弄清楚“如何還房貸”的核心邏輯

來源:經濟日報 2023-11-03 09:22:50

存量房貸利率調降後,“要不要提前還房貸”的討論出現了分歧——有聲音認為,既然利率下降了,那就沒必要提前還款;有人則表示,要提前還款,“不給銀行打工”。商業銀行的最新數據也印證了以上分歧。部分銀行9月當月的提前還款規模環比下降;還有部分銀行數據則顯示,與今年3月“提前還房貸高峰期”相比,目前的還貸量有所下降,但與3月之前的月份相比,還貸量依然偏多。

回答“要不要提前還房貸”問題,需把握兩層邏輯。一是“乍一看”的表面邏輯,二是“細分析”的核心邏輯與底層邏輯。若只看前者忽視後者,很可能人云亦云、不明所以,甚至作出不利於自身利益的決策。

乍一看,要不要提前還房貸的決策依據很簡單,即“貸款價格是否划算”。但由於人們對“划算”的判斷標準不一,觀點分歧持續存在。有人認為,目前的資金價格較為“划算”。一方面,去年以來,與99%房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已實際累計下行45個基點,存量房貸利率本就持續下行;另一方面,今年9月,“存量房貸利率調降”工作啟動,加之“認房不認貸”政策落地,部分購房者的二套房轉為首套房,利率降幅較大。持反對意見的人則認為,利率雖然降了,但依然“不划算”。拉長時間軸,假設貸款期限為25年,借款人需償還的利息總額並不少,有些甚至接近貸款本金總額。

細分析,要不要提前還房貸的決策依據並不簡單,其背後涉及名義利率、實際利率的比較,不同時期、相同數量人民幣的購買力對比,個人收入將隨著時間推移如何變化,以及如何統籌撫養子女、贍養父母、醫療養老等一系列綜合問題。

金融學者普遍認為,貸款是“福利”,這句話或許有“王婆賣瓜、自賣自誇”的嫌疑,但也有一定的經濟學道理。人們之所以對“貸款價格是否划算”存在爭議,是因為混淆了名義利率與實際利率,即“看得見的”與“看不見的”。簡單來説,目前貸款執行的利率均為名義利率。名義利率經過通貨膨脹矯正,就得到了實際利率。假設貸款的名義利率為8%,通貨膨脹率為3%,實際利率就是5%,若存在通貨緊縮,則實際情況反之。

厘清了名義利率、實際利率概念後,再分析今年的100萬元貸款在25年後相當於多少錢。經濟學家給出了這樣一個公式:用2023年的100萬元乘以2048年物價水準與2023年物價水準的比值。當然,人們只能通過這個公式進行趨勢性預判,較難得出精準數值,不僅因為人們難以精準預測2048年的物價水準,也因為長時間記憶體在諸多不確定因素。

此外,借款人還需研判自己的收入走勢。根據經濟學原理,通貨膨脹不利於固定收入群體,但對變動收入群體的影響較小,因為後者的貨幣收入通常會走在價格水準、生活費用上漲之前。由此可見,如果借款人未來的收入走勢是逐年增加且增幅較大,加之存在通貨膨脹,不提前還款或許是一個更好的選擇,固定收入群體則反之。

分析“如何還房貸”的核心邏輯,並不是要求借款人必須提前還款,或者必須不提前還款,而是為借款人提供一個理性分析問題的工具。借款人可結合自身實際情況,綜合考量突發事件儲備、撫養子女、贍養父母、醫療、養老等因素,作出最適合自己的決策。最後要強調的是,若合同沒有禁止提前還房貸的約定,提前還款是借款人的合法權益與選擇,商業銀行不得人為設置障礙,借貸雙方應按照市場化、法治化原則,協商解決相關事項。

(責任編輯:孫悅)
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弄清楚“如何還房貸”的核心邏輯
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存量房貸利率調降後,“要不要提前還房貸”的討論出現了分歧——有聲音認為,既然利率下降了,那就沒必要提前還款;有人則表示,要提前還款,“不給銀行打工”。商業銀行的最新數據也印證了以上分歧。部分銀行9月當月的提前還款規模環比下降;還有部分銀行數據則顯示,與今年3月“提前還房貸高峰期”相比,目前的還貸量有所下降,但與3月之前的月份相比,還貸量依然偏多。
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