改革供給端舊模式 樓市才能迎新局

來源:中國經濟網 2023-10-13 16:21:56

剛剛過去的9月份以及“加長版”的8天長假,樓市的表現不太理想。有人説,假期大家都返鄉或出去旅游去了,哪有人買房?又有人説,現在大家對即時性消費(旅遊、餐飲、音樂節等)感興趣,對拉長週期的消費(比如買房)感興趣不大了;還有人説,節前政策利好不斷,也沒換來買房人的信心,開發商降價不斷,樓市問題挺嚴重的。

怎麼看待當下樓市?利用假期空閒時間,筆者也去看了幾個新樓盤,發現看房的人明顯增多了、售樓處的人氣還不錯。儘管“看的人比買的人多”,真正下定金的不多,但這已經很不錯了。畢竟,市場預期還在修復中,而很多人都外出遊玩的情況下,還有這麼多人看房,氛圍還不錯,這是很難得的。記得8月份筆者踩盤時,售樓處都很冷清,行銷人員比看房的人還多。

現在,最缺的是人氣,人氣起來了才能將信心穩住。筆者總結,假期看房的人有這麼幾類,要麼是“小兩口”看婚房,要麼是父母帶著剛參加工作的子女看房,要麼是“三代人”看房,想換一套更大的房子,或是小孩到了上學的年齡,想換一套學 位房。這些都是真正想要買房的人,或是很迫切地要買房,但普遍的心態卻是“多看看、再等等”,多方比較、不著急下手。

專家們普遍認為,這些人收入不高、對未來就業預期不樂觀,“六個錢包”買房,當然要謹慎再謹慎。但我發現,一個重要的問題被忽視了,那就是大多數新盤存在某些方面的瑕疵,或是高房價下戶型太緊湊,70-90平方米的房子普遍設計為三房,客廳或房間太小,或通勤接駁、教育配套、生活設施等方面存在這樣那樣的不足。總之,真正讓人滿意的房子還真不多。

也就是説,想買房的人很多,買到理想的房子很難。這還不是説大家挑剔,而是供給端還停留在過去房價上漲時期的供應邏輯,即靠規劃宣傳、靠行銷手段來營造買房氛圍。但是,戶型設計往往是Copy過來的,配套服務設施不接地氣、名不副實,規劃目標被過度甚至虛假宣傳。當所有開發商都本著這樣的邏輯來開發房子,就形成了“千盤一律”的同質化模式。

可謂一俊遮百醜,房價上漲的時候,這些都不是問題。當資産溢價預期沒有了,來售樓處的都是剛需和換房人群,普遍經歷過幾輪房價上漲時期的虛假繁榮景象,或在抖音或小紅書聽到過買房秘笈。這就意味著,供給端那種“重行銷、不重實際”的打法玩兒不下去了。但是,供給端的這個模式浸淫太深了,一時半會兒還改變不了,也就導致真正買房的人只能一挑再挑了。

當開發商都是同質化競爭,開發模式、套路基本一致,面對賣不動的尷尬,也只有降價這一條路了。當價格戰打起來,對購房者來説,那就是看誰的價格更低,這個慘烈的競爭不僅沒有底部,還惡化了市場預期,導致大家“等房價下跌”。值得注意的是,這在政策上也有影子,就是“等政策出臺”。廣州週邊退出了限購,媒體宣傳深圳也要跟隨,於是大家就等待。

確實有一部分人,等待限購退出了,自己有名額購買了,或等利率下降了,月供少一點。但更多的案例則是等政策出臺了,房價見底了,可以進場了。但事實上,政策紓困的空間眼見在收窄和觸頂,政策的邊際效果 明顯在減弱,即便是“大放水”也根本無法重復過去那種火熱的行情。但問題是,市場不會理解,他們認為政策沒有達到預期,救市就不會停頓。

本質上,這是過去20年(2001-2021年)樓市“單邊上漲”,每有下跌時政策就迫不及待地將其拉起來,從而導致的“政策市”預期,或政策不允許下跌的頑固預期。自媒體和新媒體也往往這麼宣傳,近期部分地方也很著急,急於想讓樓市穩定下來,強化了這種預期。説白了,供給端還停留在舊的模式,而需求端已是更加挑剔的90後了,這就是當前樓市困局的成因。


(責任編輯:孫悅)
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改革供給端舊模式 樓市才能迎新局
來源:中國經濟網2023-10-13 16:21:56
剛剛過去的9月份以及“加長版”的8天長假,樓市的表現不太理想。有人説,假期大家都返鄉或出去旅游去了,哪有人買房?又有人説,現在大家對即時性消費(旅遊、餐飲、音樂節等)感興趣,對拉長週期的消費(比如買房)感興趣不大了;還有人説,節前政策利好不斷,也沒換來買房人的信心,開發商降價不斷,樓市問題挺嚴重的。
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