城商業”)、嘉凱城貿易集團有限公司(下稱“嘉凱城貿易”)和嘉凱城物業集團有限公司(下稱“嘉凱城物業”)。

“上述三家公司都是圍繞嘉凱城現有房地産開發主業而展開的,並延伸到商業資産、貿易採購、物業管理三大業務板塊,有望與集團剛涉及不久的房地産金融一起,共同構成公司戰略性業務,從而培育新的利潤增長點。”嘉凱城董辦負責人説。此前,嘉凱城旗下嘉業、中凱、名城三家房地産公司,除了房地産開發外,都各有自持商業物業,控股物業管理公司,進行貿易業務,各自為戰。商業、貿易、物業三個公司成立後,將把分散的業務各自整合進三大平臺,統一定位、統一操作。

據該負責人介紹,嘉凱城商業成立後,將分拆旗下各類商業資産、酒店等物業,對不符合嘉凱城公司在商業資産運營産品定位上的相關存量物業加快去化速度。近期,嘉凱城將位於上海的中凱豪生酒店以12.37億元出售給上海中邦世家房地産開發有限公司,正是調整公司現有自持商業物業形態結構的體現之一,未來不排除進一步出售其他物業的可能性。

全年有望扭虧為盈

今後,嘉凱城商業的核心業務是向消費性城鎮商業探索,即位於城市中心的社區商業或一二線城市周邊經濟較發達的中心城鎮結合部,以“鄰里中心”、“形象街”、“特色商業街”、“休閒美食街”等形式存在的商業物業,從而區別現有市中心大型商業的模式。

對於商業地産,嘉凱城並不陌生。嘉凱城已經成功開發並嘗試運營一些商業項目,如位於上海市中心四川北路的“嘉凱城?嘉傑國際廣場”、位於南京市河西區CBD核心地段的“嘉凱城?嘉業國際城”、位於蘇州市中心人民路上的“嘉凱城?嘉業蘇綸場”等。

整合後的嘉凱城貿易資産在15億元以上,年銷售近30億元。“嘉凱城貿易目前資産主要集中于名城,2011年總體業務規模接近30億元,彼此間業務、運營模式相似,完成內部整合不難;同時,通過集中採購平臺,強化內部房産項目供料業務的集中採購,為嘉凱城房地産開發業務控制品質和降低成本提供支援。”嘉凱城董辦負責人説。

據悉,未來,嘉凱城物業將管理小區50多個,管理面積達到700多萬平方米,從已披露財務數據看,嘉凱城物業管理收入近兩年保持在1億元左右,毛利率在40%以上,是公司利潤來源之一。統一運作物業品牌和物業管理模式,將會提升嘉凱城整體品牌及産品附加值,成為未來利潤的增長點。

根據2012年第三季報顯示,嘉凱城經營活動産生的現金流量凈額為2億多元,改寫了過去兩年該指標持續為負的狀態,前三季度累計實現營業收入35.57億元,歸屬於上市公司所有者凈利潤-1.56億元。其中,三季度單季度凈利潤1.72億元,在經歷了連續兩個單季的虧損後,已開始盈利。

根據銷售節奏的安排,預計在第四季度,嘉凱城還有近30億元現金的流入。嘉凱城董辦負責人稱,“四季度加大去庫存的力度,包括酒店的銷售也是去庫存,全年扭虧為盈是肯定的。”

(責任編輯:)
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