諸葛月報:10月新房、二手房成交“量落價漲” 昌平新房成交量領跑各區

來源:中國網地産 2023-11-10 10:17:13

一、10月新房供應、成交雙雙縮量,昌平、海淀等5個區域成交量環比上升

(一)成交:新房成交量環比轉降,同比跌幅擴大

10月北京新房成交活躍度下降,成交量環比轉降,同比跌幅持續走闊。進入10月份,北京新房成交量止升轉降,一方面,可能與供應大幅收緊有一定關係;另一方面,“認房不認貸”政策效應逐漸削弱,市場需求釋放放緩。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月北京新建商品住宅成交5177套,環比下降12.1%;同比下降39.6%,同比降幅較上月擴大約21個百分點。從累計成交規模來看,2023年前10月北京新房成交55122套,較2021年、2022年同期分別減少24.1%、上升0.2%。11月起北京公積金執行“認房不認商貸”,預計將會促進一批購房需求的釋放,11月新房成交量有望維穩。

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 (二)價格:10月新房成交均價環比上行,同比漲幅“二連”走闊

10月北京新房價格重拾漲勢,且價格處於歷史較高水準,根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月,北京新房成交均價為55847元/㎡,環比上漲4.3%;同比上漲18.9%,同比已連續3個月維持上漲態勢,且本月同比漲幅較上月擴大約1個百分點。

 (三)供應、庫存:10月新房供應縮量顯著,庫存量小幅下降

繼9月房企集中推新後,10月份北京新房供應端大幅收緊,同環比雙雙降超70%。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月新房批准上市套數1239套,環比下降78.7%;同比下降70.7%,同比降幅較上月擴大超55個百分點。另外,在供應縮量顯著的情況下,庫存量小幅下降,但去化效果暫不理想,去化週期持續延長,數據顯示,2023年10月北京新房庫存量為85466套,環比小幅下降3.09%,同比下降19.37%,同比呈現“七連跌”。從去化週期來看,10月去化週期為15.7個月,較上月延長0.3個月。

2023年10月,北京有6個商品住宅項目獲取預售證,較上月減少7個,分佈在開發區、大興、豐臺以及昌平4個區域。其中,位於大興區的曉月和風雅苑共164套房源可供銷售,預售面積約2.2萬㎡,是由綠城中國和宇誠集團合作開發的住宅項目,位於大興黃村核心區,項目周邊配套齊全,同時項目以區域罕見的2.0低密容積率,規劃6-11層純粹洋房産品,填補黃村高端改善空白。

 (四)分區:10月昌平區成交量及漲幅雙雙領跑,近7成區域成交環比下降

從10月北京區域新房成交表現來看,昌平區成交活躍度明顯走高,以980套成交量大幅領先,佔比達19.1%;大興、順義、朝陽位居區域成交第二、三、四位,均突破500套,佔比均超10%;房山憑藉470套躋身區域成交前五。與此同時,延慶、平谷以及東城3區成交量均低於50套,佔比不足1%。

較上月成交變化來看,5個區域成交環比上升,其中,昌平環比漲幅顯著,成交量較上月翻倍,海淀、石景山環比漲幅均超15%;另外,近7成區域成交環比下降,其中,順義、西城、東城以及平谷4區環比跌超50%。

 (五)板塊:12個板塊成交量超百套,海淀溫泉板塊577套居首

從10月各板塊的成交表現來看,海澱區溫泉板塊成交活躍度提升明顯,以577套成交量位居首位,較上月增加370套,成交均價為53188元/㎡,呈現“量升價跌”特徵。昌平回龍觀板塊的成交動力也有所增強,10月成交395套位居第二,較上月增加270余套,成交均價突破6萬元/㎡。順義區勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮板塊與大興區西紅門板塊僅有1套之差分別位居成交第三、四位,成交量分別為199套、198套。此外,本月成交超百套的板塊數量有所下降,共有12個,較上月減少3個。

 (六)房企:10家房企銷售額突破10億,中海地産約36億領先

從各大房企在北京市場的表現來看,10家房企銷售額突破10億元,較上月持平。其中,中海地産實現35.78億元銷售額領先,銷售表現持續向好,銷售額較上月增加約8億元;華潤置地、大華集團位居第二、三位,銷售額雙雙突破19億元;首開股份穩居榜四,10月實現17.64億元銷售額,較上月減少約1億元。整體來看,品牌國央企以及優質民企在北京房地産市場的銷售表現持續可觀。

 (七)項目:國譽燕園成交量居首,啟宸府斬獲成交金額冠位

從10月份北京新房成交套數TOP20項目來看,順義區項目上榜率靠前,共上榜4個項目;與此同時,昌平區項目成交更為可觀,上榜的2個項目攬佔前二,其中,國譽燕園、啟宸府成交均超300套,分別以328套、303套位居一二位,但2個項目的成交價格卻相差較大,成交均價分別為30227元/㎡、62213元/㎡;大興區的橡樹灣(紅橡潤園)與海澱區的中海·富華里成交表現也不俗,本月成交均超百套,分別以146套、112套位居第三、四位。

從成交金額來看,啟宸府憑藉較高的成交規模拉動收金可觀,10月實現19.35億元銷售額,西城區的中信國安府、朝陽區的融創壹號院2個高端改善項目位居第二、三位,成交金額分別為15.47億元、14.17億元,單價水準均超12萬元/㎡。

 二、10月二手住宅成交量回落,市場均價漲勢堅挺

(一)成交:二手住宅成交量變化與新房一致,同環比雙雙下降

北京二手房成交端同樣遇冷,10月成交量止升轉降,同比跌幅擴大。由於前期出臺的鬆綁政策效應逐步削弱,隨著既有需求逐步釋放殆盡,復蘇的持續性顯露不足,二手房成交量下降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月北京二手住宅成交10653套,環比下降25.3%;同比下降5%,同比降幅較上月擴大4.5個百分點。從累計成交來看,2023年前10月北京二手住宅成交129925套,較2022年同期上升7.2%,較2021年同期下降約19%。

 (二)價格:10月二手住宅市場均價持續上揚,同環比漲幅雙雙擴大

北京二手住宅市場均價上漲動力較足,10月價格持續上揚,刷新2020年以來月度價格新高。數據顯示,2023年10月北京二手住宅市場均價為65054元/㎡,環比上漲2.17%,同比上漲8.68%,同環比漲幅分別較上月擴大3.3、0.8個百分點,並且截至本月,同比已連續21個月維持正增長。

 (三)調價房源:10月漲價房源佔比6.2%,較上月回落5.4個百分點

從漲降價房源來看,2023年10月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為6.2%,較上月回落5.4個百分點。繼“認房不認貸”下漲價信心短暫回升後,持續性再度顯露不足,本月漲價房源佔比再次回落至低位,市場信心提振的持續性仍有待加強。 

(責任編輯:李彤)
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