房地産市場的波動具有較強的週期性。在近20年多年中國房地産歷史中，有四次重要的救市舉動。第一輪救市發生於2008年，次貸危機爆發，全球經濟下滑，我國經濟也面臨衝擊，作為國民經濟重要支柱的房地産行業隨之受到重創，自2008年2月開始商品房銷售面積同比連續12個月負增長，2008年12月同比降至-19.7%，隨後國家推出了4萬億救市計劃，政策端推出降首付降利率等刺激房地産，2009年3月商品房銷售同比正式回正，11月銷售增速升至53%的峰值。

第二次救市在2011-2012年，本輪救市力度相對較輕，受美債歐債危機拖累，國家經濟增速下滑，商品房銷售面積增速于2012年2月降至-14%，一年中推出3次降準、2次降息，地方寬鬆政策頻出，2012年12月商品房銷售同比實現轉正，2013年2月升至高峰49.5%。

第三次救市在2014-2015年，這個時期房地産市場的主要壓力在於去庫存，2014年開始商品房銷售面積同比開始呈現負增長，2015年2月同比降至-16.3%的谷底，中央隨後推出了重磅的棚改貨幣化以及降首付比例、降貸款利率等，政策由收緊走向寬鬆，市場迅速反應，2015年6月商品房銷售同比轉正，隨後一路上行。

第四次救市就是當前正在經歷的，這一輪下行從2020年開始初現，在新冠疫情侵襲，全國經濟下滑，房地産企業頻頻暴雷之下，行業持續降溫。2020年2月商品房銷售面積同比降至-39.9%，隨後由於2020年低基數的影響2021年商品房銷售同比短暫回正，但2022年再次轉為負增長，2023年4月同比降幅收窄至-0.4%隨後再次擴大。

本輪救市斷斷續續已經歷時三年之久，前幾次的救市計劃推出後，基本上在1-2年左右就會顯效，而本次救市實際上仍未有全面回暖趨勢出現。究其原因，本輪救市的政策力度相較于前幾次偏弱，並且戰線較長，缺乏像之前幾輪救市中的重磅舉措出臺；另外，本輪救市的背景與之前也完全不同，城鎮化程度已經達到較高水準，人口也呈現負增長，環境更加複雜，房地産市場接近飽和，房地産高速增長的時代已經過去，這就決定了本輪救市的反應是緩慢和曲折的。購房者對於政策的反應更加不敏感，抗性更強，需要多次強力的刺激才能挽救低迷的市場情緒。

市場情緒指數作為房地産市場的先行指標，對市場後續變化具有一定的前瞻性。在輪番政策釋放後，根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數數據，2023年第37周（9月4日-10日）重點50城情緒指數為-0.81，較上一週提升0.01，實現觸底反彈，第38-39周基本維持在-0.81的水準。從情緒指數的波動也可以看出，在政策刺激下市場情緒短暫回升，隨後上升動力不足，預計後續市場仍需要更多實質性鬆綁政策的加持。

展望後市，短期內當前的鬆綁政策能夠遏制下滑的市場態勢，疊加“金九銀十”傳統旺季，9、10月份市場有望較前期有明顯好轉，但是長期來看，持續性仍待觀察。目前政策端的放鬆是一個良好開端，但後續仍需要出臺進一步政策鞏固加持，單純靠“認房不認貸”的鬆綁難以帶動市場的全面復蘇，後續政策仍有突破空間，如下調二套房首付比例和二套房貸款利率支援改善性需求，一線城市局部取消限購，二線城市陸續全面放開限購限售等。